나이스옥션 법원경매 부산 2024타경59253 [41] 부산광역시 동래구 온천동 480-18 프리랜드 9층904호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 금정 · 평가일 2024.07.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동래구 온천동 소재 "롯데백화점 동래점" 북측 인근에 위치하는 프리랜드 2층 201호외 55개호로서 부근은 공동주택, 업무시설(오피스텔), 단독주택 및 각종 점포 등으로 형성되어 있는 간선도로 후면 주상지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산지하철 1호선 "명륜역"이 소재하여 대중교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 11층 건물 내 2층 201호외 55개호로서(전체58개호 중 56개호)
사용승인일:2020.08.28임.

외벽 : 화강석 마감 및 몰탈위 페인팅 마감 등,
내벽 : 벽지도배 등 마감,
창호 : 샷시창의 구조임.

이용상태

업무시설(오피스텔)로, 기호 1) - 58) 공히 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 탐문조사되었음.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 승강기설비, 공동현관기설비, 주차타워설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 토지로 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북동측 및 남서측으로 폭 약3-4미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구 가로구역별 최고높이 제한지역(60m 이하)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임,
기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2024타경59253 (41)

소재지: 부산광역시 동래구 온천동 480-18 프리랜드 9층904호

용도: 오피스텔 (업무시설)

건물명: 프리랜드

층수/호수: 9층 904호

감정가: 98,000,000원

토지면적: 4.25㎡ (약 1.29평)

토지지분: 4.2529220589949865㎡ (약 1.29평)

건물면적 (전용면적): 20.77㎡ (약 6.28평)

건물지분: 20.77㎡ (약 6.28평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 엠OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 중복사건, 유동화물건

1.1. 입지조건

위치: 부산광역시 동래구 온천동 480-18, 프리랜드 9층 904호.

주변 환경: 본건은 부산광역시 동래구 온천동 소재 "롯데백화점 동래점" 북측 인근에 위치하며, 부근은 공동주택, 업무시설(오피스텔), 단독주택 및 각종 점포 등으로 형성된 간선도로 후면 주상지대입니다.

교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장과 부산지하철 1호선 "명륜역"이 소재하여 대중교통 사정이 양호합니다.

도로상태: 본건 북동측 및 남서측으로 폭 약 3-4미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(60m 이하)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>입니다.

1.2. 권리분석

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음

인수 보증금 합계: 0원

임차인 현황:

* 임차인: 김승훈

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 500,000원

* 전입일자(사업일자): 2022-12-12

* 배당신고일자: 2024-09-19

* 대항력: 없음

* 임차인: 오차석

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021-01-12

* 대항력: 없음

* 비고: 권리분석상 대항력 없음.

임차인 오차석의 경우, 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있으나 전입일자가 2021-01-12로 빠른 편입니다. 현재 정보상 대항력은 없으나, 배당 신고 내역이 없어 보증금 미상의 임차인과 유사하게 취급하여 명도 시 주의가 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

1.3. 상권분석

주변 시설: 롯데백화점 동래점과 인접하여 상업 활동이 활발한 지역입니다. 오피스텔, 주거시설, 다양한 근린생활시설이 혼재되어 있어 배후 수요가 풍부할 것으로 예상됩니다.

교통망: 부산지하철 1호선 명륜역을 이용할 수 있는 역세권으로, 대중교통 접근성이 매우 뛰어납니다. 이는 상권 활성화 및 임대 수요 확보에 긍정적인 요소입니다.

유동인구: 명륜역과 롯데백화점 이용객을 중심으로 풍부한 유동인구를 확보하고 있어, 상업시설로서의 잠재력도 갖추고 있습니다.

1.4. 생활정보

편의시설: 롯데백화점 동래점, 각종 금융기관, 병원, 마트 등 생활 편의시설이 밀집해 있어 주거 만족도가 높을 것으로 보입니다.

교육시설: 본건은 상대보호구역으로 지정되어 있어, 인근 교육 시설과의 관계를 고려해야 합니다. 세부 학교 정보는 별도 확인이 필요합니다.

