나이스옥션 법원경매 부산 2024타경59253 [40] 부산광역시 동래구 온천동 480-18 프리랜드 9층903호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 금정 · 평가일 2024.07.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동래구 온천동 소재 "롯데백화점 동래점" 북측 인근에 위치하는 프리랜드 2층 201호외 55개호로서 부근은 공동주택, 업무시설(오피스텔), 단독주택 및 각종 점포 등으로 형성되어 있는 간선도로 후면 주상지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산지하철 1호선 "명륜역"이 소재하여 대중교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 11층 건물 내 2층 201호외 55개호로서(전체58개호 중 56개호)
사용승인일:2020.08.28임.

외벽 : 화강석 마감 및 몰탈위 페인팅 마감 등,
내벽 : 벽지도배 등 마감,
창호 : 샷시창의 구조임.

이용상태

업무시설(오피스텔)로, 기호 1) - 58) 공히 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 탐문조사되었음.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 승강기설비, 공동현관기설비, 주차타워설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 토지로 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북동측 및 남서측으로 폭 약3-4미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구 가로구역별 최고높이 제한지역(60m 이하)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임,
기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 부산지방법원 2024타경59253 (40)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 엠OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 동래구 온천동 480-18 프리랜드 9층903호

용도: 오피스텔

건물 사용승인일: 2020.08.28

총 층수: 11층 (본건 해당층: 9층)

총 세대수: 58세대 (본건은 903호)

1.3. 면적 정보

토지면적: 4.20㎡ (약 1.27평)

토지지분: 4.195588492479889㎡ (약 1.27평)

건물면적: 20.49㎡ (약 6.20평)

건물지분: 20.49㎡ (약 6.20평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 가격 정보

감정가: 97,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.5. 특이사항

특이사항: 중복사건, 유동화물건

특수물건정보: 중복사건, 유동화물건

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 부산광역시 동래구 온천동 소재 "롯데백화점 동래점" 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 공동주택, 업무시설(오피스텔), 단독주택 및 각종 점포 등이 혼재된 상업지대입니다.

2.2. 교통 환경

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재합니다. 또한 부산 지하철 1호선 "명륜역"이 인접해 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리

본 경매물건은 임의경매로, 매각으로 인해 말소되는 권리들을 제외하고 인수되는 권리는 없는 것으로 보입니다. (물건명세서 참고사항: 매각으로 소멸되지 않는 권리 없음)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 최현지

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 400,000원

* 전입일자(사업일자): 2022-12-26

* 확정일자: 2022-12-26

* 배당신고일자: 2024-08-05

* 대항력: 없음

3.3. 인수 보증금

인수 보증금 합계: 0원

3.4. 권리분석 요약

위 임차인은 대항력이 없으며, 배당을 통해 보증금을 회수할 것으로 예상됩니다. 따라서 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건이 위치한 온천동 일대는 롯데백화점 동래점 등 대형 상업시설과 함께 다양한 근린생활시설, 오피스텔, 주거단지가 밀집해 있어 상업 활동이 활발한 지역입니다. 특히 명륜역 역세권으로 유동인구가 많아 오피스텔 임대업에 유리한 환경을 갖추고 있습니다.

4.2. 유동인구 및 접근성

명륜역을 이용하는 지하철 이용객과 주변 상업시설 이용객의 유동인구가 많아 배후 수요가 탄탄합니다. 또한 차량 접근성이 우수하여 외부에서 오는 방문객에게도 편리합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

롯데백화점 동래점, 롯데마트 동래점 등 대형 쇼핑몰과 다양한 상업시설이 인접해 있어 편리한 생활이 가능합니다.

5.2. 교통시설

부산 지하철 1호선 명륜역이 도보 거리에 있으며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 부산 전역으로의 이동이 편리합니다.

5.3. 교육시설

주변에 부산내성중학교, 동래원예고등학교 등 다수의 교육시설이 위치하고 있습니다.

5.4. 의료시설

인근에 종합병원 및 병의원들이 위치하여 의료 서비스 이용이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 중복 및 유동화 물건

본건은 중복사건 및 유동화 물건으로, 복잡한 권리관계나 추가적인 법적 절차가 있을 수 있으므로 경매 진행 시 관련 내용을 면밀히 확인해야 합니다.

6.2. 임대차 관계 미상

임대차 관계가 미상으로 되어 있는 부분이 있으므로, 현황 조사 시 정확한 점유 관계 및 임대차 내용을 파악하는 것이 중요합니다.

6.3. 토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획상 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(60m 이하), 상대보호구역 등에 해당하여 건축 또는 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

6.4. 혐오시설 관련

주변 지역 검색 결과, 온천천 인근에 배수펌프장 설치 관련 주민 반발 사례가 있었으나, 본건의 직접적인 혐오시설(예: 쓰레기 소각장, 납골당 등)은 현재까지 확인되지 않았습니다. 다만, 과거 온천동 폐가에 쓰레기 무단투기 문제가 발생했던 사례가 있어, 주변 환경 관리에 대한 주의가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 동래구의 핵심 상업 및 교통 요지에 위치한 신축 오피스텔로, 입지조건이 우수합니다. 지하철 명륜역 역세권 프리미엄과 롯데백화점 등 생활 편의시설 이용의 용이성은 큰 장점입니다. 2020년에 사용 승인된 건물로 비교적 신축에 해당하며, 내부 상태도 양호할 것으로 예상됩니다. 다만, 중복사건 및 유동화 물건이라는 점, 임대차 관계 미상 등의 사항은 경매 진행 시 추가적인 확인이 필요합니다. 전반적으로 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 최신축 건물: 2020년 사용승인으로 비교적 최신식 설비 및 내부 상태 기대.

* 우수한 입지: 명륜역 초역세권, 롯데백화점, 롯데마트 등 풍부한 생활 인프라.

* 편리한 교통: 지하철 1호선 명륜역 및 다수의 버스 노선 이용 가능.

* 안정적인 임대 수요: 오피스텔 밀집 지역으로 꾸준한 임대 수요 기대.

* 낮은 인수 부담: 임차인 대항력 없음으로 낙찰자가 부담할 임차인 보증금 없음.

9. 예상 입찰가

현 시점(2026년 9월) 기준, 부산 동래구 온천동 일대 유사 면적(약 20㎡ 내외)의 신축 오피스텔 매매 시세는 1억원 초중반대에서 형성되어 있는 것으로 파악됩니다.

본건의 감정가는 97,000,000원이며, 이는 주변 시세보다 다소 낮은 편입니다.

경매 물건의 특성, 현장 조사 결과, 경쟁자 수 등을 종합적으로 고려해야 하지만, 현재 감정가 및 주변 시세를 감안할 때, 약 90% ~ 110% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 약 87,000,000원에서 106,000,000원 사이로 예상됩니다.

최종 입찰가는 반드시 현장 조사를 통해 내부 상태, 공실 여부, 관리 상태 등을 확인하고, 최근 실거래가 및 유사 물건의 경쟁 현황을 면밀히 분석하여 결정하시는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.