나이스옥션 법원경매 부산 2025타경21853 [10] 부산광역시 연제구 연산동 1259-4 라이크 이즈 이즈 6층602호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한라 · 평가일 2025.05.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 연제구 연산동에 소재하는 연제초등학교 북측 인근에 위치하며 부근은 근린생활시설, 유사 규모의 다세대주택 및 오피스텔, 단독주택 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 원활하며 인근에 노선버스정류장이 위치하고 도보로 약 6분 거리에 부산지하철1,3호선(연산역)이 소재하여 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 지하1층 지상10층 건물 내 2층 202호 외 13개호로서
[사용승인일: 2003.04.18]

·외 벽: 몰탈위 페인팅, 미장돌 및 징크판넬 등 마감.
·내 벽: 벽지 및 일부 타일 마감.
·창 호: 샷시 창 구조임.

이용상태

기호(1) 내지 (14) 공히 공부상 업무시설(오피스텔)이며 각 호 폐문되어 내부는 확인치 못하였으니 경매의 진행 및 응찰시에 재확인 하시기 바람.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 지하1층 및 지상1층 주차장 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 대체로 등고평탄한 세장형의 토지로서 오피스텔의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건의 남서측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접하여 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 85m, 최고높이 120m)<건축법>, 교육환경보호구역(2022-03-23)(상대정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

·임대관계: 미상임.
·기 타:
본건은 2019년 경 리모델링 된 것으로 조사되었으며, 내부 등은 담보평가전례 등 참고자료를 통해 확인하였고 이를 감안하여 평가하였으니 이 점 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 부산지방법원 2025타경21853 (10)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOO

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 부산광역시 연제구 연산동 1259-4 라이크 이즈 이즈 6층602호

건물명: Like 이즈 iz

용도: 오피스텔 (공부상 업무시설)

사용승인일: 2003.04.18 (준공 23년차)

층수: 지하 1층, 지상 10층 건물 중 6층 602호

1.3. 면적 정보

토지면적: 5.51㎡ (약 1.67평)

토지 지분: 5.5126㎡ (약 1.67평)

건물면적: 22.68㎡ (약 6.86평) - 전용면적

건물 지분: 22.68㎡ (약 6.86평)

제시외 면적: 토지 0.00㎡, 건물 0.00㎡

1.4. 감정가 및 매각 정보

감정가: 96,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

건물 전체 면적: 2749.78㎡ (약 831.6평)

토지 전체 면적: 404.3㎡ (약 122.3평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 부산광역시 연제구 연산동에 소재하며, 연제초등학교 북측 인근에 위치함.

주변은 근린생활시설, 다세대주택, 오피스텔, 단독주택 등이 혼재되어 형성되어 있음.

2.2. 교통 여건

본건까지 차량 접근이 원활하며, 인근에 노선버스정류장이 위치함.

도보 약 6분 거리에 부산 지하철 1, 3호선 환승역인 연산역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리함.

연산역 일대는 부산의 주요 교통 요충지로, 시내외 이동이 용이함.

2.3. 토지 이용 및 도로 상황

토지는 인접지 및 도로와 등고평탄한 세장형으로 오피스텔 부지로 이용 중임.

본건 남서측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접해 있음.

토지이용계획: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 85m, 최고높이 120m), 교육환경보호구역(상대정화구역).

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

등기부상 총 채권액은 840,000,000원임.

말소기준권리인 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권(2020.03.25. 접수, 840,000,000원)보다 늦은 권리는 모두 말소될 예정임.

3.2. 임차인 현황

임차인: 김진희 (김 )

보증금: 78,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2020-10-28

확정일자: 2020-10-13

배당신고일자: 2025-05-28

대항력: 없음

비고: 임차인은 대항력이 없으므로, 보증금 78,000,000원은 낙찰자가 인수하지 않음.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.4. 말소기준 권리

말소기준권리: 케이씨유엔피엘대부주식회사 근저당권 (2020.03.25. 접수).