주거 환경: 오피스텔 밀집 지역으로 1-2인 가구의 주거 수요에 적합한 환경을 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

중복사건 및 유동화물건: 해당 물건은 중복으로 접수된 사건이며 유동화 채권에 의해 경매가 진행되는 물건입니다. 이는 일반 경매 물건에 비해 절차가 복잡하거나 추가적인 확인이 필요할 수 있음을 의미합니다.

임대차 관계의 불확실성: 임차인 김승훈 씨는 보증금 및 차임이 확인되나 대항력이 없고, 오차석 씨는 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있습니다. 배당 신고 미비 등으로 인해 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

소형 오피스텔 공급 과잉 가능성: 부산 지역의 소형 오피스텔 공급 추이를 고려할 때, 향후 임대 수익률 또는 시세 상승에 영향을 줄 수 있습니다.

건축법상 제한: 방화지구 및 최고 높이 제한 지역으로, 향후 건축 행위에 대한 제약이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 부산 동래구 온천동 명륜역 초역세권에 위치한 9층 오피스텔(904호)로, 편리한 교통과 풍부한 생활 편의시설을 갖춘 우수한 입지를 자랑합니다.

건물은 2020년 8월 28일 사용승인을 받아 비교적 신축에 속하며, 전용면적 20.77㎡(약 6.28평)으로 1~2인 가구 또는 소규모 사무실로 활용하기에 적합합니다.

감정가는 98,000,000원으로 책정되었으나, 현재 시세와의 비교 분석을 통해 합리적인 입찰가 산정이 중요합니다.

다만, 중복사건, 유동화물건이라는 특이사항과 함께 임차인의 권리 관계를 면밀히 분석하고 명도 계획을 철저히 수립해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

탁월한 역세권 입지: 부산지하철 1호선 명륜역 인접.

완성된 상권: 롯데백화점 동래점 등 생활 인프라 풍부.

신축급 오피스텔: 2020년 준공으로 향후 유지보수 비용 절감 기대.

소형 평형: 1인 가구 및 소규모 사업체 수요 꾸준.

일괄매각: 토지와 건물을 일괄 취득하여 권리관계 복잡성 감소.

1.8. 예상 입찰가

시세 분석 (필요 정보):

* 현재 본건과 동일한 '프리랜드' 오피스텔의 9층 904호 또는 유사한 층수 및 면적(전용 20.77㎡)의 최근 실거래가 및 현재 매물 호가를 조사해야 합니다.

* 인근 지역(동래구 온천동, 명륜역 인근)의 유사 면적 오피스텔 시세 동향을 파악하여 비교 분석합니다.

* 국토교통부 실거래가 공개 시스템, 주요 부동산 플랫폼(네이버 부동산, 직방 등)을 통해 객관적인 시세 정보를 수집합니다.

입찰가 산정 근거:

* 인수 보증금: 0원

* 감정가: 98,000,000원

* 정확한 현 시세 조사가 선행되어야 하며, 조사된 시세를 바탕으로 낙찰가를 결정해야 합니다.

* 만약 최근 실거래가 및 호가가 감정가(98,000,000원)보다 높다면, 시세의 80~90% 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 예를 들어, 유사 면적 오피스텔의 시세가 1억 1천만 원이라면, 9800만 원 ~ 1억 1천만 원 범위 내에서 전략적 입찰가를 고려할 수 있습니다.

* 최근 부동산 시장 상황과 본건의 특이사항(중복, 유동화)을 고려하여, 보수적으로 접근한다면 감정가 수준(98,000,000원) 또는 그 이하에서도 입찰을 고려할 수 있습니다.

* 최종 권고: 정확한 시세 조사를 바탕으로, 명도 비용 및 기타 부대 비용을 포함한 총 투자 비용을 고려하여 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

주변 혐오시설 관련:

제공된 정보 및 일반적인 지역 분석 결과, 뚜렷하게 드러나는 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 이는 제한적인 정보에 근거한 것이며, 실제 현장 방문 및 현지 조사를 통해 혐오시설 존재 여부를 반드시 확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.