나이스옥션 법원경매 부산 2024타경59253 [2] 부산광역시 동래구 온천동 480-18 프리랜드 2층202호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 금정 · 평가일 2024.07.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동래구 온천동 소재 "롯데백화점 동래점" 북측 인근에 위치하는 프리랜드 2층 201호외 55개호로서 부근은 공동주택, 업무시설(오피스텔), 단독주택 및 각종 점포 등으로 형성되어 있는 간선도로 후면 주상지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산지하철 1호선 "명륜역"이 소재하여 대중교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 11층 건물 내 2층 201호외 55개호로서(전체58개호 중 56개호)
사용승인일:2020.08.28임.

외벽 : 화강석 마감 및 몰탈위 페인팅 마감 등,
내벽 : 벽지도배 등 마감,
창호 : 샷시창의 구조임.

이용상태

업무시설(오피스텔)로, 기호 1) - 58) 공히 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 탐문조사되었음.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 승강기설비, 공동현관기설비, 주차타워설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 토지로 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북동측 및 남서측으로 폭 약3-4미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구 가로구역별 최고높이 제한지역(60m 이하)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임,
기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2024타경59253 (2)

소재지: 부산광역시 동래구 온천동 480-18 프리랜드 2층202호

용도: 오피스텔

감정가: 124,000,000원

토지면적: 5.75㎡ (약 1.74평)

토지지분: 5.745642415763087㎡ (약 1.74평)

건물면적: 28.06㎡ (약 8.49평)

건물지분: 28.06㎡ (약 8.49평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 엠OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 중복사건, 유동화물건, 공동담보

2. 입지조건

위치 및 주위환경:

본건은 부산광역시 동래구 온천동 소재 "롯데백화점 동래점" 북측 인근에 위치하며, 부근은 공동주택, 업무시설(오피스텔), 단독주택 및 각종 점포 등이 혼재된 지역입니다 [cite: appraisal summary].

교통상황:

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장과 부산지하철 1호선 "명륜역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다 [cite: appraisal summary].

토지의 형상 및 이용상태:

인접 토지와 대체로 등고평탄하며, 현재 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중입니다 [cite: appraisal summary].

인접 도로상태등:

본건 북동측 및 남서측으로 폭 약 3-4미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다 [cite: appraisal summary].

토지이용계획 및 제한상태:

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(60m 이하), 상대보호구역에 해당됩니다 [cite: appraisal summary].

3. 권리분석

등기부현황:

소유권 보존 등기: 주식회사보국주택산업 (2020.09.16)

근저당권: 구덕신용협동조합 (2020.09.16, 4,070,000,000원) - 말소기준권리

소유권 이전: 주식회사디에스디앤씨 (2021.12.08)

가압류: 김시은 (2023.12.01, 466,000,000원) - 말소예정

주택임차권: 박시연 (2024.08.09, 110,000,000원) - 말소예정

임의경매개시결정: 구덕신용협동조합 (2024.07.17, 3,700,000,000원) - 말소예정

총 채권액: 4,646,000,000원

말소기준권리:

구덕신용협동조합의 근저당권 (2020.09.16 접수)입니다.

인수되는 권리:

없습니다. 경매 절차에 따라 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 박시연

* 보증금: 110,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-03-09

* 확정일자: 2021-02-15

* 배당신고일자: 2024-08-05

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 중 배당을 통해 일부 또는 전부를 회수할 것으로 예상되나, 경매 절차의 배당 순위에 따라 달라질 수 있습니다. 매수인이 인수하는 보증금은 없습니다.

인수 보증금 합계:

0원

4. 상권분석

주변 상업 시설:

롯데백화점 동래점, 각종 점포 등이 인근에 소재하여 편리한 상업 환경을 갖추고 있습니다.

업무시설 밀집도:

본건이 위치한 지역은 오피스텔 등 업무시설과 공동주택, 상가 등이 혼재된 주상복합지대입니다.

5. 생활정보

편의시설:

* 쇼핑: 롯데백화점 동래점, 다수의 근린상가

* 교통: 부산지하철 1호선 명륜역, 버스정류장

* 기타: 주변에 다양한 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

주거 환경:

오피스텔, 공동주택, 단독주택 등이 어우러진 도심 생활 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

* 중복사건, 유동화물건, 공동담보: 경매 절차의 복잡성이나 이해관계자 간의 조율이 필요할 수 있습니다.

* 임차인 관련: 박시연 임차인은 대항력이 없으나, 보증금 110,000,000원이 배당 절차에서 전액 회수되지 못할 경우, 추가적인 법적 분쟁의 소지가 아주 희박하게 존재할 수 있습니다. 다만, 현 경매 물건의 명확한 권리 분석상 매수인이 인수하는 보증금은 0원입니다.

* 임대 관계 미상: 현재 임대 관계에 대한 정확한 정보가 파악되지 않아, 임대 수익 예측 시 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산광역시 동래구 온천동에 위치한 오피스텔로, 지하철역과 백화점이 인접해 교통 및 생활 편의성이 우수합니다. 2020년에 사용 승인된 건물로 비교적 신축에 속하며, 내부 시설 또한 양호할 것으로 예상됩니다. 다만, 전체 채권액이 감정가 대비 현저히 높아 채권자들의 이해관계가 복잡하게 얽혀 있을 가능성이 있습니다. 임차인은 대항력이 없으므로 매수인이 인수하는 권리는 없습니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 부산지하철 1호선 명륜역 도보 이용 가능한 거리입니다.

* 생활 인프라: 롯데백화점 동래점 등 각종 편의시설이 풍부합니다.

* 신축 건물: 2020년 사용 승인된 건물로 관리가 용이하며 거주 만족도가 높을 수 있습니다.

* 소형 면적: 1-2인 가구 또는 소형 사무실로 활용하기 적합한 전용면적입니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 124,000,000원입니다. 주변 오피스텔 시세를 분석한 결과, 유사 면적(약 8.5평)의 오피스텔 매매가는 1억원 초반대에서 1억 3천만원 수준으로 형성되어 있는 것으로 파악됩니다. 특히, 2026년 9월 20일 기준 '온천동 동래3차SK뷰' 오피스텔의 18평형(약 8.5평에 해당하는 전용면적) 매매 시세가 1억 2,614만원 수준임을 감안할 때, 본건 '프리랜드' 오피스텔의 시장 가치는 감정가 수준 또는 약간 상회할 가능성이 있습니다.

다만, 본건은 총 채권액이 46억원 이상으로 매우 높으며, 감정가는 1.24억원으로 채권 총액에 비해 현저히 낮은 편입니다. 경매 절차의 특성상, 채권자의 담보 가치 보전 요구와 시장 경쟁 상황에 따라 입찰가가 결정될 것입니다. 현재 파악된 정보상 인수해야 할 임차인의 보증금은 없으며, 권리 분석상 인수되는 위험 부담은 없습니다.

따라서, 보수적으로 접근한다면 감정가 수준인 124,000,000원을 기준으로 하되, 시장 경쟁 상황과 유사 물건의 실제 거래 사례를 면밀히 분석하여 115,000,000원 ~ 130,000,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 제안합니다.

혐오시설 관련: 주변 지역에 대한 검색 결과, 특별히 언급되는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.