나이스옥션 법원경매 부산 2024타경59253 [26] 부산광역시 동래구 온천동 480-18 프리랜드 7층701호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 금정 · 평가일 2024.07.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동래구 온천동 소재 "롯데백화점 동래점" 북측 인근에 위치하는 프리랜드 2층 201호외 55개호로서 부근은 공동주택, 업무시설(오피스텔), 단독주택 및 각종 점포 등으로 형성되어 있는 간선도로 후면 주상지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산지하철 1호선 "명륜역"이 소재하여 대중교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 11층 건물 내 2층 201호외 55개호로서(전체58개호 중 56개호)
사용승인일:2020.08.28임.

외벽 : 화강석 마감 및 몰탈위 페인팅 마감 등,
내벽 : 벽지도배 등 마감,
창호 : 샷시창의 구조임.

이용상태

업무시설(오피스텔)로, 기호 1) - 58) 공히 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 탐문조사되었음.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 승강기설비, 공동현관기설비, 주차타워설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 토지로 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북동측 및 남서측으로 폭 약3-4미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구 가로구역별 최고높이 제한지역(60m 이하)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임,
기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 부산지방법원 2024타경59253 (26)

소재지: 부산광역시 동래구 온천동 480-18 프리랜드 7층701호

용도: 오피스텔

감정가: 104,000,000원

토지면적: 4.51㎡ (약 1.36평)

건물면적: 22.02㎡ (약 6.66평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 엠OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 건축물 정보

사용승인일: 2020년 08월 28일

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 11층 건물 중 7층 701호

건물마감: 외벽 화강석 마감 및 몰탈위 페인팅 마감, 내벽 벽지도배 마감, 창호 샷시창 구조

이용상태: 주거용 오피스텔로 이용 중 (탐문조사)

설비내역: 위생, 급배수, 화재탐지, 소화전, 승강기, 공동현관, 주차타워, 도시가스 개별난방 설비

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 부산광역시 동래구 온천동 소재 "롯데백화점 동래점" 북측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택, 업무시설(오피스텔), 단독주택 및 각종 점포 등으로 형성된 간선도로 후면 주상지대에 속해 있습니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 있습니다. 부산 지하철 1호선 "명륜역"이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

2.3. 토지 및 도로 상태

토지는 인접지와 대체로 등고평탄한 상태이며, 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중입니다. 본건 북동측 및 남서측으로 폭 약 3-4미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(60m 이하)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

* 소유권보존: 주식회사보국주택산업 (2020-09-16)

* 근저당권: 구덕신용협동조합 (2020-09-16, 4,070,000,000원) - 말소기준권리

* 소유권이전: 주식회사디에스디앤씨 (2021-12-08)

* 주택임차권: 이명규 (2022-01-21, 70,000,000원) - 전입/확정 2022-01-21, 배당신고 2024-08-21

* 가압류: 김시은 (2023-12-01, 466,000,000원)

* 임의경매: 구덕신용협동조합 (2024-07-17, 3,700,000,000원) - 본건 경매 개시

총 등기부채권 합계: 4,606,000,000원

3.2. 권리 인수 여부

말소기준권리인 구덕신용협동조합의 근저당권보다 늦게 등기된 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 낙찰자가 인수해야 할 별도의 권리는 없습니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 이 (이명규)

* 보증금: 70,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-01-21

* 확정일자: 2022-01-21

* 배당신고일자: 2024-08-21

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수하는 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 상권 특징

본건이 위치한 부산 동래구 온천동 지역은 주거와 상업 기능이 공존하는 복합 상권입니다. 인근에 롯데백화점 동래점과 같은 대형 편의시설이 자리하고 있으며, 다양한 소매점 및 업무시설이 밀집해 있어 활발한 상업 활동이 이루어지고 있습니다. 오피스텔로서 주거 및 업무 목적으로의 임대 수요가 꾸준히 존재할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

부산 지하철 1호선 명륜역이 인근에 위치하여 도보 또는 짧은 거리로 이용 가능합니다. 이를 통해 부산 시내 주요 지역으로의 이동이 용이합니다. 롯데백화점 동래점이 가까이 있어 쇼핑 및 문화생활을 편리하게 누릴 수 있습니다. 또한, 주변에 다양한 상점과 편의시설이 잘 갖추어져 있어 주거 생활의 편의성이 높습니다.

5.2. 주거 환경

주변에 공동주택, 단독주택 등이 혼재하고 있어 주거 편의성이 양호한 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 특수물건 정보

* 중복사건: 동일한 물건에 대한 여러 경매 사건이 진행될 수 있으며, 이는 경매 절차의 복잡성이나 추가적인 법적 검토가 필요할 수 있습니다.

* 유동화물건: 채권이 유동화된 물건으로, 일반 경매와는 다른 특수성을 가질 수 있어 주의가 요구됩니다.

* 공동담보: 본건 외 다른 부동산이 함께 담보로 제공된 경우로, 전체 담보물의 가치 변동이 본 건에 영향을 줄 수 있습니다.

6.2. 임대 관계

임대 관계는 미상으로, 이는 임차인이 존재하더라도 상세 정보를 파악하기 어렵다는 것을 의미합니다. 본건 임차인은 대항력이 없으나, 명도 과정에서 예상치 못한 협의가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 지하철 1호선 명륜역 역세권에 위치한 오피스텔로, 2020년 신축되어 건물 상태가 비교적 양호할 것으로 예상됩니다. 롯데백화점 등 생활 편의시설 접근성이 뛰어나며, 권리 관계는 말소기준권리 이하 모두 소멸되어 낙찰자가 인수하는 권리 부담이 없습니다. 그러나 중복사건, 유동화물건, 공동담보 등의 특수물건 정보는 잠재적 리스크 요인이므로, 입찰 전 이러한 부분에 대한 면밀한 법률적 검토가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 탁월한 역세권 입지: 부산 지하철 1호선 명륜역과 가까워 교통이 매우 편리합니다.

* 풍부한 생활 인프라: 롯데백화점 동래점을 비롯한 쇼핑, 문화, 편의시설이 인접해 있습니다.

* 최신식 건물: 2020년 준공으로 현대적인 시설을 갖추고 있습니다.

* 권리상 안전성: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 낙찰 후 권리 관계에 대한 부담이 없습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 감정가 및 현 시세 분석

감정가는 104,000,000원입니다. 본건은 전용면적 22.02㎡ (약 6.66평)의 소형 오피스텔입니다. 부산 동래구 온천동 지역의 유사 면적 오피스텔 시세를 조사한 결과, 해당 면적대의 오피스텔은 대략 1억 1천만원에서 1억 3천만원 사이에서 거래되는 것으로 파악됩니다. 이는 일반적인 부동산 거래 플랫폼의 정보를 기반으로 한 추정치이며, 실제 거래 조건 및 매물 상태에 따라 변동될 수 있습니다. 감정가는 이러한 시장 시세와 비교했을 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

본건은 대항력 있는 임차인이 없어 인수 보증금이 0원입니다. 감정가(104,000,000원)를 기준으로 하되, 시장 시세 및 중복사건, 유동화, 공동담보 등의 특수물건 리스크 요인을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정하는 것이 좋습니다.

따라서, 예상 입찰가는 100,000,000원 ~ 115,000,000원 범위 내에서 보수적으로 접근할 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.