나이스옥션 법원경매 부산 2024타경59253 [48] 부산광역시 동래구 온천동 480-18 프리랜드 10층1004호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 금정 · 평가일 2024.07.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동래구 온천동 소재 "롯데백화점 동래점" 북측 인근에 위치하는 프리랜드 2층 201호외 55개호로서 부근은 공동주택, 업무시설(오피스텔), 단독주택 및 각종 점포 등으로 형성되어 있는 간선도로 후면 주상지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산지하철 1호선 "명륜역"이 소재하여 대중교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 11층 건물 내 2층 201호외 55개호로서(전체58개호 중 56개호)
사용승인일:2020.08.28임.

외벽 : 화강석 마감 및 몰탈위 페인팅 마감 등,
내벽 : 벽지도배 등 마감,
창호 : 샷시창의 구조임.

이용상태

업무시설(오피스텔)로, 기호 1) - 58) 공히 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 탐문조사되었음.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 승강기설비, 공동현관기설비, 주차타워설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 토지로 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북동측 및 남서측으로 폭 약3-4미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구 가로구역별 최고높이 제한지역(60m 이하)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임,
기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산지방법원 2024타경59253 (48)

* 소재지: 부산광역시 동래구 온천동 480-18 프리랜드 10층 1004호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 98,000,000원

* 토지면적: 4.25㎡ (약 1.28평)

* 토지 지분: 4.2529220589949865㎡ (약 1.29평)

* 건물면적: 20.77㎡ (약 6.28평)

* 건물 지분: 20.77㎡ (약 6.28평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 엠OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 중복사건, 유동화물건

1.1. 건물 정보

* 건물명: 프리랜드

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 11층 건물

* 사용승인일: 2020년 08월 28일

* 층수: 총 11층 중 10층

* 총 세대수: 58호 (본건 포함 56개호 이용 중)

* 전용면적: 20.77㎡ (약 6.28평)

* 총 건물 연면적: 1894.77㎡ (약 573.15평)

1.2. 토지 정보

* 토지 이용 현황: 업무시설(오피스텔) 건부지

* 토지 형상: 인접지와 대체로 등고평탄

* 토지 면적: 4.25㎡ (약 1.28평)

2. 입지조건

* 위치: 부산광역시 동래구 온천동 소재 "롯데백화점 동래점" 북측 인근

* 주변 환경: 공동주택, 업무시설(오피스텔), 단독주택, 각종 점포 등이 형성된 주상지대입니다.

* 도로 접근성: 차량 접근이 가능하며, 북동측 및 남서측으로 폭 약 3-4미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: (제공된 정보에 명시되지 않아 확인 필요)

* 임차인 현황:

* 임차인: 정민우

* 보증금: 70,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 02월 16일

* 확정일자: 2022년 02월 08일

* 배당신고일자: 2024년 08월 20일

* 대항력: 없음

* 인수되는 권리: 인수 보증금 합계 0원

* 주의사항: 임차인 정민우는 대항력이 없어 낙찰 후 명도에 큰 문제는 없을 것으로 보입니다. 다만, 보증금 70,000,000원에 대해 배당받지 못할 경우 채권자에게 구상권 행사 가능성이 있습니다. 또한, 현재 파악된 임차인 외에 다른 임차인이 존재할 가능성이 있으므로 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

* 주요 시설 접근성: "롯데백화점 동래점"이 북측 인근에 위치하여 상업시설 이용이 편리합니다.

* 지역 특성: 오피스텔, 공동주택, 단독주택, 점포 등이 혼재된 복합 상권으로 유동 인구가 있는 지역입니다.

5. 생활정보

* 교통: 부산지하철 1호선 "명륜역"이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 인근에 시내버스정류장도 있어 시내 이동이 용이합니다.

* 주변 편의시설: 롯데백화점 동래점 등 주요 편의시설 이용이 편리합니다.

* 건물 내 설비: 위생, 급배수, 화재탐지, 소화전, 승강기, 공동현관, 주차타워, 도시가스 개별난방 설비 등을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 중복사건, 유동화물건: 경매 절차의 복잡성 또는 채권 구조로 인해 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

* 임대관계 미상: 현재 파악된 임차인 외 다른 임대차가 존재할 가능성이 있으며, 명도에 어려움이 발생할 수 있습니다.

* 소형 면적: 20.77㎡의 소형 오피스텔로, 임대수익률이나 매매 시 거래층이 제한될 수 있습니다.

* 주변 환경: 간혹 골목길의 어두운 환경이나 취객 등으로 인해 불안감을 느낄 수 있다는 의견도 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산광역시 동래구 온천동에 위치한 신축(2020년 사용승인) 오피스텔로, 지하철 1호선 명륜역 역세권에 위치하여 교통이 매우 편리하며, 롯데백화점 동래점 등 생활 편의시설 이용이 용이한 입지입니다. 건물 상태는 양호할 것으로 예상됩니다. 다만, 중복사건 및 유동화물건이라는 특이사항과 임대관계 미상으로 인한 잠재적 리스크를 고려해야 합니다. 현재 임차인 정민우는 대항력이 없어 명도에 큰 문제는 없을 것으로 보이나, 보증금 전액 배당 여부를 확인해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 부산지하철 1호선 명륜역 초역세권으로 우수한 대중교통망을 갖추고 있습니다.

* 신축 건물: 2020년 사용승인된 비교적 신축 건물로, 건물 노후도가 낮습니다.

* 생활 편의시설 접근성: 롯데백화점 동래점 등 주요 편의시설이 인근에 위치하여 주거 편의성이 높습니다.

9. 예상 입찰가

'인수 보증금 합계'가 0원이므로, 낙찰 후 추가로 부담해야 할 보증금은 없습니다.

본 물건의 감정가는 98,000,000원입니다.

온천동 일대의 유사 면적(약 18~20㎡) 오피스텔 매매 시세는 2026년 9월 기준 약 1억 원 초반에서 중반대로 형성되어 있는 것으로 보입니다. 예를 들어, 온천동 신성노블레스(8평형)의 매매 시세가 1억 1,000만 원, 온천동 동래3차SK뷰(18평형)의 매매 시세는 1억 2,614만 원 정도입니다.

본건은 신축이며 역세권 입지를 가지고 있으나, 소형 면적인 점과 중복사건, 유동화물건 등의 특수성을 감안해야 합니다. 또한, 대항력 없는 임차인 보증금 70,000,000원을 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

주변 시세 및 감정가, 인수되는 보증금(0원) 등을 종합적으로 고려할 때, 85,000,000원 ~ 95,000,000원 사이에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적인 판단으로 사료됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.