나이스옥션 법원경매 부산 2024타경59253 [27] 부산광역시 동래구 온천동 480-18 프리랜드 7층702호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 금정 · 평가일 2024.07.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동래구 온천동 소재 "롯데백화점 동래점" 북측 인근에 위치하는 프리랜드 2층 201호외 55개호로서 부근은 공동주택, 업무시설(오피스텔), 단독주택 및 각종 점포 등으로 형성되어 있는 간선도로 후면 주상지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산지하철 1호선 "명륜역"이 소재하여 대중교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 11층 건물 내 2층 201호외 55개호로서(전체58개호 중 56개호)
사용승인일:2020.08.28임.

외벽 : 화강석 마감 및 몰탈위 페인팅 마감 등,
내벽 : 벽지도배 등 마감,
창호 : 샷시창의 구조임.

이용상태

업무시설(오피스텔)로, 기호 1) - 58) 공히 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 탐문조사되었음.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 승강기설비, 공동현관기설비, 주차타워설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 토지로 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북동측 및 남서측으로 폭 약3-4미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구 가로구역별 최고높이 제한지역(60m 이하)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임,
기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물 정보

본건은 부산광역시 동래구 온천동 480-18번지에 위치한 프리랜드 오피스텔 7층 702호입니다.

건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 11층 건물로, 2020년 8월 28일에 사용승인을 받았습니다.

1.2. 면적 및 매각 대상

건물 전용면적은 28.06㎡ (약 8.49평)이며, 토지 면적은 5.75㎡ (약 1.74평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 조건입니다.

1.3. 감정가 및 경매 정보

본 건의 감정가는 133,000,000원입니다.

경매 구분은 부동산 임의경매이며, 사건번호는 부산지방법원 2024타경59253 (27)입니다.

채권자는 엠OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

1.4. 특이사항

본 건은 중복사건, 유동화물건, 공동담보로 진행되는 물건입니다.

1.1. 입지조건

1.1. 1. 주변 환경

본건은 부산광역시 동래구 온천동 소재 "롯데백화점 동래점" 북측 인근에 위치하며, 부근은 공동주택, 업무시설(오피스텔), 단독주택 및 각종 점포 등으로 형성된 주상복합지대입니다.

1.1. 2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 있고 부산지하철 1호선 "명륜역"이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

1.1. 3. 토지 및 도로

토지는 인접지와 대체로 등고평탄한 상태이며, 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중입니다.

본 건의 북동측 및 남서측으로 폭 약 3-4미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

1.2. 1. 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 2020년 9월 16일 접수된 구덕신용협동조합의 근저당권(을1)입니다.

1.2. 2. 등기부 요약

소유권보존(갑1, 2020.09.16), 근저당권(을1, 2020.09.16, 구덕신용협동조합, 4,070,000,000원), 소유권이전(갑2, 2021.12.08), 가압류(갑3, 2023.12.01, 김시은, 466,000,000원, 말소), 주택임차권(을4, 2024.02.16, 박세인, 110,000,000원, 말소), 임의경매(갑4, 2024.07.17, 구덕신용협동조합, 3,700,000,000원) 순으로 등기되어 있습니다.

등기부채권 총액은 4,646,000,000원입니다.

1.2. 3. 임차인 현황

* 임차인: 김선자

* 보증금: 110,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021-02-08

* 확정일자: 2021-02-08

* 배당신고일자: 2024-08-30

* 대항력: 없음

* 임차인: 박세인

* 보증금: 110,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2024-02-16

* 확정일자: 2021-02-08

* 배당신고일자: (정보 없음)

* 대항력: 없음

1.2. 4. 인수되는 권리 분석

상기 임차인들은 모두 대항력이 없으며, 인수되는 보증금 합계는 0원입니다. 따라서 낙찰자가 인수하는 임차인의 권리는 없습니다.

1.3. 상권분석

1.3. 1. 지역 상권 특성

본건이 소재한 온천동 일대는 부산의 대표적인 상업 및 주거 지역으로, 롯데백화점 동래점, 명륜역을 중심으로 상업 시설과 주거 시설이 밀집되어 있습니다. 따라서 오피스텔의 주거 및 업무 수요가 꾸준한 지역으로 판단됩니다.

