나이스옥션 법원경매 부산 2025타경21853 [14] 부산광역시 연제구 연산동 1259-4 라이크 이즈 이즈 9층901호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한라 · 평가일 2025.05.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 연제구 연산동에 소재하는 연제초등학교 북측 인근에 위치하며 부근은 근린생활시설, 유사 규모의 다세대주택 및 오피스텔, 단독주택 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 원활하며 인근에 노선버스정류장이 위치하고 도보로 약 6분 거리에 부산지하철1,3호선(연산역)이 소재하여 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 지하1층 지상10층 건물 내 2층 202호 외 13개호로서
[사용승인일: 2003.04.18]

·외 벽: 몰탈위 페인팅, 미장돌 및 징크판넬 등 마감.
·내 벽: 벽지 및 일부 타일 마감.
·창 호: 샷시 창 구조임.

이용상태

기호(1) 내지 (14) 공히 공부상 업무시설(오피스텔)이며 각 호 폐문되어 내부는 확인치 못하였으니 경매의 진행 및 응찰시에 재확인 하시기 바람.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 지하1층 및 지상1층 주차장 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 대체로 등고평탄한 세장형의 토지로서 오피스텔의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건의 남서측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접하여 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 85m, 최고높이 120m)<건축법>, 교육환경보호구역(2022-03-23)(상대정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

·임대관계: 미상임.
·기 타:
본건은 2019년 경 리모델링 된 것으로 조사되었으며, 내부 등은 담보평가전례 등 참고자료를 통해 확인하였고 이를 감안하여 평가하였으니 이 점 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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사건번호: 부산지방법원 2025타경21853 (14)

소재지: 부산광역시 연제구 연산동 1259-4 라이크 이즈 이즈 9층901호

용도: 오피스텔

감정가: 97,000,000원

토지면적: 5.51㎡ (약 1.67평)

건물면적: 22.68㎡ (약 6.86평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOO

1.1. 입지조건

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* 위치: 부산광역시 연제구 연산동, 연제초등학교 북측 인근에 소재합니다.

* 주변 환경: 근린생활시설, 다세대주택, 유사 규모의 오피스텔 및 단독주택 등으로 형성되어 있습니다.

* 교통: 차량 접근이 원활하며, 인근에 노선버스정류장이 위치하고 있습니다. 또한, 도보 약 6분 거리에 부산 지하철 1, 3호선 연산역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

1.2. 권리분석

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* 말소기준권리: 케이씨유엔피엘대부주식회사 근저당 (접수일자: 2020-03-25) 입니다.

* 본 건 경매는 성가신용협동조합의 임의경매 신청으로 진행되고 있습니다 (접수일자: 2025-04-23).

* 등기부 현황상 을구의 모든 권리(근저당, 주택임차권)는 말소될 예정입니다.

* 집합건물 등기부상 소유권 이전 및 신탁 등기말소 이력이 있습니다.

* 총 채권액 합계는 915,000,000원입니다.

* 임차인 현황:

* 안채영: 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음 (전입/확정/배당신고일 미기재).

* 이민주: 보증금 75,000,000원, 차임 0원, 대항력 없음 (전입일자: 2021-02-15, 확정일자: 2021-01-15, 배당신고일자: 2023-12-06). 해당 주택임차권은 말소될 예정입니다.

* 인수되는 보증금: 0원 (모든 임차인의 대항력이 없음).

1.3. 건물 및 토지 정보

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* 건물 구조: 철근콘크리트조 평슬래브지붕 지하 1층, 지상 10층 건물 중 9층 901호입니다.

* 사용승인일: 2003년 04월 18일입니다.

* 내외부 마감: 외벽은 몰탈위 페인팅, 미장돌 및 징크패널 등이며, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시 구조입니다.

* 이용 상태: 공부상 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있습니다. 다만, 각 호 폐문으로 인해 내부 확인은 불가하므로, 경매 진행 및 응찰 시 반드시 재확인하시기 바랍니다. 2019년 경 리모델링 된 것으로 조사되었습니다.

* 설비 내역: 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 지하 1층 및 지상 1층 주차장 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 토지 형상 및 이용: 인접 토지 및 도로와 대체로 등고평탄한 세장형 토지로서 오피스텔 부지로 이용 중입니다.

* 건축물표제부 요약:

* 총 연면적: 2749.78㎡ (약 831.9평)

* 총 토지 면적: 404.3㎡ (약 122.3평)

* 건축면적: 299.85㎡ (약 90.7평)

* 건폐율: 74.17%

* 용적률: 607.35%

* 주용도: 업무시설 (오피스텔)

* 총 층수: 지하 1층, 지상 10층

* 총 세대수: 65호

* 전유부 (901호) 정보:

* 전용면적: 22.68㎡ (약 6.86평) (건물면적 기준)

* 공용면적: 정보 없음

* 분양면적: 정보 없음 (오피스텔 특성상 전용면적 및 집합건물법상 건물면적으로 표기됨)

* 공부와의 차이: 없음.

* 토지 이용 계획: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 교육환경보호구역 (상대정화구역)에 해당합니다.

