나이스옥션 법원경매 부산 2024타경59253 [11] 부산광역시 동래구 온천동 480-18 프리랜드 4층401호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 금정 · 평가일 2024.07.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동래구 온천동 소재 "롯데백화점 동래점" 북측 인근에 위치하는 프리랜드 2층 201호외 55개호로서 부근은 공동주택, 업무시설(오피스텔), 단독주택 및 각종 점포 등으로 형성되어 있는 간선도로 후면 주상지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산지하철 1호선 "명륜역"이 소재하여 대중교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 11층 건물 내 2층 201호외 55개호로서(전체58개호 중 56개호)
사용승인일:2020.08.28임.

외벽 : 화강석 마감 및 몰탈위 페인팅 마감 등,
내벽 : 벽지도배 등 마감,
창호 : 샷시창의 구조임.

이용상태

업무시설(오피스텔)로, 기호 1) - 58) 공히 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 탐문조사되었음.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 승강기설비, 공동현관기설비, 주차타워설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 토지로 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북동측 및 남서측으로 폭 약3-4미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구 가로구역별 최고높이 제한지역(60m 이하)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임,
기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 부산지방법원에서 진행 중인 2024타경59253 (11) 사건의 부동산 임의경매 물건입니다.

소재지는 부산광역시 동래구 온천동 480-18, 프리랜드 4층 401호이며, 용도는 오피스텔입니다.

감정가는 99,000,000원입니다.

토지 면적은 4.51㎡ (약 1.36평)이며, 해당 지분 면적도 4.508875480937391㎡ (약 1.36평)입니다.

건물 면적은 22.02㎡ (약 6.66평)이며, 건물 지분 면적 역시 22.02㎡ (약 6.66평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각입니다.

본 경매는 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 엠OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

특이사항 및 특수 물건 정보로는 중복사건, 공동담보, 유동화물건에 해당합니다.

건물 사용승인일은 2020년 8월 28일입니다.

1.1. 입지조건

본건은 부산광역시 동래구 온천동 소재 "롯데백화점 동래점" 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 환경은 공동주택, 업무시설(오피스텔), 단독주택 및 각종 점포 등이 혼재된 간선도로 후면 주상지대입니다.

교통 상황은 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 있고 부산지하철 1호선 "명륜역"이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

건물은 철근콘크리트 구조이며, 11층 건물 중 4층 401호입니다. (총 58개 호실 중 56개 호실 대상)

건물 외벽은 화강석 마감 및 몰탈 위 페인팅 마감, 내벽은 벽지도배 마감, 창호는 샷시창 구조입니다.

토지는 인접지와 대체로 등고평탄한 상태로 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중입니다.

본건은 북동측 및 남서측으로 폭 약 3-4미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상으로는 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(60m 이하), 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2020년 9월 16일 접수된 구덕신용협동조합의 근저당권(을1)입니다.

이 근저당권보다 늦게 등기된 권리들, 즉 주식회사디에스디앤씨의 소유권 이전(갑2), 김시은의 가압류(갑3), 구덕신용협동조합의 임의경매개시결정(갑4), 김민수의 주택임차권(을4) 등은 모두 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

따라서 낙찰자는 인수할 권리 없이 소유권을 취득할 수 있습니다.

임차인 현황으로는 김민수 임차인이 보증금 70,000,000원에 차임 없이 거주 중이며, 전입일자는 2022년 3월 28일, 확정일자는 2022년 3월 11일입니다.

해당 임차인의 경우, 등기부등본상 주택임차권(을4)이 말소 처리되었고, 제공된 권리분석 정보에 '대항력 없음'으로 명시되어 있어 낙찰자가 인수할 임차인의 보증금은 없습니다.

인수 보증금 합계는 0원입니다.

등기부등본상 채권 총액은 4,606,000,000원입니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 온천동 일대는 부산 지하철 1호선 명륜역 역세권으로, 롯데백화점 동래점을 비롯한 상업시설과 주거시설이 밀집해 있어 유동인구가 풍부한 지역입니다.

