나이스옥션 법원경매 부산 2024타경59253 [3] 부산광역시 동래구 온천동 480-18 프리랜드 2층203호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 금정 · 평가일 2024.07.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동래구 온천동 소재 "롯데백화점 동래점" 북측 인근에 위치하는 프리랜드 2층 201호외 55개호로서 부근은 공동주택, 업무시설(오피스텔), 단독주택 및 각종 점포 등으로 형성되어 있는 간선도로 후면 주상지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산지하철 1호선 "명륜역"이 소재하여 대중교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 11층 건물 내 2층 201호외 55개호로서(전체58개호 중 56개호)
사용승인일:2020.08.28임.

외벽 : 화강석 마감 및 몰탈위 페인팅 마감 등,
내벽 : 벽지도배 등 마감,
창호 : 샷시창의 구조임.

이용상태

업무시설(오피스텔)로, 기호 1) - 58) 공히 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 탐문조사되었음.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 승강기설비, 공동현관기설비, 주차타워설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 토지로 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북동측 및 남서측으로 폭 약3-4미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구 가로구역별 최고높이 제한지역(60m 이하)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임,
기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 부산지방법원 2024타경59253 (3)

소재지: 부산광역시 동래구 온천동 480-18 프리랜드 2층203호

용도: 오피스텔

토지면적(대지권): 4.20㎡ (약 1.3평)

건물면적(전용면적): 20.49㎡ (약 6.2평)

감정가: 91,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

특이사항: 중복사건, 유동화물건, 공동담보

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1.1. 입지조건

본건은 부산광역시 동래구 온천동 소재 "롯데백화점 동래점" 북측 인근에 위치하고 있습니다.

부근은 공동주택, 오피스텔, 단독주택 및 각종 점포가 혼재된 주상복합 지역입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 있고 부산지하철 1호선 "명륜역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 지역입니다.

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1.2. 권리분석

등기부등본상 권리 현황은 다음과 같습니다.

* 말소기준권리: 2020년 9월 16일자 구덕신용협동조합 근저당권 (을1)

권리 현황 요약:

* 소유권보존 (갑1): 2020-09-16 (주식회사보국주택산업)

* 근저당권 (을1): 2020-09-16 (구덕신용협동조합, 4,070,000,000원) - 말소기준권리

* 소유권이전 (갑2): 2021-12-08 (주식회사디에스디앤씨)

* 가압류 (갑3): 2023-12-01 (김시은, 466,000,000원) - 매각으로 말소 예상

* 임의경매개시결정 (갑4): 2024-07-17 (구덕신용협동조합, 3,700,000,000원) - 본 경매 사건

등기부채권 총액: 4,536,000,000원

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리:

* 지상권 (물건명세서 특이사항 기재)

임차인 현황:

* 임차인: 편

* 보증금: 60,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2023-10-25

* 확정일자: 2023-10-31

* 배당신고일자: 2024-09-23

* 대항력: 없음

* 비고:

분석 결과, 임차인은 대항력이 없으며, 별도의 인수 보증금은 없는 것으로 판단됩니다(인수 보증금 합계: 0원).

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1.3. 상권분석

본건이 위치한 동래구 온천동은 부산의 주요 상업 및 주거 지역으로, 롯데백화점 동래점과 명륜역을 중심으로 유동인구가 풍부합니다.

오피스텔, 공동주택, 다양한 근린생활시설 및 업무시설이 밀집해 있어 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있는 지역입니다.

간선도로변에 위치하며 후면으로 주상지대가 형성되어 있어 상업 활동이 활발한 곳입니다.

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1.4. 생활정보

* 교통: 부산지하철 1호선 명륜역 도보 이용 가능, 다수의 버스 노선 운행

* 편의시설: 롯데백화점 동래점 인접, 주변 상업시설 이용 편리

* 주거환경: 오피스텔 및 공동주택 밀집 지역으로 주거 인프라 양호

* 기타: 차량 접근 및 주차 환경 양호 (주차타워 설비)

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1.5. 잠재적 리스크

* 중복사건, 유동화물건, 공동담보: 경매 진행에 영향을 줄 수 있는 복합적인 요인입니다.

* 소멸되지 않는 지상권: 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 기재되어 있습니다. 이는 해당 토지에 대한 별도의 권리 관계가 존속함을 의미하며, 낙찰 후 해당 지상권자와의 관계를 명확히 파악하고 해결해야 할 중대한 사안입니다. 이로 인해 재산권 행사에 제약이 따를 수 있습니다.

* 임대차 관계 미상: 현재 임차인이 있으나, 대항력이 없고 배당 신고일자(2024-09-23)상 배당을 통한 보증금 회수가 불확실할 수 있으나, 대항력이 없으므로 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없습니다. 다만, 명도 진행 시 협조 여부 등이 변수가 될 수 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역은 일반 상업 및 주거 지역으로, 직접적인 혐오시설(예: 폐기물 처리장, 유흥업소 밀집 지역 등)은 확인되지 않았습니다.

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1.6. 종합의견

본건은 부산 동래구의 중심 상권에 위치한 비교적 신축(2020년 사용승인) 오피스텔로, 명륜역 역세권이라는 장점을 가지고 있습니다.

부동산 임의경매로 진행 중이며, 등기부상 복잡한 권리 관계와 높은 채권 총액이 확인됩니다.

가장 큰 리스크 요인은 '매각으로 소멸되지 않는 지상권'입니다. 이 지상권의 내용과 낙찰자에게 미칠 영향을 면밀히 분석하고, 추가적인 조사가 반드시 필요합니다.

임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없으나, 명도 과정에서의 변수를 고려해야 합니다.

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1.7. 투자포인트

* 입지: 부산 명륜역 초역세권 및 롯데백화점 인근 핵심 상업지구에 위치하여 유동인구 및 잠재 임대 수요가 높습니다.

* 신축 건물: 2020년 사용승인된 건물로 비교적 최신식이며 관리 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 소형 면적: 전용면적 20.49㎡(약 6.2평)의 소형 오피스텔로 투자 진입 장벽이 낮고 소액 투자에 적합합니다.

* 명륜역 일대 개발 기대: 명륜역 주변 지역은 지속적인 개발 및 도시 정비 사업으로 인한 가치 상승 잠재력이 있습니다.

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1.8. 예상입찰가

현 시세 및 감정가를 기준으로 분석 시, 본 건의 감정가는 91,000,000원입니다.

일반적으로 명륜역 역세권의 신축 소형 오피스텔의 경우, 전용면적 6평대 시세는 9천만원대 후반에서 1억 1천만원대 이상을 형성하는 것으로 파악됩니다.

그러나 본 건은 '매각으로 소멸되지 않는 지상권'이라는 중대한 권리상의 하자가 존재하여, 낙찰자가 이를 어떻게 해결하느냐에 따라 실제 가치와 입찰가가 크게 달라질 수 있습니다.

따라서, 낙찰 후 지상권 해결에 따른 추가 비용 및 시간 투자를 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

제시된 임차인의 경우 대항력이 없어 인수 부담은 없으나, 명도 절차는 고려해야 합니다.

상기 제반 사항과 권리 분석 결과를 종합적으로 고려했을 때, 본건의 잠재적 가치는 감정가 수준 이상을 기대할 수 있으나, 지상권 리스크로 인해 신중한 접근이 요구됩니다.

현 시세 및 권리상의 위험 요소를 감안하여, 본 건의 예상 입찰가는 90,000,000원 ~ 100,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것을 제안합니다.

정확한 지상권의 내용과 해결 방안에 대한 추가적인 권리 분석 및 현장 조사가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.