나이스옥션 법원경매 부산 2024타경59253 [56] 부산광역시 동래구 온천동 480-18 프리랜드 11층1105호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 금정 · 평가일 2024.07.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동래구 온천동 소재 "롯데백화점 동래점" 북측 인근에 위치하는 프리랜드 2층 201호외 55개호로서 부근은 공동주택, 업무시설(오피스텔), 단독주택 및 각종 점포 등으로 형성되어 있는 간선도로 후면 주상지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산지하철 1호선 "명륜역"이 소재하여 대중교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 11층 건물 내 2층 201호외 55개호로서(전체58개호 중 56개호)
사용승인일:2020.08.28임.

외벽 : 화강석 마감 및 몰탈위 페인팅 마감 등,
내벽 : 벽지도배 등 마감,
창호 : 샷시창의 구조임.

이용상태

업무시설(오피스텔)로, 기호 1) - 58) 공히 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 탐문조사되었음.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 승강기설비, 공동현관기설비, 주차타워설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 토지로 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북동측 및 남서측으로 폭 약3-4미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구 가로구역별 최고높이 제한지역(60m 이하)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임,
기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2024타경59253 (56)

소재지: 부산광역시 동래구 온천동 480-18 프리랜드 11층 1105호

용도: 오피스텔 (주거용으로 이용 중)

감정가: 141,000,000원

토지면적: 6.11㎡ (약 1.85평)

토지지분: 6.106024833857992㎡ (약 1.85평)

건물면적: 29.82㎡ (약 9.02평)

건물지분: 29.82㎡ (약 9.02평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 엠OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO (경매 신청 채권자는 등기부등본상 구덕신용협동조합임)

특이사항: 중복사건, 유동화물건, 공동담보

주의사항: (정보 없음)

특수물건정보: 중복사건, 유동화물건, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동래구 온천동 소재 "롯데백화점 동래점" 북측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택, 업무시설(오피스텔), 단독주택 및 각종 점포 등으로 형성되어 있는 간선도로 후면 주상지대입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산지하철 1호선 "명륜역"이 소재하여 대중교통 이용이 양호합니다.

2.3. 건물의 구조

철근콘크리트구조이며, 11층 건물 내 11층 1105호입니다. 사용승인일은 2020년 8월 28일로 비교적 신축 건물에 해당합니다.

2.4. 이용상태

업무시설(오피스텔)이나, 주거용으로 이용 중인 것으로 조사되었습니다.

2.5. 설비내역

위생설비, 급배수설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 승강기설비, 공동현관기설비, 주차타워설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

2.6. 토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(60m 이하)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

말소기준권리는 2020년 9월 16일 접수된 구덕신용협동조합의 근저당권(을1)입니다. 을1(근저당), 을4(주택임차권), 갑3(임의경매), 갑4(압류) 등은 매각으로 소멸될 예정입니다. 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 언급되었으나, 등기부등본 상에는 확인되지 않아 명확한 권리관계 확인이 필요합니다.

3.2. 임차인 현황

임차인 최원민은 보증금 90,000,000원, 차임 0원에 2021년 1월 29일 전입하여 2021년 1월 21일 확정일자를 받았습니다. 그러나 대항력은 없는 것으로 조사되었으며, 해당 주택임차권(을4)은 매각으로 소멸될 예정입니다. 권리분석상 인수할 보증금은 0원입니다.

3.3. 채권 총액

등기부상 채권 총액은 약 4,160,000,000원으로, 감정가 대비 매우 높은 수치입니다. 이는 공동담보 및 유동화물건의 특성상 해당 물건이 부담하는 실제 채무액과는 다를 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 입지

본건은 부산 지하철 1호선 명륜역 역세권에 위치하며, 롯데백화점 동래점 등 주요 편의시설이 인근에 있어 상업 및 주거 활동이 활발한 지역입니다.

4.2. 시장 동향

명륜역 인근은 오피스텔 및 주상복합 밀집 지역으로, 안정적인 임대 수요가 예상됩니다. 본건과 같이 2020년에 준공된 신축 오피스텔이라는 점은 최근 건물 가치를 유지하는 데 긍정적인 요인입니다.

