나이스옥션 법원경매 부산 2025타경21853 [8] 부산광역시 연제구 연산동 1259-4 라이크 이즈 이즈 5층506호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한라 · 평가일 2025.05.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 연제구 연산동에 소재하는 연제초등학교 북측 인근에 위치하며 부근은 근린생활시설, 유사 규모의 다세대주택 및 오피스텔, 단독주택 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 원활하며 인근에 노선버스정류장이 위치하고 도보로 약 6분 거리에 부산지하철1,3호선(연산역)이 소재하여 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 지하1층 지상10층 건물 내 2층 202호 외 13개호로서
[사용승인일: 2003.04.18]

·외 벽: 몰탈위 페인팅, 미장돌 및 징크판넬 등 마감.
·내 벽: 벽지 및 일부 타일 마감.
·창 호: 샷시 창 구조임.

이용상태

기호(1) 내지 (14) 공히 공부상 업무시설(오피스텔)이며 각 호 폐문되어 내부는 확인치 못하였으니 경매의 진행 및 응찰시에 재확인 하시기 바람.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 지하1층 및 지상1층 주차장 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 대체로 등고평탄한 세장형의 토지로서 오피스텔의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건의 남서측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접하여 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 85m, 최고높이 120m)<건축법>, 교육환경보호구역(2022-03-23)(상대정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

·임대관계: 미상임.
·기 타:
본건은 2019년 경 리모델링 된 것으로 조사되었으며, 내부 등은 담보평가전례 등 참고자료를 통해 확인하였고 이를 감안하여 평가하였으니 이 점 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2025타경21853 (8)

소재지: 부산광역시 연제구 연산동 1259-4 라이크 이즈 이즈 5층506호

용도: 오피스텔

감정가: 136,000,000원

토지면적: 7.88㎡ (약 2.38평)

건물면적: 32.40㎡ (약 9.79평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOO

건물명: Like 이즈 iz

사용승인일: 2003년 4월 18일

건축구조: 철근콘크리트조 평슬래브지붕

주요 설비: 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 지하1층 및 지상1층 주차장 설비

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 부산광역시 연제구 연산동에 소재하며 연제초등학교 북측 인근에 위치함. 부근은 근린생활시설, 유사 규모의 다세대주택 및 오피스텔, 단독주택 등으로 형성되어 있음.

교통상황: 차량 접근이 원활하며, 인근에 버스정류장이 있고 도보 약 6분 거리에 부산지하철 1, 3호선 연산역이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

인접 도로상태: 본건은 남서측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접해 있음.

토지이용계획 및 제한상태: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 85m, 최고높이 120m), 교육환경보호구역(상대정화구역)에 해당함.

3. 권리분석

말소기준권리: 2020년 3월 25일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권 (말소기준권리)

임차인 현황:

* 임차인: 이송현

* 보증금: 115,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-04-25

* 확정일자: 2022-03-23

* 배당신고일자: 2025-05-07

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인은 대항력이 없으나, 보증금 및 차임이 있으므로 경매 진행 시 인수 여부 및 배당 내용을 확인해야 함.

인수 보증금 합계: 0원

집합건물 등기부요약:

* 소유권이전: 박성준 (2019-10-10, 2020-03-25)

* 근저당권: 케이씨유엔피엘대부주식회사 (2020-03-25, 말소예정)

* 임의경매개시결정: 성가신용협동조합 (2025-04-23, 말소예정)

등기부채권 총액: 840,000,000원

4. 상권분석

본 건이 소재한 부산 연제구 연산동 일대는 부산 시청 및 각종 행정기관이 밀집해 있어 배후 수요가 풍부한 지역임. 또한, 연산역을 중심으로 한 교통의 요지로 다양한 상업 및 업무시설이 발달해 있으며, 인근에 홈플러스, CGV 등 편의시설이 잘 갖추어져 있어 생활 편의성이 높음. 인근에 위치한 '바난디시티 인 연산' 오피스텔의 경우 2023년 8월 준공되었으며, 13층 규모에 118세대로 최신식 시설을 갖추고 있음. 유사한 입지 조건과 연식의 오피스텔의 경우 2026년 9월 기준 32평형의 전세 시세가 2억원 수준임을 고려할 때, 본건 오피스텔의 잠재적 가치를 가늠해 볼 수 있음.

