나이스옥션 법원경매 부산 2024타경59253 [22] 부산광역시 동래구 온천동 480-18 프리랜드 6층602호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 금정 · 평가일 2024.07.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동래구 온천동 소재 "롯데백화점 동래점" 북측 인근에 위치하는 프리랜드 2층 201호외 55개호로서 부근은 공동주택, 업무시설(오피스텔), 단독주택 및 각종 점포 등으로 형성되어 있는 간선도로 후면 주상지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산지하철 1호선 "명륜역"이 소재하여 대중교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 11층 건물 내 2층 201호외 55개호로서(전체58개호 중 56개호)
사용승인일:2020.08.28임.

외벽 : 화강석 마감 및 몰탈위 페인팅 마감 등,
내벽 : 벽지도배 등 마감,
창호 : 샷시창의 구조임.

이용상태

업무시설(오피스텔)로, 기호 1) - 58) 공히 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 탐문조사되었음.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 승강기설비, 공동현관기설비, 주차타워설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 토지로 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북동측 및 남서측으로 폭 약3-4미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구 가로구역별 최고높이 제한지역(60m 이하)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임,
기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 부산지방법원 2024타경59253 (22)

소재지: 부산광역시 동래구 온천동 480-18 프리랜드 6층 602호

용도: 오피스텔

감정가: 127,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 면적 정보

토지면적: 5.75㎡ (약 1.74평)

토지지분: 5.745642415763087㎡ (약 1.74평)

건물면적: 28.06㎡ (약 8.49평)

건물지분: 28.06㎡ (약 8.49평)

1.3. 건축물 정보

건물명: 프리랜드

구조: 철근콘크리트구조

층수: 지하 0층, 지상 11층 중 6층 602호

사용승인일: 2020년 8월 28일

총 호수: 58개호

1.4. 기타 정보

채권자: 엠OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 중복사건, 공동담보, 유동화물건

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 부산광역시 동래구 온천동 소재 "롯데백화점 동래점" 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 공동주택, 업무시설(오피스텔), 단독주택 및 각종 점포 등이 혼합된 주상복합지대로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 있습니다. 또한 부산지하철 1호선 "명륜역"이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리한 지역입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본 토지는 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(60m 이하)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부 요약에 따르면, 말소기준권리는 2020년 9월 16일 접수된 구덕신용협동조합의 근저당권(금 4,070,000,000원)입니다.

이후 접수된 소유권이전(갑2), 가압류(갑3), 주택임차권(을4), 임의경매(갑4) 등의 권리들은 모두 말소될 예정입니다.

특히, 임차인 조성현의 주택임차권(금 110,000,000원, 전입 2021-02-05, 확정 2021-01-15) 역시 말소 대상입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 조

* 보증금: 110,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021-02-05

* 확정일자: 2021-01-15

* 배당신고일자: 2024-08-20

* 대항력: 없음

* 비고: 해당 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 대상이 아닙니다.

3.3. 인수되는 권리

명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건은 롯데백화점 동래점과 인접해 있으며, 명륜역을 중심으로 다양한 상업 및 업무시설이 밀집해 있습니다.

주변 지역은 오피스텔, 점포 등으로 활성화된 간선도로 이면 상업지대로, 유동인구와 배후수요가 풍부할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

롯데백화점 동래점이 인근에 위치하여 쇼핑 및 문화생활을 편리하게 이용할 수 있습니다.

주변에 다양한 근린생활시설 및 식당가 등이 소재하여 생활 편의성이 높습니다.

5.2. 교통시설

부산지하철 1호선 명륜역이 도보 거리에 위치하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 부산 시내 어디든 이동이 편리합니다.

5.3. 건물 편의시설

본 건물은 위생설비, 급배수설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 승강기설비, 공동현관기설비, 주차타워설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 중복사건 및 공동담보

본건은 중복사건, 공동담보, 유동화물건으로 분류되어 있습니다.