4.3. 경쟁 분석

주변에 유사 면적의 오피스텔들이 다수 존재하지만, 본건은 비교적 신축 건물이라는 점에서 경쟁력을 가질 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통

부산 지하철 1호선 명륜역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 부산 시내 주요 지역으로의 접근성이 매우 우수합니다.

5.2. 편의시설

롯데백화점 동래점, 메가마트 동래점 등 대형 쇼핑 시설과 다양한 상업시설이 인접해 있어 생활 편의성이 높습니다.

5.3. 교육환경

부산내성중학교(S등급, 상위 25%), 수안초등학교(S등급, 상위 13%), 동래중학교(S등급, 상위 18%) 등 우수한 학군이 인근에 위치하여 자녀 교육 환경도 양호한 편입니다.

5.4. 주변 환경

전반적으로 주거 및 상업 시설이 혼합된 도심 지역으로, 혐오시설에 대한 직접적인 언급은 없으며, 생활 환경으로 볼 때 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 복잡성

공동담보, 유동화물건, 중복사건 등의 특수물건 정보는 채무 구조가 복잡함을 시사합니다. 총 채권액이 감정가를 크게 상회하므로, 경매 진행 과정 및 최종 낙찰가 결정에 영향을 줄 수 있습니다.

6.2. 미확인 권리

물건명세서에 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권"으로 언급되어 있으나, 등기부등본 상에는 확인되지 않았습니다. 실제 현황 조사를 통해 지상권 등 미등기 권리 존재 여부를 반드시 확인해야 합니다.

6.3. 임차인 관련

임차인 최원민은 대항력이 없어 매각으로 소멸될 예정이나, 보증금 90,000,000원이라는 점을 고려하여 실제 점유 및 임대차 상황에 대한 추가적인 현장 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건 부산지방법원 2024타경59253호 물건은 부산 동래구 온천동 명륜역 역세권에 위치한 비교적 신축(2020년 준공) 오피스텔로, 우수한 교통 및 생활 편의시설을 갖추고 있습니다. 롯데백화점, 명륜역 등 주요 편의 시설이 인접해 있으며, 학군 또한 양호한 편입니다. 권리 관계상 특이사항(중복사건, 유동화물건, 공동담보)이 존재하고 총 채권액이 감정가를 크게 상회하므로 신중한 접근이 필요합니다. 또한, 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 언급되었으나 등기부상 확인되지 않는 점은 주의가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 신축 오피스텔: 부산 지하철 1호선 명륜역 인근에 위치하며 2020년에 준공된 비교적 신축 건물이라는 장점이 있습니다.

* 우수한 생활 인프라: 롯데백화점, 대형마트, 다양한 상업시설, 병원 등이 인접해 있어 주거 편의성이 높습니다.

* 양호한 교통 접근성: 명륜역 및 다수의 버스 노선으로 부산 시내 주요 지역으로의 이동이 용이합니다.

* 주거용 오피스텔 수요: 도심 지역의 1인 가구 및 소규모 가구의 주거용 오피스텔 수요는 꾸준히 존재합니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 감정가

141,000,000원

9.2. 시세 분석

본건과 유사한 면적(약 9평)의 오피스텔 매매가는 주변 시세를 종합적으로 고려할 때 150,000,000원 ~ 200,000,000원 수준으로 추정됩니다. 다만, 직접적인 "프리랜드" 건물의 최근 실거래가 정보는 제한적이며, 언급된 타 오피스텔의 시세 및 거래가격을 참고한 추정치입니다.

9.3. 예상 입찰가 산정

감정가 141,000,000원을 기준으로, 시장 상황 및 본 물건의 특수성(중복사건, 유동화물건, 높은 총 채권액, 미확인 권리 가능성 등)을 감안하여 낙찰률 70%~90% 범위 내에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 수 있습니다.

따라서, 보수적으로는 98,700,000원 (감정가 70%) ~ 126,900,000원 (감정가 90%) 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다. 최종 입찰가는 법원 현황 조사 내용, 현장 방문 결과, 입찰 참여자 수 등을 종합적으로 판단하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.