나이스옥션 법원경매 부산 2024타경59253 [1] 부산광역시 동래구 온천동 480-18 프리랜드 2층201호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 금정 · 평가일 2024.07.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동래구 온천동 소재 "롯데백화점 동래점" 북측 인근에 위치하는 프리랜드 2층 201호외 55개호로서 부근은 공동주택, 업무시설(오피스텔), 단독주택 및 각종 점포 등으로 형성되어 있는 간선도로 후면 주상지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산지하철 1호선 "명륜역"이 소재하여 대중교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 11층 건물 내 2층 201호외 55개호로서(전체58개호 중 56개호)
사용승인일:2020.08.28임.

외벽 : 화강석 마감 및 몰탈위 페인팅 마감 등,
내벽 : 벽지도배 등 마감,
창호 : 샷시창의 구조임.

이용상태

업무시설(오피스텔)로, 기호 1) - 58) 공히 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 탐문조사되었음.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 승강기설비, 공동현관기설비, 주차타워설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 토지로 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북동측 및 남서측으로 폭 약3-4미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구 가로구역별 최고높이 제한지역(60m 이하)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임,
기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 정보

사건번호: 부산지방법원 2024타경59253 (1)

소재지: 부산광역시 동래구 온천동 480-18 프리랜드 2층 201호

물건종별: 오피스텔

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 엠OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 면적 및 가치

감정가: 97,000,000 원

토지면적: 4.51㎡ (약 1.36평)

토지 지분: 4.508875480937391㎡ (약 1.36평)

건물면적: 22.02㎡ (약 6.66평)

건물 지분: 22.02㎡ (약 6.66평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 부산광역시 동래구 온천동 소재 "롯데백화점 동래점" 북측 인근에 위치합니다.

주변은 공동주택, 업무시설(오피스텔), 단독주택 및 각종 점포 등으로 형성된 간선도로 후면 주상지대입니다.

2.2. 교통 여건

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산지하철 1호선 "명륜역"이 소재하여 대중교통 사정이 양호합니다.

2.3. 토지 이용 계획

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(60m 이하), 상대보호구역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리 분석

소유권보존: 주식회사보국주택산업 (2020-09-16)

말소기준권리: 구덕신용협동조합 근저당 (2020-09-16, 4,070,000,000원)

이후 등기: 주식회사디에스디앤씨 소유권이전 (2021-12-08), 김시은 가압류 (2023-12-01, 466,000,000원, 말소), 구덕신용협동조합 임의경매 (2024-07-17, 3,700,000,000원, 말소), 동래구(부산광역시) 압류 (2026-03-17, 말소).

총 등기부채권 금액은 4,606,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

임차인: 박

보증금: 70,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-01-24

확정일자: 2022-01-24

배당신고일자: 2024-10-02

대항력: 없음

*주의: 해당 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 의무가 없습니다. 임차인의 보증금 70,000,000원은 낙찰자가 인수하지 않는 금액입니다.

3.3. 권리 분석 요약

말소기준권리보다 늦은 후순위 권리(주택임차권, 가압류, 임의경매, 압류)는 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 지역 상권 특성

본건이 위치한 동래구 온천동 일대는 주거와 상업 기능이 복합된 지역으로, 오피스텔, 공동주택, 각종 점포 등이 혼재되어 있습니다.

간선도로변에 위치하며 배후 주거지역을 갖추고 있어 안정적인 수요가 예상됩니다.

4.2. 주요 편의시설

인근에 롯데백화점 동래점이 위치하여 쇼핑, 문화, 외식 등 다양한 편의시설 이용이 용이합니다.

주거 및 업무 편의를 위한 근린생활시설이 다수 분포하고 있습니다.

*혐오시설 존재 여부: 제공된 정보만으로는 혐오시설의 존재 여부를 파악하기 어렵습니다. 주변 지역의 추가적인 현장 조사 또는 지도 검색이 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 상세 정보

건물명: 프리랜드

준공일: 2020년 08월 28일 (신축 건물)

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

층수: 지하 0층, 지상 11층

총 세대수: 58호

해당 호수: 2층 201호 (전유면적 22.02㎡)

외벽: 화강석 마감 및 몰탈 위 페인팅 마감

내벽: 벽지도배 마감

창호: 샷시창

5.2. 내부 설비

위생설비, 급배수설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 승강기설비, 공동현관기설비, 주차타워설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 특이사항 및 주의사항

본건은 중복사건, 유동화물건, 공동담보 물건으로, 경매 진행 과정이나 권리 관계 파악 시 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

임대관계는 미상으로, 현재 임대 중일 경우 공실 위험 또는 명도 절차 진행 시 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다. (단, 본 건은 임차인이 대항력이 없어 보증금 미인수)

6.2. 권리 관계 복잡성

등기부채권 총액이 4,606,000,000원으로 매우 높은 수준입니다. 이는 경매의 원인이 된 채권이 크다는 것을 시사하며, 감정가 대비 높은 채권 총액은 권리 분석을 더욱 신중하게 할 필요성을 보여줍니다.

7. 종합 의견

본건은 비교적 신축(2020년 준공)인 오피스텔로, 지하철역 인근에 위치하여 입지 조건이 우수합니다. 롯데백화점 등 편의시설 접근성도 좋습니다. 권리 관계상 인수해야 할 임차인 보증금이 없어 낙찰자가 부담할 금전적 리스크는 적습니다. 그러나 높은 총 채권 금액과 중복/유동화/공동담보 물건이라는 특이사항은 경매 절차 진행 및 향후 수익률 분석 시 유의해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 준신축 오피스텔로 상품성이 양호함.

* 명륜역 도보 이용 가능한 역세권 입지.

* 주요 편의시설(롯데백화점) 인접.

* 임차인 보증금 미인수로 명도 관련 부담 적음.

* 주거 및 업무 겸용으로 활용 가능성.

9. 예상 입찰가

현재 감정가는 97,000,000원입니다.

임차인의 보증금 70,000,000원은 대항력이 없어 낙찰자가 인수하지 않으므로, 이는 입찰가 산정 시 고려할 필요가 없습니다.

정확한 현 시세 분석을 위해서는 유사 물건의 최근 실거래가, 주변 부동산 시세 동향 등 추가적인 시장 조사가 필수적입니다.

제공된 감정가와 일반적인 경매 낙찰률(감정가의 80%~100% 수준)을 고려하여, 본 건의 예상 입찰가는 보수적으로 90,000,000원에서 95,000,000원 사이로 고려해 볼 수 있습니다.

이는 현재로서는 추정치이며, 실제 입찰가는 개인의 투자 성향, 자금 계획, 현장 조사 결과 등을 종합적으로 반영하여 최종 결정되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.