나이스옥션 법원경매 부산 2024타경59253 [12] 부산광역시 동래구 온천동 480-18 프리랜드 4층402호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 금정 · 평가일 2024.07.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동래구 온천동 소재 "롯데백화점 동래점" 북측 인근에 위치하는 프리랜드 2층 201호외 55개호로서 부근은 공동주택, 업무시설(오피스텔), 단독주택 및 각종 점포 등으로 형성되어 있는 간선도로 후면 주상지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산지하철 1호선 "명륜역"이 소재하여 대중교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 11층 건물 내 2층 201호외 55개호로서(전체58개호 중 56개호)
사용승인일:2020.08.28임.

외벽 : 화강석 마감 및 몰탈위 페인팅 마감 등,
내벽 : 벽지도배 등 마감,
창호 : 샷시창의 구조임.

이용상태

업무시설(오피스텔)로, 기호 1) - 58) 공히 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 탐문조사되었음.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 승강기설비, 공동현관기설비, 주차타워설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 토지로 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북동측 및 남서측으로 폭 약3-4미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구 가로구역별 최고높이 제한지역(60m 이하)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임,
기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2024타경59253 (12)

소재지: 부산광역시 동래구 온천동 480-18 프리랜드 4층402호

용도: 오피스텔

감정가: 127,000,000원

토지면적: 5.75㎡ (약 1.74평)

토지 지분: 5.745642415763087㎡ (약 1.74평)

건물면적: 28.06㎡ (약 8.49평)

건물 지분: 28.06㎡ (약 8.49평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 엠OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

사용승인일: 2020.08.28

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 부산광역시 동래구 온천동 소재 "롯데백화점 동래점" 북측 인근에 위치하며, 부근은 공동주택, 업무시설(오피스텔), 단독주택 및 각종 점포 등으로 형성된 간선도로 후면 주상지대입니다.

교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산지하철 1호선 "명륜역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

토지 형상 및 이용상태: 인접지와 대체로 등고평탄한 토지로 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태: 본건 북동측 및 남서측으로 폭 약 3-4미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(60m 이하)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>에 해당합니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 을1. 근저당권 (접수일자 2020-09-16, 채권최고액 4,070,000,000원, 구덕신용협동조합)

인수되는 권리: 매각으로 인해 모든 권리가 소멸되므로 인수되는 권리는 없습니다.

임차인 현황:

* 권혜주 (보증금 110,000,000원, 차임 0원)

전입일자: 2022-01-07

확정일자: 2021-12-31

배당신고일자: 2024-01-19

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

등기부채권 총액: 4,646,000,000원

4. 상권분석

주변 시설: 롯데백화점 동래점 북측 인근으로 다양한 상업시설, 공동주택, 업무시설 등이 밀집해 있습니다.

유사 물건 시세: '프리랜드' 건물은 58세대, 11층 규모로 2020년 8월 준공되었습니다. 인근 유사 연식 및 면적의 오피스텔 시세는 8평형 기준 약 1억원 내외로 형성되어 있습니다. 최근 실거래가 정보는 제한적이나, 감정가 127,000,000원은 신축급 오피스텔의 현재 시장 가치를 반영하는 수준으로 판단됩니다.

5. 생활정보

교통: 부산지하철 1호선 명륜역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 교통이 매우 편리합니다.

편의시설: 롯데백화점 동래점이 인접해 있으며, 주변에 각종 상업시설 및 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

교육시설: 본건 소재지가 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역에 포함되어 있습니다. 인근 중학교로는 동래중학교(S등급) 등이 있으며, 도보 약 5분 거리에 위치합니다.

혐오시설: 주변 지역을 조사한 결과, 해당 물건지 인근에서 명확한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 일부 인근 오피스텔 후기에 벌레나 야간 통행에 대한 우려가 언급된 사례가 있습니다.

6. 잠재적 리스크

특이사항: 중복사건, 공동담보, 유동화물건으로 분류되어 있어 일반적인 경매 물건보다 복잡한 권리관계나 특수성을 가질 수 있습니다. 이에 대한 추가적인 면밀한 법률 검토가 필요할 수 있습니다.

임대관계: 현재 임대 관계는 미상으로 파악되며, 명도 과정에서 임차인과의 협의가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 동래구 온천동의 역세권에 위치한 비교적 신축(2020년 준공) 오피스텔로, 우수한 교통 및 생활 편의시설을 갖추고 있습니다. 감정가는 1억 2천 7백만원으로, 해당 면적 및 입지를 고려할 때 적정 수준으로 판단됩니다. 권리관계는 말소기준권리 이하로 모두 소멸되어 인수되는 권리는 없으나, 임차인이 존재하며 대항력은 없는 것으로 분석되었습니다. 중복사건, 공동담보, 유동화물건 등 특수 물건 정보가 있으므로, 입찰 전 권리관계 및 명도 관련 사항을 철저히 확인해야 합니다.

8. 투자 포인트

역세권 입지: 부산지하철 1호선 명륜역과 가까워 교통이 매우 편리합니다.

신축 건물: 2020년 준공으로 비교적 신축이며 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

생활 편의시설: 롯데백화점 동래점 등 각종 상업시설이 밀집해 있어 생활이 편리합니다.

향후 개발 가능성: 인근 롯데백화점 부지의 재개발 계획 등으로 지역 가치 상승이 기대됩니다.

9. 예상 입찰가

현 시세 분석: 본건 오피스텔(28.06㎡, 약 8.5평)의 감정가는 127,000,000원입니다. 이는 평당 약 14,940,000원 수준입니다. 인근 유사 연식 및 면적 오피스텔의 시세를 고려할 때, 해당 감정가는 현재 시장가와 부합하거나 다소 높을 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 인수 보증금이 0원이므로, 경매 절차상 추가 부담은 없습니다. 본건의 입지, 건물 상태, 시세 등을 종합적으로 고려할 때, 감정가 수준인 127,000,000원을 중심으로 90% ~ 105% 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 따라서, 약 114,300,000원 ~ 133,350,000원 범위에서 경쟁력 있는 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.