나이스옥션 법원경매 부산 2024타경59253 [7] 부산광역시 동래구 온천동 480-18 프리랜드 3층302호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 금정 · 평가일 2024.07.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동래구 온천동 소재 "롯데백화점 동래점" 북측 인근에 위치하는 프리랜드 2층 201호외 55개호로서 부근은 공동주택, 업무시설(오피스텔), 단독주택 및 각종 점포 등으로 형성되어 있는 간선도로 후면 주상지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산지하철 1호선 "명륜역"이 소재하여 대중교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 11층 건물 내 2층 201호외 55개호로서(전체58개호 중 56개호)
사용승인일:2020.08.28임.

외벽 : 화강석 마감 및 몰탈위 페인팅 마감 등,
내벽 : 벽지도배 등 마감,
창호 : 샷시창의 구조임.

이용상태

업무시설(오피스텔)로, 기호 1) - 58) 공히 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 탐문조사되었음.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 승강기설비, 공동현관기설비, 주차타워설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 토지로 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북동측 및 남서측으로 폭 약3-4미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구 가로구역별 최고높이 제한지역(60m 이하)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임,
기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 부산지방법원 2024타경59253 (7)

소재지: 부산광역시 동래구 온천동 480-18 프리랜드 3층302호

용도: 오피스텔 (업무시설)

감정가: 124,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 엠OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 중복사건, 유동화물건, 공동담보

1.2. 면적 정보

토지면적: 5.75㎡ (약 1.74평)

건물면적: 28.06㎡ (약 8.49평)

1.3. 건물 정보

건물명: 프리랜드

총 층수: 11층 (해당 물건 3층)

사용승인일: 2020년 08월 28일

건축구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

주요 용도: 업무시설 (오피스텔)

총 호수: 58개호 (본건 포함)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 부산광역시 동래구 온천동 소재 "롯데백화점 동래점" 북측 인근에 위치하며, 부근은 공동주택, 업무시설(오피스텔), 단독주택 및 각종 점포 등이 형성된 간선도로 후면 주상지대입니다.

2.2. 교통 접근성

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하고 부산지하철 1호선 "명륜역"이 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

2.3. 토지 이용 계획

본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(60m 이하), 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리인 을1 근저당(구덕신용협동조합, 2020.09.16.)보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

- 소유권보존: 주식회사보국주택산업 (2020.09.16)

- 근저당: 구덕신용협동조합 (2020.09.16, 4,070,000,000원) - 말소기준권리

- 소유권이전: 주식회사디에스디앤씨 (2021.12.08)

- 주택임차권: 박준옥 (2023.12.06, 110,000,000원) - 말소

- 가압류: 김시은 (2023.12.01, 466,000,000원) - 말소

- 임의경매: 구덕신용협동조합 (2024.07.17, 3,700,000,000원) - 말소

총 등기부 채권액은 4,646,000,000원입니다.

3.2. 임차인 분석

확인된 임차인은 박준옥이며, 보증금 110,000,000원에 차임은 0원입니다. 전입일자 2021년 2월 15일, 확정일자 2021년 2월 5일, 배당신고일자 2023년 12월 6일입니다. 본 임차인은 대항력이 없어 인수 보증금은 0원으로 예상됩니다.

3.3. 말소기준권리 및 인수 여부

말소기준권리인 근저당권보다 늦은 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 보입니다. 따라서 낙찰 시 인수되는 권리는 없습니다 (지상권 등 예외 권리 없음).

4. 상권분석

4.1. 상권 특성

본건이 위치한 온천동 일대는 부산의 주요 상업 및 주거 복합지대로, 다양한 편의시설과 교통망을 갖추고 있어 활발한 상권을 형성하고 있습니다.

4.2. 주변 상업시설

롯데백화점 동래점을 비롯하여 각종 금융기관, 병원, 식당, 근린생활시설 등이 밀집해 있어 생활 편의성이 매우 높습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통

부산지하철 1호선 명륜역을 도보로 이용할 수 있으며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 부산 시내 어디든 편리하게 이동 가능합니다.

5.2. 편의시설

쇼핑을 위한 롯데백화점 동래점이 인접해 있으며, 주변 상업시설을 통해 다양한 생활 편의시설을 쉽게 이용할 수 있습니다.

5.3. 주변 교육 및 기타 시설

인근에 교육시설이 분포되어 있으며(상대보호구역), 공공시설 및 의료시설 접근성도 양호한 편입니다.

5.4. 혐오시설 유무

주변 지역 조사 결과, 물건지 인근에 직접적으로 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 일부 지역에서는 유흥업소 밀집 지역이나 어두운 골목길에 대한 언급이 있으나, 본건 자체의 입지나 건물 상태에 직접적인 위험 요인이 되지는 않는 것으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 경매 관련 특이사항

중복사건, 유동화물건, 공동담보로 분류되어 있어 경매 진행 과정이나 권리관계 확인에 있어 다소 복잡성이 있을 수 있으나, 권리분석상 인수되는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

6.2. 명도 및 임대차 관련

임대 관계가 미상으로 명시되어 있어, 실제 점유자 및 임대차 관계에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다. 다만, 확인된 임차인 박준옥의 경우 대항력이 없어 인수 부담은 없습니다.

6.3. 기타 제약사항

토지이용계획상 가로구역별 최고높이 제한 지역(60m 이하)에 해당됩니다.

7. 투자 포인트

* 우수한 입지: 명륜역 초역세권 및 롯데백화점 인접 등 뛰어난 생활 및 교통 인프라를 갖추고 있습니다.

* 신축급 건물: 2020년 사용승인된 비교적 신축 건물로, 즉시 이용 또는 임대에 용이합니다.

* 명확한 권리관계: 말소기준권리보다 후순위 권리가 모두 소멸되어 인수 부담이 없습니다.

* 안정적인 수요: 역세권 오피스텔로서 꾸준한 임대 수요가 기대됩니다.

8. 종합 의견

본건은 부산 동래구의 핵심 지역에 위치한 오피스텔로, 우수한 교통 및 생활 편의성을 자랑합니다. 비교적 신축 건물이며 권리관계 또한 명확하여 투자 가치가 높다고 판단됩니다. 감정가 1억 2,400만 원을 기준으로, 시장 상황과 경쟁 입찰 현황을 고려한 합리적인 입찰 전략 수립이 필요합니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 124,000,000원

현 시세 분석 결과, 유사한 규모와 연식의 타 오피스텔들이 1억 2천만 원 이상에서 거래되는 사례가 있습니다. 본건은 2020년 준공된 신축급으로 역세권 입지를 고려할 때 감정가 수준 또는 그 이상도 기대할 수 있으나, 경매 특성상 시세 대비 약 85~105% 범위에서 입찰이 이루어질 가능성이 있습니다.

따라서, 예상 입찰가 범위를 105,000,000원 ~ 130,000,000원으로 제안합니다. 최종 입찰가는 철저한 현장 조사를 통해 실소유 및 임대 가치를 재확인한 후, 경쟁 상황을 고려하여 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.