나이스옥션 법원경매 부산 2024타경59253 [17] 부산광역시 동래구 온천동 480-18 프리랜드 5층502호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 금정 · 평가일 2024.07.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동래구 온천동 소재 "롯데백화점 동래점" 북측 인근에 위치하는 프리랜드 2층 201호외 55개호로서 부근은 공동주택, 업무시설(오피스텔), 단독주택 및 각종 점포 등으로 형성되어 있는 간선도로 후면 주상지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산지하철 1호선 "명륜역"이 소재하여 대중교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 11층 건물 내 2층 201호외 55개호로서(전체58개호 중 56개호)
사용승인일:2020.08.28임.

외벽 : 화강석 마감 및 몰탈위 페인팅 마감 등,
내벽 : 벽지도배 등 마감,
창호 : 샷시창의 구조임.

이용상태

업무시설(오피스텔)로, 기호 1) - 58) 공히 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 탐문조사되었음.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 승강기설비, 공동현관기설비, 주차타워설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 토지로 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북동측 및 남서측으로 폭 약3-4미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구 가로구역별 최고높이 제한지역(60m 이하)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임,
기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2024타경59253 (17)

소재지: 부산광역시 동래구 온천동 480-18 프리랜드 5층502호

용도: 오피스텔

감정가: 127,000,000원

토지면적: 5.75㎡ (약 1.74평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 28.06㎡ (약 8.49평)

건물제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 엠OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 중복사건, 공동담보, 유동화물건

최초 감정가: 127,000,000원

1.1. 입지조건

본건은 부산광역시 동래구 온천동 소재 "롯데백화점 동래점" 북측 인근에 위치합니다. 부근은 공동주택, 업무시설(오피스텔), 단독주택 및 각종 점포 등이 밀집한 간선도로 후면 주상지대입니다. 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장과 부산지하철 1호선 "명륜역"이 있어 대중교통 이용이 매우 편리한 지역입니다.

1.2. 건물 및 토지 현황

건물명: 프리랜드

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 11층 건물

사용승인일: 2020년 08월 28일

본건 위치: 5층 502호 (전체 58개 호실 중 1개 호실)

건물 총 면적: 1,894.77㎡ (약 573.47평)

대지 면적: 274㎡ (약 82.91평)

이용상태: 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 조사되었습니다.

건물 외벽: 화강석 마감 및 몰탈위 페인팅 마감 등

건물 내벽: 벽지도배 등 마감

창호: 샷시창 구조

토지 형상 및 이용상태: 인접지와 대체로 등고평탄한 토지로 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태: 본건 북동측 및 남서측으로 폭 약 3-4미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(60m 이하)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

1.3. 권리분석

본 경매 물건은 다수의 권리 관계가 설정되어 있으나, 말소기준권리인 근저당권(구덕신용협동조합, 2020.09.16. 접수)보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸됩니다.

말소기준권리:

* 구덕신용협동조합 근저당권 (2020.09.16. 접수, 4,070,000,000원) - 말소기준권리

매각으로 소멸되는 주요 권리:

* 신소희 주택임차권 (2024.05.23. 접수, 110,000,000원) - 전입일자: 2021-02-22, 확정일자: 2021-02-01. 대항력은 없으며, 말소 대상입니다.

* 김시은 가압류 (2023.12.01. 접수, 466,000,000원)

* 구덕신용협동조합 임의경매 (2024.07.17. 접수, 3,700,000,000원)

등기부상 채권 총액: 4,646,000,000원

임차인 현황:

* 임차인: 신

* 보증금: 110,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-02-22

* 확정일자: 2021-02-01

* 배당신고일자: 2024-07-23

* 대항력: 없음

* 권리분석상, 본 임차인은 대항력이 없어 보증금을 배당받지 못할 경우 낙찰자가 인수할 수 있는 보증금은 0원입니다.

