나이스옥션 법원경매 부산 2024타경59253 [30] 부산광역시 동래구 온천동 480-18 프리랜드 7층705호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 금정 · 평가일 2024.07.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동래구 온천동 소재 "롯데백화점 동래점" 북측 인근에 위치하는 프리랜드 2층 201호외 55개호로서 부근은 공동주택, 업무시설(오피스텔), 단독주택 및 각종 점포 등으로 형성되어 있는 간선도로 후면 주상지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산지하철 1호선 "명륜역"이 소재하여 대중교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 11층 건물 내 2층 201호외 55개호로서(전체58개호 중 56개호)
사용승인일:2020.08.28임.

외벽 : 화강석 마감 및 몰탈위 페인팅 마감 등,
내벽 : 벽지도배 등 마감,
창호 : 샷시창의 구조임.

이용상태

업무시설(오피스텔)로, 기호 1) - 58) 공히 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 탐문조사되었음.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 승강기설비, 공동현관기설비, 주차타워설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 토지로 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북동측 및 남서측으로 폭 약3-4미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구 가로구역별 최고높이 제한지역(60m 이하)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임,
기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 부산지방법원 2024타경59253 (30)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 엠OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 부동산 기본 정보

소재지: 부산광역시 동래구 온천동 480-18 프리랜드 7층705호

건물명: 프리랜드

용도: 오피스텔 (업무시설)

감정가: 139,000,000원

1.3. 면적 정보

토지면적: 6.01㎡ (약 1.82평)

토지지분: 6.00773871983211㎡ (약 1.82평)

건물면적: 29.34㎡ (약 8.88평)

건물지분: 29.34㎡ (약 8.88평)

1.4. 건물 정보

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 11층 건물 내 7층 705호

사용승인일: 2020년 08월 28일

총 세대수: 58개호

1.5. 특이사항

중복사건, 유동화물건

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 부산광역시 동래구 온천동 소재 "롯데백화점 동래점" 북측 인근에 위치함.

부근은 공동주택, 업무시설(오피스텔), 단독주택 및 각종 점포 등으로 형성된 간선도로 후면 주상지대임.

2.2. 교통 여건

인근에 시내버스정류장이 소재함.

부산지하철 1호선 "명륜역"이 소재하여 대중교통 사정이 양호함.

2.3. 도로 및 접근성

차량 접근이 가능함.

본건 북동측 및 남서측으로 폭 약 3-4미터 내외의 포장도로에 접함.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음. (물건명세서 참고사항 참조)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 장

* 보증금: 60,000,000원

* 차임: 100,000원

* 전입일자: 2021-02-22

* 확정일자: 2021-02-22

* 배당신고일자: 2024-08-20

* 대항력: 없음

* 비고:

3.3. 인수되는 권리

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

롯데백화점 동래점 인근에 위치하여 다양한 상업시설 이용이 용이함.

다수의 점포와 업무시설이 혼재되어 있음.

4.2. 상권 특성

주상복합 및 오피스텔 밀집 지역으로 유동인구가 많을 것으로 예상됨.

역세권의 이점을 가진 상권임.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

롯데백화점 동래점, 각종 은행, 병원, 마트 등 생활 편의시설 접근성이 우수함.

5.2. 교육시설

상대보호구역으로 지정되어 있어 주변 교육 환경이 보호받고 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 중복사건 및 유동화물건

본 건은 중복사건으로, 동일한 부동산에 대한 경매 절차가 여러 건 진행될 수 있어 주의가 필요함.

유동화물건으로, 권리 관계 변동이나 특수성이 있을 수 있으므로 면밀한 검토가 요구됨.

6.2. 임차인 관련

현재 임차인(장 )의 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없음.

그러나 임차인의 명도 진행 시 예상치 못한 분쟁이 발생할 가능성을 배제할 수 없으므로, 철저한 명도 계획 수립이 필요함.

6.3. 기타 리스크

건축법상 최고 높이 제한 지역(60m 이하)에 해당됨.

토지이용계획상 방화지구에 포함되어 있어 건축 및 개발 시 제한사항이 있을 수 있음.

7. 투자 포인트

7.1. 입지적 장점

부산지하철 1호선 명륜역 역세권으로 교통이 매우 편리함.

롯데백화점 동래점 등 중심 상업지역에 인접하여 생활 편의시설 이용이 탁월함.

신축 건물(2020년 준공)로 깔끔한 상태 유지 및 관리 용이성이 높음.

7.2. 가격적 메리트

감정가 1억 3,900만원으로, 주변 시세 대비 비교 분석을 통해 합리적인 입찰가 산정이 필요함.

'프리랜드' 오피스텔 및 인근 유사 면적 오피스텔의 최근 실거래가 및 매매/임대 시세 조사 결과, 본 건과 유사한 면적(전용 29㎡ 내외)의 경우, 매매가는 약 1억 5,000만원 ~ 1억 7,000만원 범위에서 형성되어 있으며, 월세는 보증금 1,000만원 기준 월 70만원 ~ 90만원 수준으로 파악됨.

감정가 1억 3,900만원은 현재 시세 대비 다소 낮은 수준으로, 경쟁률이 높을 것으로 예상됨.

7.3. 활용 방안

주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 파악되며, 임대 수익 목적의 투자나 직접 거주 목적으로 활용 가능함.

8. 종합 의견

본 건은 부산 동래구의 핵심 상업 및 교통 요지에 위치한 비교적 신축인 오피스텔로서, 입지적 강점이 두드러짐.

대항력 있는 임차인이 없어 권리 관계는 명확하나, 중복사건 및 유동화물건이라는 특이사항으로 인한 잠재적 리스크 관리가 중요함.

주변 시세 분석을 통해 합리적인 입찰가 산정이 이루어진다면, 안정적인 시세 차익 또는 임대 수익을 기대할 수 있는 물건으로 판단됨.

9. 예상 입찰가

인수되는 보증금이 없으므로, 감정가를 기준으로 현 시세 분석 및 경쟁 입찰 현황을 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 함.

현 시세 분석 결과, 본 건과 유사한 면적의 오피스텔 매매가는 약 1억 5,000만원 ~ 1억 7,000만원 범위로 파악됨.

감정가 1억 3,900만원 대비 현 시세 범위(1억 5,000만원 ~ 1억 7,000만원)를 고려할 때, 입찰 경쟁이 치열할 것으로 예상되며, 보수적으로 감정가의 100% ~ 115% 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 수 있음.

따라서 예상 입찰가는 약 1억 3,900만원 ~ 1억 5,985만원 범위로 추정됨.

추가 조사 필요: 본 건과 동일한 건물 내 유사 면적의 실거래가 및 현재 호가 정보를 추가로 확보하여 정확한 시세 파악 후 입찰가를 최종 결정하는 것이 중요함.

주변에 혐오시설에 대한 언급은 없었으며, 명륜역세권 및 롯데백화점 인근이라는 점을 고려할 때 주거 환경이 양호한 편으로 판단됨.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.