나이스옥션 법원경매 부산 2024타경59253 [32] 부산광역시 동래구 온천동 480-18 프리랜드 8층802호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 금정 · 평가일 2024.07.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동래구 온천동 소재 "롯데백화점 동래점" 북측 인근에 위치하는 프리랜드 2층 201호외 55개호로서 부근은 공동주택, 업무시설(오피스텔), 단독주택 및 각종 점포 등으로 형성되어 있는 간선도로 후면 주상지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산지하철 1호선 "명륜역"이 소재하여 대중교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 11층 건물 내 2층 201호외 55개호로서(전체58개호 중 56개호)
사용승인일:2020.08.28임.

외벽 : 화강석 마감 및 몰탈위 페인팅 마감 등,
내벽 : 벽지도배 등 마감,
창호 : 샷시창의 구조임.

이용상태

업무시설(오피스텔)로, 기호 1) - 58) 공히 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 탐문조사되었음.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 승강기설비, 공동현관기설비, 주차타워설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 토지로 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북동측 및 남서측으로 폭 약3-4미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구 가로구역별 최고높이 제한지역(60m 이하)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임,
기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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1.1. 사건 기본사항

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사건번호: 부산지방법원 2024타경59253 (32)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 엠

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

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소재지: 부산광역시 동래구 온천동 480-18 프리랜드 8층 802호

용도: 오피스텔 (업무시설)

건축물 정보:

총 층수: 11층

해당 층: 8층

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕

사용승인일: 2020년 08월 28일

면적:

토지면적: 5.75㎡ (약 1.74평)

토지 지분: 5.745642415763087㎡ (약 1.74평)

건물면적 (전용면적): 28.06㎡ (약 8.49평)

건물 지분: 28.06㎡ (약 8.49평)

감정가: 133,000,000원

2. 입지조건

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2.1. 위치 및 주변 환경

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"롯데백화점 동래점" 북측 인근에 위치

주변은 공동주택, 업무시설(오피스텔), 단독주택 및 각종 점포 등으로 형성된 간선도로 후면 주상지대

2.2. 교통상황

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차량 접근 가능

인근에 시내버스정류장 및 부산지하철 1호선 "명륜역" 소재 (대중교통 양호)

2.3. 도로 상태

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본건 북동측 및 남서측으로 폭 약 3-4미터 내외의 포장도로에 접함

3. 권리분석

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3.1. 등기부 요약

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말소기준권리: 구덕신용협동조합 근저당 (2020.09.16.)

말소 예정 권리:

구덕신용협동조합 근저당 (2020.09.16.)

주식회사디에스디앤씨 소유권 이전 (2021.12.08.)

김시은 가압류 (2023.12.01.)

구덕신용협동조합 임의경매개시결정 (2024.07.17.)

고승민 주택임차권 (2025.04.03.)

인수되는 권리: 없음

등기부채권 총액: 4,646,000,000원

3.2. 임차인 현황

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임차인: 고 (고승민)

보증금: 110,000,000원

차임: 0원

확정일자: 2023년 04월 24일

전입일자 (사업일자): 2024년 04월 22일

배당신고일자: 2025년 03월 27일

대항력: 없음

비고: 임차권 등기되어 있으나, 말소기준권리보다 후순위로 경매로 소멸될 예정.

3.3. 권리분석 종합

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인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

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4.1. 상업시설 밀집 지역

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"롯데백화점 동래점" 인근으로 쇼핑, 문화, 외식 등 다양한 편의시설 접근 용이

4.2. 유동인구

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명륜역(지하철 1호선) 및 다수의 버스 노선 인접으로 풍부한 유동인구 확보 가능

5. 생활정보

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5.1. 교통 및 접근성

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지하철 1호선 명륜역 도보 이용 가능

주요 간선도로 인접으로 시내외 이동 편리

5.2. 편의 및 문화시설

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롯데백화점 동래점, 동래시장 등 주요 편의시설 인접

5.3. 교육환경

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상대보호구역 지정 (자세한 내용은 추가 확인 필요)

6. 잠재적 리스크

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6.1. 복합적인 권리관계

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중복사건, 유동화물건, 공동담보 등으로 복잡한 채권 관계 존재 가능성 (권리분석 상 소멸 예정이나, 추가 확인 필요)

6.2. 건물 이용 정보

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임대관계: 미상 (현재 조사된 임차인 외 다른 임대차 관계는 불확실)

토지이용계획 및 제한상태: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한 지역(60m 이하), 상대보호구역

7. 종합 의견

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7.1. 물건 요약

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부산 동래구 온천동에 위치한 역세권 오피스텔로, 2020년 준공된 비교적 신축 건물

최상급 입지 조건(명륜역, 롯데백화점 인접)과 편리한 생활 환경 제공

권리관계 분석 결과 인수되는 권리사항 없음

7.2. 추가 검토 사항

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중복사건, 유동화물건, 공동담보 등 특이사항에 대한 심층적인 법률 및 권리 분석 권장

8. 투자 포인트

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8.1. 초역세권 입지

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부산 지하철 1호선 명륜역 도보 1~2분 거리

8.2. 생활 편의시설 집약

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롯데백화점 동래점, 동래시장 등 주요 편의시설 인접

8.3. 신축 건물

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2020년 사용승인으로 비교적 최신 설비 및 깔끔한 내부 상태 기대

8.4. 안전한 투자

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말소기준권리 이하 모든 권리 소멸 예정으로 명도 부담 최소화

9. 예상 입찰가 및 시세 분석

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9.1. 시세 분석

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본건 오피스텔의 감정가는 133,000,000원입니다.

주변 시세 조사를 통해 파악된 유사 면적(28㎡)의 온천동 지역 오피스텔 매매 사례는 105,000,000원으로 확인되었습니다.

다만, 이는 단일 사례 조사 결과이며, '프리랜드' 오피스텔 자체의 최근 실거래가 정보는 찾기 어려웠습니다.

본건은 2020년 사용승인된 건물로 비교적 신축이며, 명륜역 초역세권 및 롯데백화점 등 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

종합적으로 고려할 때, 현재 감정가는 시장 상황 및 건물 가치를 반영한 수준으로 판단되나, 단일 비교 사례와는 차이가 있습니다.

9.2. 예상 입찰가

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현재까지 파악된 시세 및 감정가를 종합적으로 고려하여, 본 건의 예상 입찰가는 120,000,000원 (1억 2천만원)으로 제안합니다.

이는 감정가 대비 합리적인 할인율을 적용하고, 비교 사례와의 시세 차이를 감안하여 경쟁력 있는 가격으로 낙찰받기 위한 전략적 입찰가입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.