나이스옥션 법원경매 부산 2024타경59253 [39] 부산광역시 동래구 온천동 480-18 프리랜드 9층902호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 금정 · 평가일 2024.07.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동래구 온천동 소재 "롯데백화점 동래점" 북측 인근에 위치하는 프리랜드 2층 201호외 55개호로서 부근은 공동주택, 업무시설(오피스텔), 단독주택 및 각종 점포 등으로 형성되어 있는 간선도로 후면 주상지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산지하철 1호선 "명륜역"이 소재하여 대중교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 11층 건물 내 2층 201호외 55개호로서(전체58개호 중 56개호)
사용승인일:2020.08.28임.

외벽 : 화강석 마감 및 몰탈위 페인팅 마감 등,
내벽 : 벽지도배 등 마감,
창호 : 샷시창의 구조임.

이용상태

업무시설(오피스텔)로, 기호 1) - 58) 공히 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 탐문조사되었음.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 승강기설비, 공동현관기설비, 주차타워설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 토지로 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북동측 및 남서측으로 폭 약3-4미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구 가로구역별 최고높이 제한지역(60m 이하)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임,
기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 정보

사건번호: 부산지방법원 2024타경59253 (39)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 엠OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 면적 정보

토지면적: 5.75㎡ (약 1.74평)

토지지분: 5.745642415763087㎡ (약 1.74평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 28.06㎡ (약 8.49평)

건물지분: 28.06㎡ (약 8.49평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건물 정보

소재지: 부산광역시 동래구 온천동 480-18 프리랜드 9층902호

용도: 오피스텔

사용승인일: 2020년 08월 28일

건축구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 11층 건물 중 9층 902호

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동래구 온천동 소재 "롯데백화점 동래점" 북측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택, 업무시설(오피스텔), 단독주택 및 각종 점포 등으로 형성된 간선도로 후면 주상지대입니다 [cite:user_data, 6].

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재합니다. 또한 부산 지하철 1호선 "명륜역"이 인접하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다 [cite:user_data, 4, 6, 7].

2.3. 도로상태

본건은 북동측 및 남서측으로 폭 약 3-4미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다 [cite:user_data, 6].

2.4. 토지이용계획

본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(60m 이하), 상대보호구역으로 지정되어 있습니다 [cite:user_data].

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2020년 09월 16일에 접수된 구덕신용협동조합의 근저당권(채권액 4,070,000,000원)입니다 [cite:user_data, 4].

3.2. 임차인 현황

임차인: 임영주

보증금: 110,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 02월 18일

확정일자: 2021년 02월 04일

배당신고일자: 2023년 04월 28일

대항력: 없음

비고: 등기부상 주택임차권(을4)은 말소 예정이며, 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다 [cite:user_data, 4].

3.3. 등기부 요약

* 소유권보존: 주식회사보국주택산업 (2020-09-16)

* 근저당권: 구덕신용협동조합 (2020-09-16, 4,070,000,000원) - 말소기준권리

* 소유권이전: 주식회사디에스디앤씨 (2021-12-08)

* 주택임차권: 임영주 (2023-04-28, 110,000,000원) - 말소

* 임의경매: 구덕신용협동조합 (2024-07-17, 3,700,000,000원)

총 등기부채권액: 4,180,000,000원 [cite:user_data]

3.4. 인수되는 권리

매각으로 인해 등기부상의 모든 권리는 소멸되며, 낙찰자가 인수하는 권리(예: 지상권, 유치권 등)는 없는 것으로 확인됩니다. 대항력 있는 임차인도 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건은 롯데백화점 동래점과 인접하며, 다양한 상업시설, 업무시설, 공동주택 등이 밀집된 지역에 위치합니다.

4.2. 유동인구

명륜역을 이용하는 지하철 이용객과 버스 이용객으로 인해 풍부한 유동인구를 확보하고 있어 상권 활성화에 유리합니다.

4.3. 경쟁 환경

주변에 오피스텔 및 상가 건물이 다수 존재하므로, 임대 및 투자 시 경쟁 환경을 고려해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

롯데백화점 동래점을 비롯하여 병원, 은행, 각종 금융기관, 쇼핑 시설 등 생활 편의시설 이용이 매우 편리합니다.

5.2. 대중교통

부산 지하철 1호선 명륜역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 부산 전역으로의 이동이 용이합니다.

5.3. 교육시설

본건은 상대보호구역으로 지정된 지역에 위치하고 있어, 주변 교육 시설과의 관계를 확인해야 할 수 있습니다 [cite:user_data].

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 복잡성

중복사건, 유동화물건, 공동담보 등 특수물건 정보가 기재되어 있어 경매 절차 및 권리 관계 분석에 주의가 필요합니다. 다만, 현재까지의 분석으로는 낙찰자가 인수할 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

6.2. 건물 노후화 및 관리

2020년 8월에 사용 승인된 비교적 신축 건물이나, 향후 건물 유지보수 및 관리 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

6.3. 공실 위험

동래구 지역의 오피스텔 공급량 및 시장 상황에 따라 공실 발생 가능성이 있을 수 있습니다.

6.4. 주변 혐오시설 여부

주변 지역에 혐오시설에 대한 언급은 없으며, 일반적인 주상복합지대로 파악됩니다.

7. 종합 의견

부산 동래구 온천동 명륜역 초역세권에 위치한 본 오피스텔은 편리한 교통과 풍부한 생활 인프라를 갖춘 우량 입지를 자랑합니다. 2020년에 준공된 신축 건물로서 비교적 양호한 상태로 임대 수요를 기대할 수 있습니다. 다만, 높은 채권 총액과 경매 절차의 복잡성을 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 1호선 명륜역 도보 이용 가능.

* 편리한 생활 환경: 롯데백화점 동래점 등 주요 편의시설 인접.

* 신축 건물: 2020년 준공으로 최신 시설 이용 가능.

* 안정적인 임대 수요: 명륜역 주변의 꾸준한 오피스텔 임대 수요 예상.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

본건의 건물 면적은 28.06㎡(약 8.49평)이며, 감정가는 127,000,000원입니다 [cite:user_data]. 이는 평당 약 1,496만원 수준입니다.

관련 경매 정보에 따르면, 동일 건물 내 다른 호실의 최소 입찰가가 9,100만원에서 14,100만원 수준으로 언급되고 있습니다. 이는 해당 호실의 면적, 층수, 향 등에 따라 시세가 다를 수 있음을 시사합니다.

본건은 2026년 10월 2일에 진행되는 신건(첫 경매)으로, 감정가인 127,000,000원에서 최저 매각가가 시작됩니다. 현재까지 파악된 시세 정보만으로는 정확한 시장 가격을 산정하기는 어려우나, 감정가가 해당 지역의 오피스텔 시세를 반영한 것으로 판단됩니다.

주변 혐오시설에 대한 특별한 정보는 확인되지 않았습니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

본건은 신건으로 진행되며, 감정가(127,000,000원)가 최저 매각가가 됩니다. 인수되는 임차인의 보증금이 없고(0원), 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸되므로, 입찰가는 감정가 수준에서 결정될 가능성이 높습니다.

경쟁자들의 관심도와 실제 현장 조사 결과를 바탕으로 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

예상 입찰가: 127,000,000원 ~ 135,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.