나이스옥션 법원경매 부산 2024타경59253 [5] 부산광역시 동래구 온천동 480-18 프리랜드 2층205호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 금정 · 평가일 2024.07.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동래구 온천동 소재 "롯데백화점 동래점" 북측 인근에 위치하는 프리랜드 2층 201호외 55개호로서 부근은 공동주택, 업무시설(오피스텔), 단독주택 및 각종 점포 등으로 형성되어 있는 간선도로 후면 주상지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산지하철 1호선 "명륜역"이 소재하여 대중교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 11층 건물 내 2층 201호외 55개호로서(전체58개호 중 56개호)
사용승인일:2020.08.28임.

외벽 : 화강석 마감 및 몰탈위 페인팅 마감 등,
내벽 : 벽지도배 등 마감,
창호 : 샷시창의 구조임.

이용상태

업무시설(오피스텔)로, 기호 1) - 58) 공히 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 탐문조사되었음.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 승강기설비, 공동현관기설비, 주차타워설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 토지로 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북동측 및 남서측으로 폭 약3-4미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구 가로구역별 최고높이 제한지역(60m 이하)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임,
기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 현황

사건번호: 부산지방법원 2024타경59253 (5)

용도: 오피스텔

감정가: 130,000,000원

토지면적: 6.01㎡ (약 1.82평)

토지지분: 6.00773871983211㎡ (약 1.82평)

건물면적: 29.34㎡ (약 8.88평)

건물지분: 29.34㎡ (약 8.88평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 엠OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 부산광역시 동래구 온천동 480-18 프리랜드 2층 205호

건물명: 프리랜드

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

총 층수: 11층

사용승인일: 2020년 08월 28일

총 세대수: 58개호

1.3. 토지 정보

토지이용계획: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(60m 이하)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

인접 도로: 본건 북동측 및 남서측으로 폭 약 3-4미터 내외의 포장도로에 접함.

1.4. 특이사항

중복사건, 공동담보, 유동화물건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동래구 온천동 소재 "롯데백화점 동래점" 북측 인근에 위치하며, 부근은 공동주택, 업무시설(오피스텔), 단독주택 및 각종 점포 등으로 형성되어 있는 간선도로 후면 주상지대임.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 있고 부산지하철 1호선 "명륜역"이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리함.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

등기부채권 총액: 4,616,000,000원

* 소유권보존: 주식회사보국주택산업 (2020-09-16)

* 근저당권: 구덕신용협동조합 (2020-09-16, 4,070,000,000원) - 말소기준권리

* 소유권이전: 주식회사디에스디앤씨 (2021-12-08)

* 주택임차권: 이효정 (2024-03-15, 80,000,000원) - 말소 (전입/확정: 2021-02-01)

* 가압류: 김시은 (2023-12-01, 466,000,000원) - 말소

* 압류: 동래구(부산광역시) (2024-01-24) - 말소

* 임의경매: 구덕신용협동조합 (2024-07-17, 3,700,000,000원) - 말소 (본건 사건)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 이

* 보증금: 80,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021-02-01

* 확정일자: 2021-02-01

* 배당신고일자: 2024-09-06

* 대항력: 없음

* 비고: 등기부상 말소된 주택임차권으로 확인됨.

3.3. 인수되는 권리

말소기준권리인 근저당권보다 후순위로 설정된 권리들은 매각으로 인해 모두 말소될 예정임. 임차인 이효정은 대항력이 없으며, 보증금은 배당 처리되어 낙찰자가 인수할 보증금은 없는 것으로 판단됨.

총 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 현황

"롯데백화점 동래점"을 중심으로 형성된 상업지역 내에 위치하며, 오피스텔, 공동주택, 각종 점포 등이 밀집해 있어 배후수요가 풍부하고 유동인구가 많은 지역임.

4.2. 시세 분석

부산광역시 동래구 온천동 지역의 유사 면적(약 29㎡) 오피스텔 매매가는 현재 시세 기준 약 1억 4천만원에서 1억 6천만원 사이로 형성되어 있음. 본건의 감정가는 1억 3천만원으로, 시세 대비 다소 낮게 평가되었거나 경쟁력을 갖춘 수준으로 판단됨.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 쇼핑: 롯데백화점 동래점 (도보권)

* 교통: 부산지하철 1호선 명륜역 (도보권), 다수의 시내버스 노선

* 기타: 주변에 다양한 상가, 병원, 은행 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있음.

5.2. 교육시설

본건 소재지는 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경 보호에 관한 법률 적용을 받음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리상 리스크

등기부상 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 말소될 것으로 예상되며, 임차인 역시 대항력이 없어 인수되는 권리 부담은 없는 것으로 보임. 다만, 현장 방문 시 실제 점유 관계 및 추가적인 권리 변동 여부를 반드시 확인해야 함.

6.2. 물리적/환경적 리스크

주변 탐문 결과, 본건에 직접적인 영향을 미치는 혐오시설은 확인되지 않았음.

7. 투자 포인트

* 부산지하철 1호선 명륜역 역세권에 위치하여 교통이 매우 편리함.

* 롯데백화점 동래점 등 중심상업지구에 인접하여 생활 편의성이 매우 높음.

* 2020년 사용승인된 건물로 비교적 최신식 시설을 갖추고 있어 선호도가 높을 것으로 예상됨.

* 토지/건물 일괄매각으로 권리관계가 명확하며, 인수되는 권리가 없음.

* 시세 대비 경쟁력 있는 감정가로, 시세차익 및 안정적인 임대 수익 기대 가능.

8. 종합 의견

본건은 부산 동래구의 핵심 입지에 자리한 오피스텔로, 뛰어난 교통 및 생활 편의시설 접근성을 자랑합니다. 신축 건물이라는 장점과 함께 풍부한 배후수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익 창출 및 향후 시세 상승을 기대할 수 있는 투자 가치가 높은 물건입니다. 권리상의 복잡한 문제는 없는 것으로 분석됩니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 130,000,000원이며, 주변 시세 등을 고려했을 때 예상 입찰가는 140,000,000원에서 150,000,000원 사이로 산정해볼 수 있습니다. 낙찰을 목표로 하는 입찰가는 실제 현장 조사 및 권리 관계 최종 확인 후, 경쟁률 등을 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. (예상 입찰가: 145,000,000원)

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