5. 생활정보

* 학교: 본건 북측 인근에 연제초등학교가 소재하며, 도보 약 2분 거리에 있어 학령기 자녀가 있는 가구에 유리함. 또한, 연산중학교, 이사벨중학교, 동래고등학교 등도 비교적 가까운 거리에 위치함.

* 교통: 부산지하철 1, 3호선 연산역이 도보 약 6분 거리에 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리하며, 차량 접근성도 우수함.

* 편의시설: 부산시청 및 관련 공공기관이 인근에 위치하며, 홈플러스, CGV 등 다양한 상업 시설 및 생활 편의 시설을 이용하기에 용이함.

* 혐오시설: 주변 지역(연산동 1259-4번지 인근)에 대한 조사 결과, 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았음.

6. 잠재적 리스크

* 내부 미확인: 감정평가서 요약에 따르면, 각 호실이 폐문되어 내부 확인이 불가능했음을 명시하고 있음. 따라서 실제 내부 상태는 경매 진행 및 응찰 시 재확인이 필요하며, 리모델링 여부나 하자 발생 가능성을 염두에 두어야 함.

* 임대 관계 미상: 현재 임차인의 임대 관계가 미상으로 조사되었음. 임차인이 존재할 경우 명도 협상이 필요할 수 있으며, 이 과정에서 추가 비용이나 시간이 소요될 가능성이 있음.

* 비소멸 권리: 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 개시되어 있으나, 이에 대한 구체적인 내용은 명시되지 않았음. 만약 지상권이 실질적으로 존재한다면, 이는 낙찰자가 인수해야 하는 부담이 될 수 있으므로 등기부등본 등을 통해 정확한 내용을 반드시 확인해야 함.

* 공동담보: '공동담보'라는 특이사항이 기재되어 있어, 해당 물건이 다른 담보 물건과 함께 묶여 담보로 제공되었을 가능성이 있음. 이 경우 채무 관계가 복잡할 수 있으며, 경매 절차에 영향을 줄 수 있으므로 추가적인 확인이 필요함.

7. 종합 의견

본건은 부산광역시 연제구 연산동에 위치한 오피스텔로, 부산시청 인근의 우수한 행정 및 상업 인프라와 더블 역세권(연산역)의 뛰어난 교통 환경을 갖추고 있음. 비교적 연식이 있는 건물(2003년 사용승인)이지만, 인근 신축 오피스텔의 사례를 볼 때 지속적인 수요가 있을 것으로 예상됨. 다만, 내부 미확인, 임대 관계 미상, 비소멸 권리(지상권) 가능성, 공동담보 등은 투자 시 반드시 검토해야 할 리스크 요인임.

8. 투자 포인트

* 더블 역세권(연산역)의 탁월한 교통 접근성.

* 부산시청 및 주요 행정기관 밀집 지역으로 인한 안정적인 임대 수요 기대.

* 잘 갖춰진 주변 상업 및 편의시설 이용 용이.

* 경매 감정가 대비 합리적인 가격으로 취득할 기회.

9. 예상 입찰가

제공된 감정가는 136,000,000원입니다. 본건은 임차인이 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없으며, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 보입니다. 다만, 내부 상태 미확인, 임대 관계 미상, 지상권 등 잠재적 리스크를 고려해야 합니다.

인근 오피스텔 시세 분석 결과, '바난디시티 연산' 오피스텔(2023년 준공, 118세대)의 경우 33~47㎡ 타입의 임대 시세가 형성되어 있으며, '연산동 연산' 오피스텔(29년차, 60세대)의 25평형 실거래가가 3,300만원 수준임을 감안할 때, 본건(32.40㎡, 약 9.79평)의 시장 가치는 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

따라서, 이러한 점들을 종합적으로 고려하여 감정가의 75%~85% 수준인 약 102,000,000원 ~ 115,600,000원을 예상 입찰가 범위로 제시합니다. 단, 현장 방문을 통한 내부 상태 확인 및 최신 시세 동향 파악 후 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.