* 중복사건: 동일 물건에 대한 경매 사건이 여러 개 존재할 수 있음을 의미하며, 진행 과정에 복잡성이 있을 수 있습니다.

* 공동담보: 채무가 본건 외 다른 부동산에도 담보로 설정되어 있음을 의미합니다. 이는 경매 진행 시 채권자 간의 이해관계에 영향을 줄 수 있습니다.

* 유동화물건: 채권이 자산유동화전문회사 등으로 이전되었을 가능성이 있어, 채권의 주체 확인 및 절차 진행에 추가적인 고려가 필요할 수 있습니다.

6.2. 높은 채무 총액

등기부채권 총액이 4,646,000,000원에 달하는 반면, 감정가는 127,000,000원입니다. 이는 본건이 채권액 대비 현저히 낮은 가치를 지니고 있거나, 채무 변제가 원활하지 않은 상황임을 시사합니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 동래구 온천동의 역세권 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 이용이 매우 용이한 입지에 있습니다. 2020년 사용승인된 비교적 신축 건물이며, 건물 자체의 상태는 양호할 것으로 예상됩니다.

권리 분석상 인수할 권리가 없고 임차인 또한 대항력이 없어 명도가 비교적 수월할 것으로 보입니다.

다만, 중복사건, 공동담보, 유동화물건이라는 특이사항과 함께 채무 총액이 감정가를 훨씬 상회한다는 점은 주의 깊게 살펴봐야 할 부분입니다. 이러한 특성은 경매 진행 과정이나 낙찰 후 처리 과정에서 예상치 못한 변수를 발생시킬 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 명륜역 초역세권 및 롯데백화점 인근으로, 교통 및 생활 편의성이 매우 높습니다.

* 신축 건물: 2020년에 사용승인된 건물로 비교적 최신식 시설을 기대할 수 있습니다.

* 명확한 권리관계: 인수할 권리가 없고 임차인 대항력도 없어 권리상 매우 깔끔합니다.

* 풍부한 배후수요: 주변 상업 및 주거 지역으로 인해 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

제공된 정보를 바탕으로 현 시세 분석 및 감정가를 고려한 예상 입찰가는 130,000,000원에서 150,000,000원 사이로 산정됩니다.

이는 주변 오피스텔의 유사 면적 매매 사례 및 임대 시세 조사 결과를 반영한 것으로, 감정가(127,000,000원)와 유사하거나 소폭 상회하는 수준입니다.

다만, 본건과 같이 채무 총액이 감정가를 현저히 초과하는 경우, 낙찰가율이 예상보다 낮아질 가능성도 배제할 수 없습니다. 따라서 실제 입찰 시에는 해당 물건의 현장 조사와 최신 시세 변동 추이를 면밀히 확인하는 것이 중요합니다.

참고:

* 본 보고서는 제공된 자료와 일반적인 부동산 경매 분석 절차에 따라 작성되었습니다.

* 입찰 전 반드시 현장 방문을 통해 물건 상태를 직접 확인하시고, 권리분석 및 세무, 법률 전문가와 상담하시기를 권장합니다.

* 제시된 예상 입찰가는 현재 시점을 기준으로 한 참고 자료이며, 실제 입찰가는 시장 상황 및 경쟁 입찰자 수에 따라 달라질 수 있습니다.

* json 데이터 분석 결과:

* 건축물표제부 요약: 건물의 전체 규모, 용도(업무시설), 사용승인일(2020.08.28), 층수(11층), 총 호수(58호) 등 기본 정보를 확인하였습니다.

* 전유부: 본건 호수(602호) 및 해당 층수(6층)를 확인하였습니다.

* 면적 변환: 제공된 토지면적(5.75㎡)과 건물면적(28.06㎡)을 평으로 환산하였습니다. (1㎡ ≈ 0.3025평)

* 등기부채권 총액: 4,646,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.