1.3. 2. 주변 상업 시설

인근에 롯데백화점 동래점이 위치하여 쇼핑 및 문화 시설 이용이 편리하며, 명륜역을 중심으로 다양한 상점, 식당, 병원 등이 밀집해 있습니다.

1.4. 생활정보

1.4. 1. 편의시설

롯데백화점 동래점을 비롯한 다양한 쇼핑 시설, 식당, 병원, 은행 등 생활 편의 시설 접근성이 우수합니다.

1.4. 2. 공공시설 및 교통

부산 지하철 1호선 명륜역이 도보 거리에 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 또한, 시내버스 정류장도 인접해 있어 부산 시내 전역으로의 이동이 용이합니다.

1.4. 3. 잠재적 혐오시설 유무

주변 지역을 조사한 결과, 본건으로부터 반경 내에 위치한 뚜렷한 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, '명륜동 레스틴뷰' 후기에서 "근처에 중식집있어서 벌레걱정도 되고여.... 밤되면 골목이리서 무서워요 메가마트 뒷길이라서 좀 어둡고 ....술취한사람들더 좀많이지나가는가같아요"라는 내용이 있으나, 이는 개별 건물의 주변 환경에 대한 주관적인 의견으로 판단됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

1.5. 1. 권리 관계 리스크

등기부상 채권 총액이 상당하나, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 말소될 예정이므로 낙찰자가 인수하는 권리 부담은 없을 것으로 보입니다. 임차인 역시 대항력이 없어 낙찰자에게 임차인 관련 문제는 발생하지 않을 것으로 예상됩니다.

1.5. 2. 물건 자체 리스크

본 건은 중복사건, 유동화물건, 공동담보로 진행되는 점은 복잡한 경매 절차나 이해관계가 얽혀 있을 가능성을 시사합니다. 이러한 부분은 경매 진행 과정에서 변동될 수 있으므로 주의 깊게 확인할 필요가 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 부산광역시 동래구 온천동의 핵심 상권에 위치하며, 명륜역과 롯데백화점 동래점 등 주요 편의시설을 도보로 이용 가능한 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 2020년 준공된 신축급 오피스텔로 건물 상태도 양호할 것으로 예상됩니다. 권리 분석상 인수되는 권리나 임차인 관련 문제는 없어 안전하게 취득할 수 있는 물건입니다. 다만, 중복사건, 유동화물건, 공동담보라는 특수사항은 경매 진행 시 변수가 될 수 있으므로 면밀한 검토가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 최고의 입지: 명륜역 초역세권 및 롯데백화점 동래점 인접으로 뛰어난 생활 편의성과 교통 환경을 자랑합니다.

* 신축급 건물: 2020년 준공으로 건물 노후도가 낮아 유지보수 비용 부담이 적습니다.

* 안전한 권리관계: 인수되는 권리가 없고 대항력 있는 임차인이 없어 낙찰 후 명도 부담이 적습니다.

1.8. 예상 입찰가

1.8. 1. 시세 분석

본 건과 유사한 면적(28.06㎡)의 오피스텔 매물들을 종합적으로 검토한 결과, 동래구 온천동 및 명륜역 인근 오피스텔의 최근 시세는 공급 면적 기준 약 1억원 초중반대로 형성되어 있습니다.

감정가 133,000,000원은 최근 시세와 유사하거나 약간 상회하는 수준으로 판단됩니다.

1.8. 2. 예상 입찰가 제안

제공된 정보를 바탕으로, 본건의 감정가 133,000,000원을 기준으로 하되, 낙찰 후 명도 부담이 없다는 점과 우수한 입지를 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 좋겠습니다.

일반적인 경매 물건의 낙찰률 및 주변 시세를 감안할 때, 감정가 수준 또는 그 이하에서 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

본 물건의 낙찰 예상가는 110,000,000원 ~ 125,000,000원 범위로 예상해 볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 상세 권리 분석 및 현장 조사, 그리고 경매 당시 경쟁 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.