주변에 다양한 편의시설과 생활 기반 시설이 잘 갖춰져 있어 오피스텔의 주거 및 업무용 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

간선도로변에 위치하여 접근성이 뛰어나며, 주상복합 및 업무시설 밀집 지역의 특성을 보입니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 부산지하철 1호선 명륜역 도보 이용 가능, 다수의 시내버스 노선 운행.

* 쇼핑: 롯데백화점 동래점, 각종 소매점 및 상업시설 근접.

* 의료: 인근 병원 및 의원 이용 가능.

* 교육: 상대보호구역으로 지정되어 있어 주변 교육 시설과의 관련성 존재.

1.5. 잠재적 리스크

* 중복사건, 공동담보, 유동화물건: 복잡한 권리 관계 및 채무 구조로 인해 경매 진행 과정에서 예상치 못한 변수나 지연이 발생할 가능성이 있습니다.

* 건물 용도: 공부상 업무시설이나 실제 주거용으로 이용 중인 것으로 조사되어, 향후 용도 관련 세금이나 규제에 대한 확인이 필요할 수 있습니다.

* 건물 내 다수 호실 경매: 총 58개 호실 중 56개 호실이 경매 대상이므로, 건물 전체 관리 및 향후 커뮤니티 형성에 영향을 줄 수 있습니다.

* 감정가 대비 채무 총액: 등기부 채권 총액이 감정가 대비 상당히 높아, 경매 물건의 채무 규모가 크다는 점을 인지해야 합니다.

* 주차 시설: 주차 타워 설비는 효율적일 수 있으나, 일부 사용자에게는 불편을 초래할 수 있습니다.

* 토지 이용 규제: 일반상업지역, 방화지구, 상대보호구역 등의 규제 사항은 향후 건물 증축이나 용도 변경 등에 영향을 줄 수 있습니다.

* 혐오시설: 주변 탐문 및 검색 결과, 해당 물건 인근에 혐오시설로 간주될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산 동래구의 핵심 상업 및 교통 요지에 위치한 오피스텔로, 명륜역 역세권이라는 뛰어난 입지 조건을 갖추고 있습니다. 2020년에 준공된 신축급 건물로 건물 상태는 양호할 것으로 기대됩니다. 권리분석상 말소기준권리보다 후순위 권리들은 소멸될 예정이며, 임차인에게 대항력이 없어 인수해야 할 보증금이 없다는 점은 매우 긍정적입니다. 다만, 중복사건, 공동담보, 유동화물건 등 특수 물건 정보는 경매 절차 및 낙찰 후 발생 가능한 이슈에 대한 면밀한 검토를 요구합니다. 감정가가 현재 시세보다 높게 책정된 것으로 보이므로, 실제 시장 가치를 기준으로 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 탁월한 역세권 입지: 부산지하철 1호선 명륜역을 도보로 이용 가능하여 출퇴근 및 이동이 매우 편리합니다.

* 생활 편의시설 집적: 롯데백화점 동래점 및 다양한 상업 시설이 인접해 있어 생활 인프라가 우수합니다.

* 신축급 건물 가치: 2020년 준공된 건물로 즉시 사용 가능하며, 투자 대비 가치가 높습니다.

* 안전한 권리 인수: 말소기준권리보다 후순위 권리 및 임차인의 대항력이 없어 안전하게 소유권을 확보할 수 있습니다.

* 지역 수요: 동래구는 업무 및 주거용 오피스텔에 대한 꾸준한 수요가 있는 지역입니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 면적(22.02㎡, 약 6.66평)과 입지, 유사 물건의 시세 분석 결과, 현재 시장에서 거래되는 가격은 평당 약 900만원에서 1,000만원 수준으로 파악됩니다. 이를 기준으로 환산 시, 본 건의 실제 시장 가치는 약 60,000,000원에서 70,000,000원 사이로 추정됩니다.

제공된 감정가 99,000,000원은 현재 시장 시세보다 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

따라서, 예상 입찰가는 보증금 인수 부담이 없음을 고려하여, 실질적인 시장 가치와 향후 시세 상승 가능성을 고려한 전략적인 접근이 필요합니다.

시장가 대비 경쟁력 있는 입찰을 위해, 보수적으로 산정된 시장 가치 범위를 고려한 다음과 같은 예상 입찰가 범위를 제시합니다.

예상 입찰가: 55,000,000원 ~ 65,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.