1.4. 상권분석

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* 본건은 부산의 주요 교통 요지인 연산역 인근에 위치하여 유동인구가 많고 상업 시설이 밀집한 지역입니다.

* 주변으로 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 안정적인 배후수요를 기대할 수 있습니다.

* 2019년경 리모델링을 거친 것으로 조사되어, 비교적 현대적인 건물 상태를 유지하고 있을 것으로 보입니다.

* 오피스텔은 주거 및 업무용으로 활용도가 높아 다양한 수요층을 확보할 수 있으며, 특히 연산역 초역세권의 이점은 공실률 감소에 긍정적인 영향을 미칩니다.

* 다만, 정확한 내부 상태 확인이 불가하므로, 실제 임대 수익률은 내부 상태 및 관리 수준에 따라 달라질 수 있습니다.

1.5. 생활정보

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* 주변 편의시설: 연산역을 중심으로 백화점, 대형마트, 영화관, 병원, 각종 금융기관 및 다수의 상업 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

* 교육시설: 연제초등학교가 북측 인근에 위치하며, 교육환경보호구역으로 지정되어 있습니다.

* 혐오시설: 현재까지 조사된 정보 및 주변 환경 분석 결과, 본건 물건지 인근에 직접적인 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 주변은 상업 및 주거 지역으로 형성되어 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

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* 건물 노후도: 2003년 사용승인된 건물로 20년 이상 경과하여 향후 유지보수 및 관리 비용이 발생할 가능성이 있습니다. (2019년 리모델링 이력은 긍정적 요인)

* 내부 상태 미확인: 본건은 폐문으로 인해 내부를 확인할 수 없습니다. 이는 실제 점유 상태, 내부 관리 상태, 수리 필요 여부 등을 파악하는 데 어려움을 주며, 명도 및 내부 수리 비용 발생 가능성을 내포합니다.

* 임대차 관련: 임차인 이민주 씨의 경우 대항력은 없으나 보증금 75,000,000원이 존재합니다. 비록 말소 예정 권리이나, 명도 과정에서 보증금 반환 관련 사항을 추가 확인하여 신속한 명도를 진행해야 합니다.

* 공동담보 물건: 본건은 공동담보로 경매가 진행 중인 물건으로, 다른 담보물건의 진행 상황이나 결과가 본건 가치에 영향을 줄 수 있습니다.

* 높은 채권 총액: 약 9.15억 원의 채권 총액은 감정가(약 0.97억 원) 대비 매우 높아, 경매 절차가 복잡하거나 채권자들의 적극적인 권리 행사가 예상될 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

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본 물건은 부산 지하철 1, 3호선 연산역 역세권에 위치하여 교통이 매우 편리하고, 주변 상업시설이 잘 발달된 지역에 자리한 오피스텔입니다. 권리분석상 낙찰 후 인수되는 권리가 없어 비교적 깔끔한 소유권 취득이 가능합니다. 2019년 리모델링 이력은 긍정적이나, 건물 노후화 및 폐문으로 인한 내부 상태 미확인 등 잠재적 리스크 요인을 충분히 고려해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

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* 초역세권 입지: 연산역 도보 약 6분 거리로, 대중교통 이용이 편리하여 직장인 및 외부 수요층 확보에 유리합니다.

* 뛰어난 도심 접근성: 부산의 주요 업무지구 및 시청 등 중심가로의 접근성이 우수하여 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 권리관계 명확성: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 예정이므로, 낙찰자는 깨끗한 소유권을 확보할 수 있습니다.

* 리모델링 이력: 2019년 리모델링으로 비교적 현대적인 내부 상태를 기대할 수 있어, 경쟁력 있는 상품으로 활용 가능합니다.

1.9. 예상 입찰가 및 시세 분석

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본 건의 감정가는 97,000,000원이며, 건물 면적은 22.68㎡ (약 6.86평)입니다.

최근 시세 조사 결과, 부산 연제구 연산동 일대에서 유사한 면적(20~30㎡)의 오피스텔은 대략 1억 2천만원에서 1억 7천만원 사이의 매매가를 형성하고 있습니다. 이는 평당 약 1,500만원에서 2,000만원 수준으로, 본 건의 면적(6.86평)을 고려하면 약 1억 3백만원에서 1억 3천 7백만원의 시세 범위를 예상할 수 있습니다.

감정가가 현재 시세 대비 낮게 평가된 것으로 보입니다. 또한, 2019년 리모델링 이력은 긍정적 요인이지만, 건물 자체의 연식(2003년 사용승인)과 폐문으로 인한 내부 상태 미확인 등은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 인수되는 보증금이 없는 점은 초기 투자 부담을 줄여줍니다.

종합적인 시세와 물건의 특성을 고려할 때, 예상 입찰가는 감정가보다 높게, 시장 시세의 하한선 수준에서 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가: 105,000,000원 ~ 125,000,000원

본 입찰가는 현 시세, 물건의 고유 특성, 잠재적 리스크, 그리고 경매 시장의 경쟁 상황을 종합적으로 고려한 예상치이며, 실제 입찰 시에는 반드시 현장 조사를 통해 정확한 상태를 확인하고 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.