나이스옥션 법원경매 부산 2024타경59253 [50] 부산광역시 동래구 온천동 480-18 프리랜드 10층1006호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 금정 · 평가일 2024.07.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동래구 온천동 소재 "롯데백화점 동래점" 북측 인근에 위치하는 프리랜드 2층 201호외 55개호로서 부근은 공동주택, 업무시설(오피스텔), 단독주택 및 각종 점포 등으로 형성되어 있는 간선도로 후면 주상지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산지하철 1호선 "명륜역"이 소재하여 대중교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 11층 건물 내 2층 201호외 55개호로서(전체58개호 중 56개호)
사용승인일:2020.08.28임.

외벽 : 화강석 마감 및 몰탈위 페인팅 마감 등,
내벽 : 벽지도배 등 마감,
창호 : 샷시창의 구조임.

이용상태

업무시설(오피스텔)로, 기호 1) - 58) 공히 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 탐문조사되었음.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 승강기설비, 공동현관기설비, 주차타워설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 토지로 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북동측 및 남서측으로 폭 약3-4미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구 가로구역별 최고높이 제한지역(60m 이하)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임,
기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 부산지방법원 2024타경59253 (50)

소재지: 부산광역시 동래구 온천동 480-18 프리랜드 10층1006호

용도: 오피스텔

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 엠OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 중복사건, 유동화물건, 공동담보

1.2. 면적

토지면적: 4.19㎡ (약 1.27평)

토지지분: 4.187397982977731㎡ (약 1.27평)

건물면적: 20.45㎡ (약 6.19평)

건물지분: 20.45㎡ (약 6.19평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가

감정가: 97,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동래구 온천동 소재 "롯데백화점 동래점" 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 공동주택, 업무시설(오피스텔), 단독주택 및 각종 점포 등이 혼재된 주상복합지대로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 있습니다. 또한 부산 지하철 1호선 "명륜역"이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

본 건의 등기부등본 요약 정보에 따르면, 소유권보존 등기 이후 소유권이전, 근저당권, 주택임차권, 임의경매개시결정 등기가 순차적으로 이루어졌습니다. 말소기준권리는 근저당권(을1)이며, 임의경매 개시결정 등기(갑3)로 인해 본 경매가 진행되었습니다. 총 채권액은 4,090,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인 백 (백어진)이 거주 중이며, 보증금 20,000,000원, 차임 400,000원에 2023년 1월 19일 전입되었습니다. 해당 임차인은 대항력이 없습니다.

3.3. 인수되는 권리

경매 대상 물건에 대해 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없습니다. 임차인 백 의 경우 대항력이 없으며, 인수 보증금 합계는 0원으로 분석됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건은 롯데백화점 동래점, 롯데마트 등이 도보로 접근 가능한 거리에 위치하여 쇼핑 및 생활 편의시설 이용이 매우 우수합니다. 주변에 다양한 상업시설과 점포들이 밀집해 있어 활발한 상권을 형성하고 있습니다.

4.2. 건물 자체 상권

프리랜드 건물은 업무시설(오피스텔)로 이용되고 있으며, 준공된 지 얼마 되지 않아 비교적 현대적인 시설을 갖추고 있습니다. 소형 면적 오피스텔로서 1인 가구 또는 소규모 사업 목적의 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

롯데백화점 동래점, 롯데마트 등 대형 편의시설이 인접해 있으며, 명륜역을 중심으로 다양한 상업시설, 금융기관, 병원 등이 잘 갖추어져 있어 생활 편의성이 높습니다.

5.2. 교육시설

주변에 상대보호구역으로 지정된 교육시설이 있어 교육 환경 보호에 관한 법률에 따른 제한 사항이 있습니다.

5.3. 혐오시설

주변 지역에 대한 조사 결과, 특별히 혐오시설로 간주될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/권리적 리스크

사건번호에 '중복사건', '유동화물건', '공동담보' 등의 표시가 있어, 권리관계 및 경매 절차에 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다. 그러나 현재 등기부상 말소기준권리 이하 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

6.2. 기타 리스크

임차인의 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없으나, 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성은 항상 존재합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 동래구의 핵심 상권에 위치하며, 명륜역 역세권이라는 탁월한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 2020년에 준공된 신축급 오피스텔로 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다. 교통, 편의시설, 상업시설 이용이 매우 편리하여 실거주 및 임대 수익형 투자 모두 매력적인 물건입니다. 다만, 해당 건물(프리랜드)에 대한 직접적인 실거래가 정보가 부족하여 시세 판단에 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 교통 요지 (명륜역 역세권)

* 롯데백화점, 롯데마트 등 풍부한 생활 편의시설 인접

* 2020년 준공 신축급 오피스텔

* 소형 면적으로 높은 임대 수요 기대

* 매각으로 인한 권리관계 소멸 (인수 부담 없음)

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

본건 오피스텔(20.45㎡)의 감정가는 97,000,000원입니다. 해당 건물인 프리랜드에 대한 직접적인 최근 실거래가 정보는 부족한 상황입니다. 주변 유사 신축급 오피스텔의 거래 사례를 참고할 때, 감정가 수준 또는 그 이상의 가치를 지닐 것으로 판단됩니다. 예를 들어, 인근의 온래3차SK뷰(약 28.37㎡)는 1억 1천만원 ~ 1억 2천 5백만원 선에서 실거래가 이루어진 바 있습니다. 비록 면적과 건물이 다르지만, 입지적 장점과 건물 연식을 고려할 때 본건 역시 유사하거나 그 이상의 시세 형성 가능성을 시사합니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

감정가는 97,000,000원이며, 신축급 오피스텔의 희소성과 우수한 입지를 고려할 때, 현 시세 기준으로 100,000,000원 ~ 110,000,000원 범위 내에서 경쟁이 이루어질 것으로 예상됩니다. 본건의 면적(20.45㎡)과 감정가를 고려하여, 보수적으로 95,000,000원 ~ 105,000,000원 수준의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 이는 낙찰 후 명도 및 추가 비용을 감안한 금액입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.