나이스옥션 법원경매 부산 2024타경59253 [43] 부산광역시 동래구 온천동 480-18 프리랜드 9층906호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 금정 · 평가일 2024.07.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동래구 온천동 소재 "롯데백화점 동래점" 북측 인근에 위치하는 프리랜드 2층 201호외 55개호로서 부근은 공동주택, 업무시설(오피스텔), 단독주택 및 각종 점포 등으로 형성되어 있는 간선도로 후면 주상지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산지하철 1호선 "명륜역"이 소재하여 대중교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 11층 건물 내 2층 201호외 55개호로서(전체58개호 중 56개호)
사용승인일:2020.08.28임.

외벽 : 화강석 마감 및 몰탈위 페인팅 마감 등,
내벽 : 벽지도배 등 마감,
창호 : 샷시창의 구조임.

이용상태

업무시설(오피스텔)로, 기호 1) - 58) 공히 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 탐문조사되었음.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 승강기설비, 공동현관기설비, 주차타워설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 토지로 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북동측 및 남서측으로 폭 약3-4미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구 가로구역별 최고높이 제한지역(60m 이하)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임,
기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 부산지방법원 2024타경59253 (43)

소재지: 부산광역시 동래구 온천동 480-18 프리랜드 9층906호

용도: 오피스텔

감정가: 97,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 엠OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 4.19㎡ (약 1.27평)

토지 지분면적: 4.187397982977731㎡

건물면적: 20.45㎡ (약 6.18평)

건물 지분면적: 20.45㎡

1.3. 건물 정보

건축물 주용도: 업무시설 (오피스텔)

사용승인일: 2020년 08월 28일

건축구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 11층 건물

총 호수: 58개호 (본건은 9층 906호)

건물 전체 면적 (연면적): 1,894.77㎡

대지 면적: 274㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 부산광역시 동래구 온천동 소재 "롯데백화점 동래점" 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 공동주택, 업무시설(오피스텔), 단독주택 및 각종 점포 등이 혼재된 간선도로 후면 주상지대로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재합니다. 또한 부산지하철 1호선 "명륜역"이 가까이 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

해당 토지는 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(60m 이하)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 기본 권리 현황

본 물건은 중복사건이며 유동화 물건입니다.

감정평가서상 특별히 인수해야 할 부담있는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 정성호

보증금: 20,000,000원

차임: 400,000원

전입일자(사업일자): 2022년 05월 03일

확정일자: 2022년 05월 03일

배당신고일자: 2024년 08월 30일

대항력: 없음

비고: 해당 임차인은 대항력이 없으므로, 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.3. 인수되는 권리

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 상권 특성

본건이 위치한 온천동 일대는 주거와 상업 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다. 특히 롯데백화점 동래점과 지하철 명륜역을 중심으로 상업 및 편의시설이 집중되어 있어 유동인구가 풍부한 지역입니다.

4.2. 임대 수요

주변으로 다양한 오피스텔과 주거 시설이 밀집해 있으며, 명륜역이라는 역세권의 이점을 바탕으로 직장인 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다. 현재 본건 역시 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 파악됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본건 북측 인근에 롯데백화점 동래점이 위치하여 쇼핑, 문화, 외식 등 다양한 편의시설 이용이 매우 편리합니다. 또한, 마트, 병원, 은행 등 생활에 필요한 기본적인 인프라가 잘 갖춰져 있습니다.

5.2. 교통 및 교육

부산지하철 1호선 명륜역이 도보 거리에 있어 부산 시내로의 이동이 용이합니다. 인근에 버스정류장도 다수 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 교육환경 보호 구역으로 지정되어 있어 주변 교육 환경도 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 중복 및 유동화 물건

중복 사건 및 유동화 물건이라는 정보는 경매 진행 과정이나 권리 관계의 복잡성을 내포할 수 있으므로, 입찰 전 추가적인 확인이 필요합니다.

6.2. 건물 노후도

건물 사용승인일이 2020년으로 비교적 신축 건물이므로 건물 자체의 노후로 인한 직접적인 문제는 적을 것으로 보입니다. 다만, 모든 신축 건물과 마찬가지로 내부 시설 및 관리 상태는 현장 확인이 필수적입니다.

6.3. 법적 제한

토지이용계획상 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역 등에 포함되어 있어 향후 건물 증축이나 용도 변경 시 관련 법규를 준수해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 동래구 핵심 상권에 위치한 신축 오피스텔로, 명륜역 역세권이라는 뛰어난 입지 조건을 갖추고 있습니다. 롯데백화점 등 생활 편의시설 이용이 편리하며, 대중교통 접근성이 우수하여 실거주 및 임대 수익 목적 모두에 적합할 것으로 판단됩니다. 임차인의 대항력이 없는 점, 인수되는 권리가 없는 점 등 권리관계가 비교적 명확한 편이나, 중복사건 및 유동화 물건이라는 특이사항에 대한 면밀한 검토가 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 부산 지하철 1호선 명륜역 역세권, 롯데백화점 동래점 인접

* 신축 건물: 2020년 사용승인된 비교적 깨끗한 건물 상태

* 안정적인 임대 수요: 직장인 및 학생 대상 꾸준한 임대 수익 기대

* 편리한 생활 환경: 백화점, 마트, 병원 등 풍부한 편의시설

9. 예상 입찰가

현재 감정가는 97,000,000원입니다. 본 물건과 유사한 면적의 오피스텔들이 현재 부산 명륜역 인근에서 90,000,000원에서 120,000,000원 범위 내에서 거래되고 있는 것으로 파악됩니다. 월세 시세는 보증금 1000만원 기준 월 40~50만원 수준입니다.

이에 따라, 본건의 경우 임대 수익률, 주변 시세, 건물 상태, 경매 특이사항 등을 종합적으로 고려했을 때, 감정가 수준 또는 소폭 상향된 95,000,000원 ~ 110,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 다만, 이는 일반적인 시세 및 감정가를 기반으로 한 추정치이며, 실제 현장 조사를 통한 정확한 가치 평가와 권리 관계 확인 후 최종 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.