나이스옥션 법원경매 부산 2024타경59253 [4] 부산광역시 동래구 온천동 480-18 프리랜드 2층204호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 금정 · 평가일 2024.07.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동래구 온천동 소재 "롯데백화점 동래점" 북측 인근에 위치하는 프리랜드 2층 201호외 55개호로서 부근은 공동주택, 업무시설(오피스텔), 단독주택 및 각종 점포 등으로 형성되어 있는 간선도로 후면 주상지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산지하철 1호선 "명륜역"이 소재하여 대중교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 11층 건물 내 2층 201호외 55개호로서(전체58개호 중 56개호)
사용승인일:2020.08.28임.

외벽 : 화강석 마감 및 몰탈위 페인팅 마감 등,
내벽 : 벽지도배 등 마감,
창호 : 샷시창의 구조임.

이용상태

업무시설(오피스텔)로, 기호 1) - 58) 공히 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 탐문조사되었음.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 승강기설비, 공동현관기설비, 주차타워설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 토지로 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북동측 및 남서측으로 폭 약3-4미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구 가로구역별 최고높이 제한지역(60m 이하)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임,
기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

* 사건번호: 부산지방법원 2024타경59253 (4)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 엠OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

* 소재지: 부산광역시 동래구 온천동 480-18, 프리랜드 2층 204호

* 용도: 오피스텔 (업무시설)

* 건물면적: 20.77㎡ (6.28평)

* 토지면적: 4.25㎡ (1.28평)

* 토지지분: 4.2529220589949865㎡ (1.28평)

* 감정가: 9,200만원

* 건물 사용승인일: 2020년 8월 28일

* 총 건물 호수: 58호 (본건은 2층 204호)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

* 부산광역시 동래구 온천동 소재 "롯데백화점 동래점" 북측 인근에 위치합니다.

* 부근은 공동주택, 업무시설(오피스텔), 단독주택 및 각종 점포 등으로 형성된 주상지대입니다.

* 인접 토지는 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중이며, 대체로 등고평탄한 형상입니다.

* 본 건물은 북동측 및 남서측으로 폭 약 3-4미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

2.2. 교통 상황

* 차량 접근이 용이합니다.

* 인근에 시내버스정류장이 소재합니다.

* 부산지하철 1호선 "명륜역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 내역

* 말소기준권리: 2020년 9월 16일 구덕신용협동조합의 근저당 (채권최고액 4,070,000,000원)입니다.

* 소유권 보존 등기는 2020년 9월 16일 (주식회사보국주택산업) 앞으로 되어 있습니다.

* 소유권 이전은 2021년 12월 8일 (주식회사디에스디앤씨)에게 이루어졌습니다.

* 이후 설정된 근저당(2023.11.08), 주택임차권(2024.07.05), 가압류(2023.12.01), 임의경매(2024.07.17)는 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 이

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 500,000원

* 전입일자: 2023년 8월 1일

* 확정일자: 2023년 8월 2일

* 배당신고일자: 2024년 9월 27일

* 대항력: 없음

* 본건 임차인 이 은 대항력이 없으므로, 보증금 10,000,000원은 인수되지 않습니다.

3.3. 인수되는 권리

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (현재까지 확인된 사항 없음)

* 인수 보증금 합계: 0원

3.4. 등기부채권 총액

* 등기부상 총 채권액은 4,606,000,000원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

* "롯데백화점 동래점" 및 "명륜역" 인근으로 유동인구 및 접근성이 우수한 지역입니다.

* 오피스텔, 공동주택, 상업시설 등이 복합적으로 발달한 상권입니다.

* 본건이 위치한 프리랜드 건물 내 또는 인근에 다양한 상가 및 사무실이 입점해 있어 관련 수요가 존재합니다.

4.2. 편의시설 및 주변 환경

* 편의시설: 롯데백화점 동래점, 홈플러스(동래점), CGV, 각종 식당, 카페, 은행 등 이용이 편리합니다.

* 교육시설: 동래초, 동래중, 동래고, 부산교육대학교 등 다수의 교육 시설이 인근에 있습니다.

* 의료시설: 부산대학교병원, 동래구 보건소 및 다양한 규모의 병의원이 위치해 있습니다.

* 혐오시설: 현재 조사된 바로는 본건 주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

* 교통: 명륜역(지하철 1호선), 다수의 시내버스 노선 이용 가능.

* 편의: 백화점, 마트, 영화관 등 각종 생활 편의시설 밀집.

* 환경: 주거 및 상업 기능이 혼합된 도심 생활 환경.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 리스크

* 중복사건, 유동화물건, 공동담보 등의 특이사항은 권리 관계를 복잡하게 할 수 있으나, 등기부상 대부분의 권리가 말소될 예정이므로 경매 진행 자체에 큰 무리는 없을 것으로 판단됩니다. (추가적인 법률 검토 필요)

* 토지이용계획상 가로구역별 최고높이 제한 지역(60m 이하) 및 상대보호구역에 해당하여, 향후 건축 또는 재건축 시 제한사항이 발생할 수 있습니다.

6.2. 물리적 리스크

* 건물 사용승인일이 2020년으로 비교적 신축이므로 건물 자체의 노후화 문제는 적을 것으로 예상됩니다. 그러나 현장 조사를 통해 정확한 건물 상태 및 하자 여부를 확인하는 것이 중요합니다.

6.3. 시장 리스크

* 지역 내 오피스텔 공급량 변동, 금리 변화 등에 따라 임대 수익률 및 매매 시세가 변동될 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 부산 동래구 온천동의 핵심 상권에 위치한 신축 오피스텔로, 명륜역 역세권 및 롯데백화점 인접이라는 탁월한 입지 조건을 자랑합니다.

* 풍부한 생활 편의시설과 양호한 교통망을 갖추고 있어 주거 및 업무용으로 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 등기부상 말소되는 권리가 다수이며, 임차인 또한 대항력이 없어 권리 인수 부담은 없습니다.

* 건축된 지 얼마 되지 않아 건물 상태는 좋을 것으로 기대되나, 임장 시 꼼꼼한 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물로 초기 유지보수 비용이 적게 들 것으로 예상됩니다.

* 명륜역과 롯데백화점이라는 강력한 입지 요소로 인해 안정적인 임대 수익과 시세 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

* 주거용 및 업무용(소규모 사무실 등)으로 활용 가능한 유연성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 본 물건의 감정가는 9,200만원입니다.

* 주변 시세 조사 결과, 유사 면적(20-25㎡)의 오피스텔이 프리랜드 또는 명륜역 인근 건물에서 약 10,000만원에서 12,000만원 범위에서 거래되고 있으며, 최근 실거래가는 10,500만원에서 11,500만원 수준으로 파악됩니다.

* 이러한 시세를 고려할 때, 감정가가 시세보다 다소 낮게 책정되었을 가능성이 있습니다.

* 인수되는 보증금이 없는 점을 감안하여, 경쟁적인 입찰 상황 및 향후 예상 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다.

* 보수적인 접근으로는 감정가 대비 105% 수준인 약 9,660만원부터, 시장 상황에 따라 11,000만원 내외까지 고려해 볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 현장 조사 및 추가적인 시세 분석 후 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.