나이스옥션 법원경매 부산 2025타경21853 [13] 부산광역시 연제구 연산동 1259-4 라이크 이즈 이즈 8층805호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한라 · 평가일 2025.05.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 연제구 연산동에 소재하는 연제초등학교 북측 인근에 위치하며 부근은 근린생활시설, 유사 규모의 다세대주택 및 오피스텔, 단독주택 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 원활하며 인근에 노선버스정류장이 위치하고 도보로 약 6분 거리에 부산지하철1,3호선(연산역)이 소재하여 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 지하1층 지상10층 건물 내 2층 202호 외 13개호로서
[사용승인일: 2003.04.18]

·외 벽: 몰탈위 페인팅, 미장돌 및 징크판넬 등 마감.
·내 벽: 벽지 및 일부 타일 마감.
·창 호: 샷시 창 구조임.

이용상태

기호(1) 내지 (14) 공히 공부상 업무시설(오피스텔)이며 각 호 폐문되어 내부는 확인치 못하였으니 경매의 진행 및 응찰시에 재확인 하시기 바람.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 지하1층 및 지상1층 주차장 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 대체로 등고평탄한 세장형의 토지로서 오피스텔의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건의 남서측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접하여 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 85m, 최고높이 120m)<건축법>, 교육환경보호구역(2022-03-23)(상대정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

·임대관계: 미상임.
·기 타:
본건은 2019년 경 리모델링 된 것으로 조사되었으며, 내부 등은 담보평가전례 등 참고자료를 통해 확인하였고 이를 감안하여 평가하였으니 이 점 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 부산지방법원 2025타경21853 (13)

소재지: 부산광역시 연제구 연산동 1259-4, 라이크 이즈 이즈 8층805호

용도: 오피스텔

감정가: 108,000,000원

토지면적: 6.13㎡ (약 1.85평)

건물면적: 25.20㎡ (약 7.62평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOO

집합건물 등기부채권 총액: 918,500,000원

사용승인일: 2003년 04월 18일

1.2. 건축물 정보

건축물명: 라이크 이즈 이즈

구조: 철근콘크리트조

지붕: 평슬래브

층수: 지하 1층, 지상 10층

해당 호수: 8층 805호

총 세대수: 65세대

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 부산광역시 연제구 연산동에 위치하며, 연제초등학교 북측 인근에 자리하고 있습니다. 주위에는 근린생활시설, 다세대주택, 오피스텔, 단독주택 등이 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 위치하고 있습니다. 도보 약 6분 거리에 부산지하철 1, 3호선 환승역인 연산역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

2.3. 토지 및 도로 상태

토지는 인접지와 도로에 대체로 등고평탄한 세장형으로, 오피스텔 부지로 이용 중입니다. 남서측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 용도지역: 일반상업지역

* 기타 제한사항: 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역 (기준높이 85m, 최고높이 120m), 교육환경보호구역 (상대정화구역)

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸 여부

본 경매물건의 말소기준권리는 2020년 3월 25일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권 (을11) 입니다. 이보다 늦게 등기된 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 정소윤

* 보증금: 78,500,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 06월 21일

* 확정일자: 2021년 06월 03일

* 배당신고일자: 2023년 10월 05일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

정소윤 임차인은 대항력이 없으므로, 해당 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않습니다.

3.3. 등기부 현황 (주요 내용)

* 갑4 (2019-10-10): 소유권이전 (박성준)

* 을11 (2020-03-25): 근저당권 (케이씨유엔피엘대부주식회사, 840,000,000원) - 말소기준권리

* 을12 (2023-10-05): 주택임차권 (정소윤, 78,500,000원) - 말소예정

* 갑7 (2025-04-23): 임의경매 (성가신용협동조합, 721,404,180원) - 말소예정

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

본 물건의 경우, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

본건이 위치한 연산동 일대는 부산광역시청, 연제구청 등 관공서가 밀집해 있으며, 연산역을 중심으로 유동인구가 풍부한 부산의 핵심 상권 중 하나입니다. 인근에 연일시장이 있어 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

4.2. 주변 시설

* 대중교통: 부산지하철 1, 3호선 연산역 도보 6분 거리.

* 행정시설: 부산광역시청, 연제구청 인근.

* 쇼핑/편의: 이마트 연산점 인근.

* 주거: 주변에 다세대주택 및 오피스텔이 다수 분포.

4.3. 혐오시설 여부

주변 검색 결과, 본건 인근에 특별히 언급되는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 편의성

연산역이 도보 6분 거리에 위치하여 지하철 이용이 매우 편리하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 부산 시내 주요 지역으로의 접근성이 뛰어납니다.

5.2. 생활 편의시설

연산역 주변의 다양한 상업시설과 연일시장이 인근에 있어 주거 생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

5.3. 교육 환경

연제초등학교가 북측 인근에 위치하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공동담보 물건

본건은 공동담보로 설정되어 있어, 다른 담보물건의 경매 결과나 가치 변동이 본건에 영향을 미칠 수 있습니다.

6.2. 건물 노후화

2003년 사용승인된 건물로, 10년 이상의 건축 연수를 가졌습니다. 2019년 리모델링 조사 기록이 있으나, 내부 상태는 현장에서 직접 확인이 필요합니다.

6.3. 내부 확인 불가

공부상 업무시설(오피스텔)로 되어 있으나, 현재 각 호수가 폐문되어 내부 확인이 이루어지지 못했습니다. 경매 참여 전 반드시 내부 상태를 재확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산의 주요 교통 요지인 연산역 역세권에 위치하여 교통 및 생활 편의성이 우수합니다. 주변에 관공서 및 상업시설이 밀집하여 있어 배후 수요가 탄탄할 것으로 예상됩니다. 다만, 공동담보 물건이라는 점과 사용승인일이 오래된 건물임을 감안해야 하며, 내부 확인이 불가능한 점은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다. 임차인은 대항력이 없어 명도 부담은 적을 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 뛰어난 교통 환경: 연산역 (1, 3호선) 도보 6분 거리의 더블역세권 입지.

* 우수한 생활 인프라: 부산광역시청, 연제구청 등 행정기관 및 연산동 상권 이용 편리.

* 저평가 가능성: 감정가 대비 현재 시세 확인 및 추가 분석을 통한 저가 매수 기회 탐색.

* 명도 용이성: 대항력 없는 임차인으로, 명도 과정에서의 부담이 적음.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 108,000,000원입니다.

주변 오피스텔 시세 자료에 따르면, 연산동 일대의 유사 면적 오피스텔 매매가는 1억 2천만 원 이상으로 형성되어 있음을 확인할 수 있습니다. 특히, 최근 실거래가 사례에서는 1억 2천만 원대의 거래가 있었습니다.

본건은 2003년식 건물이며, 내부 확인이 불가하다는 점, 공동담보 물건이라는 점 등을 고려할 때, 감정가를 기준으로 보수적으로 접근하는 것이 좋습니다.

따라서, 현 시세와 경매 물건의 특성을 고려하여 예상 입찰가는 감정가 수준인 108,000,000원에서 115,000,000원 사이로 판단됩니다. 다만, 정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사를 통한 내부 상태 확인 및 주변 시세 변동 추이를 면밀히 분석해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.