나이스옥션 법원경매 부산 2024타경59253 [6] 부산광역시 동래구 온천동 480-18 프리랜드 3층301호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 금정 · 평가일 2024.07.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동래구 온천동 소재 "롯데백화점 동래점" 북측 인근에 위치하는 프리랜드 2층 201호외 55개호로서 부근은 공동주택, 업무시설(오피스텔), 단독주택 및 각종 점포 등으로 형성되어 있는 간선도로 후면 주상지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산지하철 1호선 "명륜역"이 소재하여 대중교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 11층 건물 내 2층 201호외 55개호로서(전체58개호 중 56개호)
사용승인일:2020.08.28임.

외벽 : 화강석 마감 및 몰탈위 페인팅 마감 등,
내벽 : 벽지도배 등 마감,
창호 : 샷시창의 구조임.

이용상태

업무시설(오피스텔)로, 기호 1) - 58) 공히 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 탐문조사되었음.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 승강기설비, 공동현관기설비, 주차타워설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 토지로 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북동측 및 남서측으로 폭 약3-4미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구 가로구역별 최고높이 제한지역(60m 이하)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임,
기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2024타경59253 (6)

소재지: 부산광역시 동래구 온천동 480-18 프리랜드 3층301호

용도: 오피스텔 (업무시설)

감정가: 97,000,000원

토지 면적: 4.51㎡ (약 1.36평)

건물 면적: 22.02㎡ (약 6.66평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 엠OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

건물 사용승인일: 2020년 8월 28일

건물 규모: 지하 0층, 지상 11층 중 3층 301호 (총 58개 호실)

2. 입지조건

본 물건은 부산광역시 동래구 온천동 소재 "롯데백화점 동래점" 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 공동주택, 업무시설(오피스텔), 단독주택 및 각종 점포가 혼재된 주상지대입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산지하철 1호선 "명륜역"이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

물건 북동측 및 남서측으로 폭 약 3-4미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2020년 9월 16일 접수된 구덕신용협동조합의 근저당권(을1)입니다.

이하 등기부등본 요약 내용입니다.

- 소유권보존: 주식회사보국주택산업 (2020-09-16)

- 근저당권: 구덕신용협동조합 (2020-09-16, 4,070,000,000원) - 말소기준

- 소유권이전: 주식회사디에스디앤씨 (2021-12-08)

- 주택임차권: 오영지 (2024-06-13 접수, 70,000,000원, 전입/확정 2022-05-23) - 말소 예정

- 가압류: 김시은 (2023-12-01, 466,000,000원) - 말소 예정

- 임의경매개시결정: 구덕신용협동조합 (2024-07-17, 3,700,000,000원) - 본건 사건

등기부채권 총액은 4,606,000,000원입니다.

임차인 현황:

* 오영지

보증금: 70,000,000원

차임: 0원

전입일자/사업일자: 2022-05-23

확정일자: 2022-05-23

배당신고일자: 2024-08-20

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원 (임차인 오영지는 대항력이 없으며, 배당 신고를 통해 보증금 회수를 시도하였으므로 낙찰자에게 인수되는 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.)

4. 상권분석

본 물건은 부산 지하철 1호선 명륜역 역세권에 위치하여 유동인구가 풍부한 지역에 속합니다.

롯데백화점 동래점 등 주요 상업시설이 인접해 있어 상권이 활성화되어 있으며, 오피스텔, 주거시설, 근린생활시설 등이 복합적으로 형성되어 있습니다.

주변의 꾸준한 임대 수요를 기대할 수 있는 입지입니다.

5. 생활정보

* 교통: 부산 지하철 1호선 명륜역 도보 이용 가능, 다수의 버스 노선 운행으로 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 편의시설: 롯데백화점 동래점, 메가마트, 각종 은행, 병원 등 생활 편의시설이 인접해 있어 이용이 용이합니다.

* 주거 환경: 역세권 오피스텔 밀집 지역으로, 젊은 직장인 및 1인 가구의 선호도가 높을 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 권리관계 복잡성: 중복사건, 유동화물건, 공동담보 등으로 경매 절차 및 권리 분석에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

* 임차인 배당: 임차인 오영지는 대항력이 없으나, 배당받지 못한 보증금이 있을 경우를 대비하여 배당표 확인 등 추가적인 권리 분석이 필요할 수 있습니다.

* 건물 관리: 2020년 사용승인된 비교적 신축 건물이나, 11층 규모의 오피스텔로 향후 발생할 수 있는 유지보수 및 관리 비용을 고려해야 합니다.

* 주차: 검색 결과 중 일부 후기에서 주차 타워 이용의 불편함이 언급되었습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 동래구의 명륜역 초역세권에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설이 우수하며 2020년에 사용승인되어 비교적 신축에 속하는 장점을 가지고 있습니다.

다만, 중복사건, 유동화물건, 공동담보 등의 복합적인 권리 관계가 존재하므로, 입찰 전 철저한 권리 분석 및 현장 조사가 필수적입니다.

임차인은 대항력이 없어 낙찰자에게 인수되는 보증금은 없을 것으로 보이나, 배당 관련 사항은 면밀히 검토해야 합니다.

주변 시세 분석 결과, 본 물건과 유사한 면적 및 연식의 오피스텔이 6천만원대에서 1억 2천만원대까지 다양하게 거래되고 있으나, 본 물건의 정확한 현 시세 파악 및 잠재적 가치 산출을 위해서는 추가적인 시장 조사가 필요합니다.

혐오시설의 존재는 현재 제공된 정보 및 검색 결과에서 확인되지 않았습니다.

8. 투자 포인트

* 뛰어난 역세권 입지: 부산 지하철 1호선 명륜역 도보 이용 가능 거리에 위치하여 안정적인 임대 수요 확보에 유리합니다.

* 비교적 신축 건물: 2020년 사용승인으로 내부 시설 및 외관 상태가 양호할 것으로 기대됩니다.

* 편리한 생활 환경: 백화점, 마트 등 다양한 편의시설이 인접하여 거주 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 97,000,000원

인수 보증금: 0원

현재 제공된 시세 정보 및 유사 물건 거래 사례들을 종합적으로 고려했을 때, 본 물건의 전용면적(22.02㎡)과 역세권 입지를 감안할 때, 감정가 수준에서 소폭 할인된 가격으로 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

검색된 유사 물건들의 거래 가격대는 6천만원대부터 1억 2천만원대까지 분포하고 있습니다.

본 물건의 권리 관계의 복잡성을 감안하고, 낙찰 가능성을 높이기 위해 다음과 같은 예상 입찰가 범위를 제안합니다.

제안 예상 입찰가: 70,000,000원 ~ 85,000,000원

본 예상 입찰가는 시장 상황, 경쟁 입찰자의 수, 본건의 실제 현장 상태 및 최종적인 권리 분석 결과에 따라 달라질 수 있습니다. 따라서 최종 입찰가 결정 전 반드시 전문가와 상담하고 현장 임장을 통해 상세히 검토하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.