인수 가능한 권리:

* 없음 (매각으로 모든 등기된 권리는 소멸될 예정입니다.)

* 건축물대장상 또는 공부상 별도 확인이 필요한 사항은 없는 것으로 확인됩니다.

1.4. 상권분석

본건이 위치한 온천동 일대는 롯데백화점 동래점, 명륜역 등을 중심으로 형성된 상업 및 업무 복합지구입니다. 다양한 편의시설과 주거시설이 혼재되어 있어 유동인구가 풍부하며, 오피스텔 임대 수요 또한 꾸준할 것으로 예상됩니다. 상업시설 밀집 지역으로 활발한 상권이 형성되어 있습니다.

1.5. 생활정보

* 교통: 부산지하철 1호선 명륜역 도보 이용 가능, 다수의 시내버스 노선 운행으로 부산 시내 어디든 편리하게 이동 가능합니다.

* 편의시설: 롯데백화점 동래점, 각종 은행, 병원, 관공서 등 생활 편의시설이 인근에 풍부하게 갖추어져 있습니다.

* 주거환경: 오피스텔, 아파트, 단독주택 등이 혼재되어 있어 다양한 주거 형태가 공존하는 지역입니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 중복사건, 공동담보, 유동화물건: 이러한 특수 물건 정보는 채권의 규모가 크거나 다수의 담보가 설정된 경우 경매 절차가 복잡해질 수 있음을 시사합니다. 다만, 낙찰 후 법적 인수 사항은 권리분석 결과에 따라 명확히 정리될 것입니다.

* 임대차 관계: 임차인 신소희 씨는 대항력이 없으나, 보증금 110,000,000원이 있습니다. 배당 절차를 통해 보증금 전액을 회수할 것으로 보이나, 만약의 경우를 대비한 점검은 필요합니다.

* 주변 시설: 현재까지 확인된 바로는 주변에 혐오시설로 간주될 만한 시설은 없는 것으로 파악됩니다.

1.7. 종합 의견

본건은 부산 동래구의 핵심 상업 및 교통 요지에 위치한 신축급 오피스텔로, 우수한 입지 조건과 편리한 교통망을 자랑합니다. 2020년에 사용승인을 받은 비교적 신축 건물이며, 전용면적 28.06㎡(약 8.49평)의 실용적인 크기를 가지고 있습니다. 임대차 관계상 대항력 있는 임차인은 없으며, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 예정이어서 권리 관계가 비교적 명확한 편입니다. 상업 및 주거 시설이 혼합된 지역 특성상 안정적인 임대 수익 창출이 가능할 것으로 판단됩니다. 다만, 중복사건, 공동담보, 유동화물건 등의 특이사항은 경매 진행 과정에서 주의 깊게 살펴볼 필요가 있습니다.

1.8. 투자 포인트

* 명륜역 초역세권 입지로 뛰어난 교통 편의성 제공

* 롯데백화점 동래점 등 주요 편의시설 인접으로 높은 생활 만족도

* 2020년 준공된 신축급 오피스텔로 건물 상태 양호

* 전용면적 28.06㎡로 1인 가구 및 소형 임대 수요 충족 가능

* 대항력 있는 임차인 없어 인수 부담 없음 (보증금 0원)

1.9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 127,000,000원이며, 주변 유사 오피스텔의 최근 실거래가 및 호가 분석 결과, 본건과 유사한 면적(28-30㎡)의 오피스텔은 120,000,000원에서 135,000,000원 사이에서 거래되고 있음을 확인하였습니다.

본건은 대항력 있는 임차인이 없어 낙찰자가 인수해야 할 보증금이 없으므로, 감정가격을 기준으로 시장가격을 고려하여 예상 입찰가를 산정할 수 있습니다.

현 시세 및 감정가를 종합적으로 고려했을 때, 보수적으로 125,000,000원 ~ 130,000,000원 범위 내에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 실제 입찰 경쟁 상황에 따라 유동적일 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.