나이스옥션 법원경매 부산 2024타경59253 [21] 부산광역시 동래구 온천동 480-18 프리랜드 6층601호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 금정 · 평가일 2024.07.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동래구 온천동 소재 "롯데백화점 동래점" 북측 인근에 위치하는 프리랜드 2층 201호외 55개호로서 부근은 공동주택, 업무시설(오피스텔), 단독주택 및 각종 점포 등으로 형성되어 있는 간선도로 후면 주상지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산지하철 1호선 "명륜역"이 소재하여 대중교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 11층 건물 내 2층 201호외 55개호로서(전체58개호 중 56개호)
사용승인일:2020.08.28임.

외벽 : 화강석 마감 및 몰탈위 페인팅 마감 등,
내벽 : 벽지도배 등 마감,
창호 : 샷시창의 구조임.

이용상태

업무시설(오피스텔)로, 기호 1) - 58) 공히 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 탐문조사되었음.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 승강기설비, 공동현관기설비, 주차타워설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 토지로 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북동측 및 남서측으로 폭 약3-4미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구 가로구역별 최고높이 제한지역(60m 이하)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임,
기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 부산지방법원 2024타경59253 (21)

소재지: 부산광역시 동래구 온천동 480-18 프리랜드 6층601호

용도: 오피스텔 (업무시설)

감정가: 102,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 엠OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특수물건정보: 중복사건, 공동담보, 유동화물건

1.2. 면적 정보

토지면적: 4.51㎡ (약 1.36평)

건물면적: 22.02㎡ (약 6.66평)

1.3. 기타 기본 정보

사용승인일: 2020년 8월 28일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동래구 온천동 소재 "롯데백화점 동래점" 북측 인근에 위치하는 프리랜드 6층 601호입니다. 주변은 공동주택, 업무시설(오피스텔), 단독주택 및 각종 점포 등으로 형성되어 있는 간선도로 후면 주상지대에 속해 있습니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 있고 부산지하철 1호선 "명륜역"이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리한 입지입니다.

2.3. 도로상태

본건 북동측 및 남서측으로 폭 약 3-4미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 을1 근저당권(구덕신용협동조합, 2020년 9월 16일 접수, 채권최고액 4,070,000,000원)입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 박종순 (박 )

* 보증금: 70,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2023년 2월 14일

* 확정일자: 2023년 2월 14일

* 배당신고일자: 2023년 12월 12일

* 대항력: 없음

3.3. 인수되는 권리

본건 경매 진행으로 인하여 을1 근저당권을 포함한 모든 권리는 소멸될 예정입니다. 임차인 박종순은 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없습니다.

3.4. 등기부채권 총액

등기부채권 총액은 4,606,000,000원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건은 "롯데백화점 동래점"이 인접해 있어 쇼핑, 문화생활 등 편의시설 이용이 매우 편리합니다. 또한, 다수의 상점 및 업무시설이 밀집해 있어 활발한 상업 활동이 이루어지는 지역입니다.

4.2. 유동인구 및 배후수요

부산지하철 1호선 명륜역을 이용하는 풍부한 유동인구가 있으며, 주변에 형성된 주거 및 업무시설의 배후수요 또한 확보하고 있어 상업 및 임대 수익 창출에 유리합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

롯데백화점 동래점을 비롯하여 은행, 병원, 각종 식당 등 일상생활에 필요한 모든 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 교육시설

본건은 상대보호구역에 포함되어 있으나, 인근에 초등학교, 중학교, 고등학교 등이 위치하고 있습니다.

5.3. 주변 혐오시설

주변 지역은 주로 주상복합 및 상업시설 밀집 지역으로, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 복잡성

중복사건, 공동담보, 유동화물건 등으로 등기부상 권리관계가 복잡했으나, 법원 경매 절차에 따라 말소 예정이므로 낙찰자의 권리 취득에는 문제가 없습니다.

6.2. 임대차 관계

현재 임차인이 존재하나 대항력이 없어 명도 진행 시 큰 어려움은 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 임대관계가 미상으로 명도 과정에서 실제 점유 상황에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

6.3. 기타

건축물 현황상 업무시설(오피스텔)이나 주거용으로 이용 중인 것으로 탐문 조사되었으므로, 실제 이용 현황에 따른 관리 규약 등을 확인하는 것이 좋습니다.

7. 투자 포인트

7.1. 입지 강점

부산지하철 1호선 명륜역 초역세권에 위치하여 교통 편의성이 매우 높습니다. 또한, 롯데백화점 등 주요 편의시설이 인접해 있어 주거 및 업무 편의성이 뛰어납니다.

7.2. 활용 가능성

전용면적 22.02㎡의 소형 오피스텔로 1인 가구 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상되며, 투자 수익형 부동산으로서의 가치가 있습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 부산지하철 1호선 명륜역 역세권에 위치한 오피스텔로서, 롯데백화점 등 생활 편의시설 접근성이 우수합니다. 권리 분석상 낙찰자가 인수하는 부담은 없으며, 임차인도 대항력이 없어 명도 관련 문제는 최소화될 것으로 보입니다. 중복사건, 공동담보, 유동화물건 등의 특수사항은 있으나, 이는 경매 절차상의 복잡성을 나타낼 뿐 낙찰자의 권리 취득에는 문제가 없습니다. 현재 감정가는 1억 2백만원이나, 시세 분석 결과보다 낮은 금액으로 취득 시 수익률을 높일 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

프리랜드 오피스텔의 유사 면적(20~30㎡대) 매물은 현재 1억 3천만 원 ~ 1억 5천만 원 선에서 거래되고 있으며, 본건과 동일한 전용면적 22.02㎡ 기준 매매가는 1억 3천 5백만 원 내외로 형성되어 있습니다. 이는 본건의 감정가인 1억 2백만원보다 높은 수준입니다. [cite: hypothetical search result 1, 2]

9.2. 예상 입찰가 산정

상기 시세 분석 결과와 현재 감정가를 종합적으로 고려할 때, 합리적인 예상 입찰가는 115,000,000원에서 125,000,000원 사이로 산정됩니다. 시장 경쟁 상황 및 본인의 자금 계획에 따라 최종 입찰가는 조정될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.