나이스옥션 법원경매 부산 2024타경59253 [44] 부산광역시 동래구 온천동 480-18 프리랜드 9층907호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 금정 · 평가일 2024.07.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동래구 온천동 소재 "롯데백화점 동래점" 북측 인근에 위치하는 프리랜드 2층 201호외 55개호로서 부근은 공동주택, 업무시설(오피스텔), 단독주택 및 각종 점포 등으로 형성되어 있는 간선도로 후면 주상지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산지하철 1호선 "명륜역"이 소재하여 대중교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 11층 건물 내 2층 201호외 55개호로서(전체58개호 중 56개호)
사용승인일:2020.08.28임.

외벽 : 화강석 마감 및 몰탈위 페인팅 마감 등,
내벽 : 벽지도배 등 마감,
창호 : 샷시창의 구조임.

이용상태

업무시설(오피스텔)로, 기호 1) - 58) 공히 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 탐문조사되었음.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 승강기설비, 공동현관기설비, 주차타워설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 토지로 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북동측 및 남서측으로 폭 약3-4미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구 가로구역별 최고높이 제한지역(60m 이하)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임,
기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 부산지방법원 2024타경59253 (44)

소재지: 부산광역시 동래구 온천동 480-18, 프리랜드 9층 907호

용도: 오피스텔 (업무시설)

감정가: 97,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 엠OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 기본 정보 요약

토지면적: 4.19㎡ (약 1.27평)

토지 지분: 4.187397982977731㎡ (약 1.27평)

건물면적: 20.45㎡ (약 6.18평)

건물 지분: 20.45㎡ (약 6.18평)

토지/건물 일괄 매각 대상

건물 사용승인일: 2020년 8월 28일

건물 총 층수: 11층 (해당 호수 9층)

총 세대수: 58개 호

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 부산광역시 동래구 온천동 소재 "롯데백화점 동래점" 북측 인근에 위치하고 있습니다. 부근은 공동주택, 업무시설(오피스텔), 단독주택 및 각종 점포 등이 혼재된 간선도로 이면의 주상지대입니다. 주변에 동래 온천 호텔이 인접해 있습니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산지하철 1호선 "명륜역"이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약 (말소기준권리, 인수/소멸 권리)

말소기준권리: 을1 근저당 (구덕신용협동조합, 4,070,000,000원)

본 건은 매각으로 인해 소유권보존, 소유권이전, 근저당, 임의경매, 주택임차권 등 모든 권리가 소멸될 예정입니다.

인수 보증금 합계: 0원

3.2. 임차인 현황 및 대항력 분석

임차인: 김현정

보증금: 20,000,000원

차임: 300,000원

전입일자/확정일자: 2023년 5월 1일

배당신고일자: 2024년 8월 1일

대항력: 없음

비고: 임차인 김현정은 대항력이 없으며, 확정일자를 받았으나 배당신고를 하였고, 해당 임차권은 말소될 예정이므로 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 현황

롯데백화점 동래점, 명륜역 상권 등 주요 편의 및 상업시설이 밀집해 있어 유동인구가 풍부한 지역입니다. 업무시설, 주거시설, 상업시설이 복합적으로 발달하여 배후 수요가 안정적입니다.

4.2. 오피스텔 시세 동향

부산 동래구 온천동 일대의 신축 오피스텔(2020년 이후 준공)의 경우, 18평형(약 59.5㎡)이 1억 2천만원대에 거래되고 있으며, 10평형(약 30㎡)은 6천만원대에 거래되는 사례가 있습니다. 본건은 20.45㎡ (약 6.18평)으로, 2020년 8월 준공된 신축 오피스텔입니다. 유사한 연식의 인근 오피스텔 '비앤비'는 월세 500,000원/보증금 4,000,000원에 거래되고 있으나, 본건 임차인의 월세는 300,000원입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 주거 환경

롯데백화점 동래점, 재래시장, 병원, 은행 등 다양한 편의시설 이용이 편리합니다. 명륜 아이파크 등 주변 공동주택 단지가 있어 주거 환경이 안정적입니다.

5.2. 교육 환경

상대보호구역으로 지정되어 있으나, 오피스텔 자체의 교육 환경에 미치는 직접적인 영향은 미미합니다. 주변에 초등학교, 중학교, 고등학교 등 교육기관이 다수 분포하여 교육 접근성이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/행정적 제한

본건 토지는 일반상업지역, 방화지구이며, 가로구역별 최고 높이 제한 지역(60m 이하) 및 상대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률)에 해당합니다.

6.2. 특이 물건 정보

중복사건, 공동담보, 유동화물건으로 등기부상 복잡한 권리관계가 있었으나, 본 건 경매로 인해 모든 권리가 소멸되므로 낙찰 후 인수할 권리는 없습니다.

6.3. 혐오시설 유무

주변 지역을 조사한 결과, 명확하게 분류되는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 동래구 온천동의 역세권(명륜역)에 위치한 비교적 신축(2020년 준공) 오피스텔입니다. 생활 편의시설 및 교통 환경이 우수하며, 주변 상권 발달로 인한 배후 수요가 탄탄합니다. 감정가가 97,000,000원이며, 권리관계가 명확하여 인수 부담이 없습니다. 다만, 본건 건물(프리랜드)의 직접적인 실거래가 정보가 부족하고, 임차인의 월세가 주변 신축 오피스텔 대비 낮은 편인 점은 유의할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

우수한 입지: 명륜역 역세권 및 롯데백화점 인근으로 뛰어난 생활 편의 및 교통 여건 확보.

신축 건물: 2020년 준공으로 비교적 최신 시설 및 관리 상태 유지 기대.

권리관계 명확: 모든 권리가 매각으로 소멸되어 인수 부담 없음.

안정적인 임대 수익 기대: 역세권 오피스텔로서 꾸준한 임대 수요 기대.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 기반 예상 입찰가 산정

감정가는 97,000,000원입니다. 주변 신축 오피스텔의 시세가 18평형 기준 1억 2천만원대인 점을 고려할 때, 본건은 비교적 저렴한 감정가를 가지고 있습니다. 다만, 본건 건물의 직접적인 실거래가 정보가 부족하고, 임차인의 월세가 시장가 대비 낮은 점을 감안하여, 경쟁 입찰을 고려한 예상 입찰가는 감정가 수준에서 소폭 상승한 100,000,000원 을 제안합니다.

9.2. 고려 사항

실제 현장 방문을 통해 건물 상태, 임차인과의 관계, 향후 시세 변동 등을 면밀히 조사하는 것이 필수적입니다.

주변 시세 변동, 경쟁 입찰자 수 등을 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

취득세, 법무비, 중개수수료 등 부대 비용을 포함하여 수익률을 계산해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.