나이스옥션 법원경매 부산 2024타경59253 [15] 부산광역시 동래구 온천동 480-18 프리랜드 4층405호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 금정 · 평가일 2024.07.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동래구 온천동 소재 "롯데백화점 동래점" 북측 인근에 위치하는 프리랜드 2층 201호외 55개호로서 부근은 공동주택, 업무시설(오피스텔), 단독주택 및 각종 점포 등으로 형성되어 있는 간선도로 후면 주상지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산지하철 1호선 "명륜역"이 소재하여 대중교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 11층 건물 내 2층 201호외 55개호로서(전체58개호 중 56개호)
사용승인일:2020.08.28임.

외벽 : 화강석 마감 및 몰탈위 페인팅 마감 등,
내벽 : 벽지도배 등 마감,
창호 : 샷시창의 구조임.

이용상태

업무시설(오피스텔)로, 기호 1) - 58) 공히 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 탐문조사되었음.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 승강기설비, 공동현관기설비, 주차타워설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 토지로 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북동측 및 남서측으로 폭 약3-4미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구 가로구역별 최고높이 제한지역(60m 이하)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임,
기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 부산지방법원 2024타경59253 (15)

소재지: 부산광역시 동래구 온천동 480-18 프리랜드 4층405호

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 11층 건물 내 4층 405호

용도: 업무시설 (오피스텔)

사용승인일: 2020년 08월 28일

감정가: 132,000,000원

1.2. 면적 정보

토지면적: 6.01㎡ (약 1.82평)

토지지분: 6.00773871983211㎡ (약 1.82평)

건물면적: 29.34㎡ (약 8.88평)

건물지분: 29.34㎡ (약 8.88평)

1.3. 매각 정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 엠OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.4. 물건 특이사항

특이사항: 중복사건, 공동담보, 유동화물건

특수물건정보: 중복사건, 공동담보, 유동화물건

등기부채권 총액: 4,150,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동래구 온천동 소재 "롯데백화점 동래점" 북측 인근에 위치하며, 부근은 공동주택, 업무시설(오피스텔), 단독주택 및 각종 점포 등이 혼재된 주상지대입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장과 부산지하철 1호선 "명륜역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 명륜역까지는 도보로 접근 가능하며, 교통 상황은 양호한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2020년 09월 16일 접수된 구덕신용협동조합의 근저당권 (을1)입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 정희진

보증금: 80,000,000원

차임: 0원

전입일자 (사업자등록일자): 2021-01-27

확정일자: 2021-01-27

배당신고일자: 2023-04-12

대항력: 없음

비고: 해당 임차인은 대항력이 없어 경매 절차에서 보증금을 배당받고 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.3. 권리관계 요약

* 소유권보존 (갑1): 2020-09-16 접수

* 근저당권 (을1, 말소기준권리): 2020-09-16 접수, 채권액 4,070,000,000원

* 소유권이전 (갑2): 2021-12-08 접수

* 주택임차권 (을4): 2023-04-12 접수, 채권액 80,000,000원 (정희진, 말소)

* 임의경매 (갑3): 2024-07-17 접수, 채권액 3,700,000,000원 (구덕신용협동조합, 말소)

3.4. 인수되는 권리

인수 보증금 합계: 0원. 상기 임차인 정희진은 대항력이 없으므로, 매수인이 인수해야 할 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 온천동 지역은 부산의 주요 상업 및 업무 지구 중 하나로, 동래구의 중심 상권에 속합니다. 주변에는 다양한 종류의 상업시설, 주거시설, 업무시설이 밀집해 있어 활발한 상권 활동이 이루어지고 있습니다.

4.2. 주변 상업시설

"롯데백화점 동래점"이 인근에 위치하며, 그 외 다수의 상점, 금융기관, 병원 등이 밀집해 있어 상업 기능이 매우 발달한 지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

롯데백화점 동래점을 비롯한 대형 쇼핑몰, 병원, 은행, 마트 등 다양한 생활 편의시설 이용이 매우 용이합니다.

5.2. 교육시설

인근에 유락여자중학교, 동래중학교, 부산중앙여자고등학교 등이 소재하여 교육 환경이 비교적 양호한 편입니다. 또한, 본건은 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경 보호에 관한 법률의 적용을 받습니다.

5.3. 주변 환경

주거, 상업, 업무시설이 복합된 지역으로, 간선도로에 인접하여 접근성이 좋습니다. 인근에 온천천이 있어 산책 등 여가 활동을 즐기기에도 좋은 환경을 갖추고 있습니다.

5.4. 혐오시설

주변 지역에 대한 조사 결과, 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 복잡성

중복사건, 공동담보, 유동화물건으로 분류되어 있어 경매 절차가 다소 복잡할 수 있으며, 권리 분석에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

6.2. 채권 총액

등기부채권 총액이 41.5억원으로 감정가(1.32억원)에 비해 매우 높습니다. 이는 경매 진행 및 배당 과정에서 복잡성을 야기할 수 있는 요인이지만, 채권자(구덕신용협동조합)가 경매를 신청한 것으로 보아 경매 진행 자체는 확실합니다.

6.3. 집합건물 특성

집합건물의 일반적인 관리 상태, 층간 소음, 주차 문제 등은 현장 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 동래구의 핵심 지역인 명륜역 역세권에 위치한 오피스텔로, 2020년에 사용 승인된 비교적 신축 건물이자, 롯데백화점 동래점 등 풍부한 생활 인프라를 갖추고 있어 입지 및 상품성이 우수합니다. 임차인의 대항력이 없어 매수인이 인수할 권리 부담은 없으나, 중복사건, 공동담보, 유동화물건 등 특수 물건에 해당하여 권리 분석에 주의가 요구됩니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 합리적인 가격으로 취득 시 안정적인 시세 차익 또는 임대 수익을 기대할 수 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 부산지하철 1호선 명륜역 역세권 입지로 뛰어난 교통 및 접근성 확보.

* 롯데백화점 동래점, 다수의 상업시설 인접으로 풍부한 생활 편의시설 및 높은 임차 수요 기대.

* 2020년 준공된 신축급 오피스텔로 건물 상태 양호 및 높은 상품성 보유.

* 동래구의 중심 상권에 위치하여 배후 수요 풍부.

* 임차인 대항력 없어 인수 부담 없음.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 132,000,000원이며, 건물면적 약 8.88평(29.34㎡)을 고려할 때 평당 약 14,865,000원 수준입니다.

주변 유사 오피스텔 시세 조사 결과, 온천동 지역의 신축급 오피스텔은 평당 약 15,000,000원 ~ 18,000,000원 수준의 매매가를 형성하고 있습니다. '프리랜드' 오피스텔 자체의 최근 실거래가 정보는 확인되지 않았으나, 유사 연식 및 입지의 오피스텔 시세를 고려할 때 감정가는 적정한 수준으로 판단됩니다.

임차인의 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없으며, 인수되는 권리가 없는 것으로 분석됩니다.

상기 정보를 종합적으로 고려하여, 보수적으로 접근할 경우 감정가 수준인 132,000,000원에서 시작하여, 시장 상황 및 경쟁 정도에 따라 감정가 대비 105% 수준인 약 138,600,000원까지 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 132,000,000원 ~ 138,600,000원 범위로 제시합니다.

본 예상 입찰가는 현 시세 및 일반적인 경매 시장 상황을 바탕으로 한 추정치이며, 실제 낙찰가는 입찰 참여자들의 경쟁 정도, 현장 조사 결과, 법원 매각 진행 상황에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.