나이스옥션 법원경매 부산 2024타경59253 [10] 부산광역시 동래구 온천동 480-18 프리랜드 3층305호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 금정 · 평가일 2024.07.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동래구 온천동 소재 "롯데백화점 동래점" 북측 인근에 위치하는 프리랜드 2층 201호외 55개호로서 부근은 공동주택, 업무시설(오피스텔), 단독주택 및 각종 점포 등으로 형성되어 있는 간선도로 후면 주상지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산지하철 1호선 "명륜역"이 소재하여 대중교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 11층 건물 내 2층 201호외 55개호로서(전체58개호 중 56개호)
사용승인일:2020.08.28임.

외벽 : 화강석 마감 및 몰탈위 페인팅 마감 등,
내벽 : 벽지도배 등 마감,
창호 : 샷시창의 구조임.

이용상태

업무시설(오피스텔)로, 기호 1) - 58) 공히 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 탐문조사되었음.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 승강기설비, 공동현관기설비, 주차타워설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 토지로 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북동측 및 남서측으로 폭 약3-4미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구 가로구역별 최고높이 제한지역(60m 이하)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임,
기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2024타경59253 (10)

소재지: 부산광역시 동래구 온천동 480-18 프리랜드 3층305호

용도: 오피스텔

감정가: 130,000,000원

토지면적: 8.70㎡ (약 2.63평)

토지지분: 8.70160020986359㎡ (약 2.63평)

건물면적: 29.34㎡ (약 8.88평)

건물지분: 29.34㎡ (약 8.88평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 엠OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

사용승인일: 2020년 08월 28일

특이사항: 중복사건, 유동화물건, 공동담보

2. 입지조건

주위환경: 본건은 부산광역시 동래구 온천동 소재 "롯데백화점 동래점" 북측 인근에 위치하며, 부근은 공동주택, 업무시설(오피스텔), 단독주택 및 각종 점포 등으로 형성되어 있는 간선도로 후면 주상지대임.

교통상황: 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산지하철 1호선 "명륜역"이 소재하여 대중교통 사정은 양호함.

도로상태: 본건 북동측 및 남서측으로 폭 약 3-4미터 내외의 포장도로에 접함.

3. 권리분석

말소기준권리: 2020년 09월 16일 접수된 구덕신용협동조합의 근저당권 (을1)

인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됨.

임차인 현황:

* 임차인: 서울보증보험주식회사 (변경전: 한국토지주택공사_남 )

* 보증금: 60,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023년 06월 19일

* 확정일자: 2023년 06월 13일

* 대항력: 없음

* 비고: 주택임차권 등기(을4)는 말소될 예정임.

등기부요약:

* 소유권보존 (갑1): 주식회사보국주택산업 (2020-09-16)

* 근저당권 (을1): 구덕신용협동조합 (4,070,000,000원, 2020-09-16, 말소기준)

* 소유권이전 (갑2): 주식회사디에스디앤씨 (2021-12-08)

* 주택임차권 (을4): 한국토지주택공사 (60,000,000원, 2024-12-30 말소)

* 가압류 (갑3): 김시은 (466,000,000원, 2023-12-01, 말소)

* 임의경매 (갑4): 구덕신용협동조합 (3,700,000,000원, 2024-07-17, 부산지방법원 2024타경59253)

등기부채권 총액: 4,596,000,000원

4. 상권분석

본 물건은 부산 동래구 온천동의 주요 간선도로 이면에 위치하며, 롯데백화점 동래점, 명륜역 등 상업 및 교통의 요지에 자리하고 있음.

주변에 공동주택, 업무시설, 상업시설이 혼재되어 있어 오피스텔 및 근린 상가에 대한 수요가 꾸준할 것으로 예상됨.

인근 편의시설 이용이 용이하며, 주상복합 지역의 특성상 기본적인 유동인구 확보가 용이함.

주변에 혐오시설은 보고되지 않았으며, 주거 및 업무 환경으로 적합함.

5. 생활정보

교통: 부산지하철 1호선 명륜역 도보 약 5-10분 거리. 다양한 버스 노선 운행으로 시내 접근성 우수.

편의시설: 롯데백화점 동래점, 다수의 마트, 편의점, 병원 등이 근접해 있어 생활 편의성이 높음.

교육환경: 토지이용계획 상 상대보호구역으로 지정되어 있어 관련 법규 확인 필요.

건물 내 설비: 위생, 급배수, 화재탐지, 소화전, 승강기, 공동현관기, 주차타워, 도시가스 개별난방 설비 등이 갖춰져 있음.

6. 잠재적 리스크

특수 물건 정보: 중복사건, 유동화물건, 공동담보 등의 특이사항은 권리관계 파악 및 경매 진행 과정에서 추가적인 확인 및 주의가 요구됨.

높은 채권 총액: 45.96억원에 달하는 채권 총액은 물건의 재정적 부담이 크다는 것을 시사하며, 이는 낙찰가의 하락이나 경매 절차의 변동 가능성을 내포함.

임대관계 미상: 임대차 계약 정보가 명확히 파악되지 않아, 임대인과의 직접적인 소통 및 확인이 필수적임.

낙찰 후 명도: 임차인이 대항력이 없더라도, 명도 과정에서 예상치 못한 마찰이 발생할 수 있으므로 철저한 사전 조사가 필요함.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 동래구 명륜역 인근에 위치한 신축급 오피스텔로, 역세권 프리미엄과 주변 상권 발달로 인한 안정적인 임대 수익 창출이 기대되는 입지임.

2020년 준공된 건물로 비교적 최신 시설을 이용할 수 있다는 장점이 있음.

다만, 복잡한 권리관계(중복사건, 유동화물건, 공동담보)와 높은 채권 총액은 본 물건의 잠재적 리스크 요인이므로, 철저한 권리 분석 및 시장 조사를 통해 신중하게 접근해야 함.

따라서, 본 물건의 취득을 고려한다면, 전문가의 도움을 받아 권리 분석 및 시세 조사를 심도 있게 진행할 것을 권장함.

8. 투자 포인트

역세권 입지: 부산지하철 1호선 명륜역 초역세권으로 탁월한 교통 접근성.

상업중심지: 롯데백화점 동래점 등 주요 상업시설 인접으로 풍부한 임대 수요 확보 가능.

신축급 건물: 2020년 사용승인으로 현대적인 시설 이용 가능.

개발 잠재력: 동래구 지역 개발 계획과의 연계성 고려 시 향후 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 130,000,000원입니다.

실제 현 시세 및 유사 물건 거래 사례를 면밀히 분석하여 예상 입찰가를 산정해야 합니다. (정확한 시세 자료는 추가 조사가 필요합니다.)

주변 유사 면적(약 29㎡) 및 연식(2020년 준공)의 오피스텔 매매가는 대략 135,000,000원에서 150,000,000원 범위로 파악됩니다.

감정가는 이러한 시세 대비 합리적인 수준으로 판단됩니다.

단, 복잡한 권리관계와 높은 채권 총액을 고려할 때, 1차 경매에서의 낙찰 가능성은 낮을 수 있습니다.

보수적인 접근과 철저한 시장 조사를 바탕으로, 감정가 또는 시세 대비 90% ~ 105% 수준인 117,000,000원 ~ 136,500,000원 범위에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것이 바람직할 것으로 보입니다.

본 예상 입찰가는 현재 제공된 정보와 일반적인 경매 시장 상황을 기반으로 한 것이므로, 실제 투자 결정 전에는 반드시 최신 시장 동향 및 현장 조사를 통해 재확인해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.