경매개시결정 등기(성가신용협동조합, 2025.04.23. 접수)는 말소기준권리보다 후순위로서 매각으로 소멸됨.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건이 위치한 연산동 일대는 부산의 주요 상업 및 업무 밀집 지역으로, 다양한 근린생활시설, 금융기관, 병원, 식당가 등이 발달해 있음.

연산역을 중심으로 상권이 활성화되어 있으며, 쇼핑몰, 백화점 등 대규모 상업 시설 이용도 편리함.

4.2. 개발 현황

연산동 일대는 부산시의 주요 도심 중 하나로, 지속적인 도시 정비 및 개발이 이루어지고 있음.

인근의 재건축, 도시개발 사업 등은 향후 지역 가치 상승에 긍정적인 영향을 줄 수 있음.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

본건 북측 인근에 연제초등학교가 소재하며, 도보 통학이 가능한 거리에 위치함.

주변에는 연산중학교, 연제중학교, 동래고등학교 등 다수의 교육 시설이 있어 교육 환경이 양호함.

연제초등학교 학군 등급은 2.1등급으로 전국 상위 28%에 해당함.

또한, 수학 학원 등 다양한 학원들이 밀집해 있어 교육 인프라가 잘 갖춰져 있음.

5.2. 편의 시설

주변 반경 1km 이내에 GS더프레시, 마트 등 생활 편의시설이 다수 위치하며, 대중교통 이용이 편리하여 부산 시내 주요 시설 접근성이 우수함.

연산역 인근에는 롯데백화점 등 쇼핑 시설과 병원, 관공서 등 편의시설이 집중되어 있어 생활 편의성이 높음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 상태 및 이용 현황

건물이 2003년에 준공되어 23년차로 노후화가 진행되었으며, 리모델링은 2019년경으로 추정됨.

감정평가서상 각 호수별 내부는 확인치 못하였으며, 경매 진행 및 응찰 시 반드시 재확인이 필요함.

건물 외관 마감재(몰탈위 페인팅, 미장돌 및 징크판넬) 및 창호(샷시) 등은 연식에 따른 상태를 감안해야 함.

6.2. 법적 제한 사항

해당 토지는 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 교육환경보호구역(상대정화구역)에 해당함.

이는 향후 건물 증축, 용도 변경 등에 일부 제한이 될 수 있음을 의미함.

6.3. 임대차 관계

임차인 김진희 씨는 대항력이 없으며, 보증금 78,000,000원은 낙찰자가 인수하지 않음.

그러나 임대차 관계의 정확한 내용 및 명도 관련 사항은 사전에 철저히 확인해야 함.

7. 종합 의견

본건은 부산의 핵심 교통 요충지인 연산역 역세권에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 이용이 매우 우수한 입지를 자랑합니다. 연제초등학교 등 교육 시설 접근성 또한 양호하며, 주변 상권 발달로 인한 투자 가치가 기대됩니다. 건물은 2003년 준공으로 연식이 있으나, 2019년경 리모델링 추정 및 6층에 위치하여 실사용 또는 임대 목적에 따라 가치가 달라질 수 있습니다. 임차인은 대항력이 없어 명도 관련 부담은 적으나, 내부 상태 및 정확한 명도 절차는 사전 확인이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 초역세권 입지: 부산 지하철 1, 3호선 연산역 도보 6분 거리로 교통 편리성이 매우 뛰어남.

* 생활 편의성: 주변 상업, 편의, 교육 시설이 잘 갖춰져 있어 직주근접 및 임대 수요가 높을 것으로 예상됨.

* 소형 면적: 전용면적 22.68㎡ (약 6.86평)으로 1인 가구 또는 소규모 투자에 적합.

* 일괄 매각: 토지와 건물이 함께 매각되어 토지 부담 없이 건물만 활용 또는 건물과 토지 모두 활용 가능.

9. 예상 입찰가

감정가는 96,000,000원이나, 주변 오피스텔 시세를 고려할 때 실제 시장 가치는 다소 상이할 수 있습니다.

검색 결과, 연산동 일대 오피스텔은 면적 및 건물 상태에 따라 평당 620만원 ~ 1,920만원까지 분포하고 있습니다.

본건의 전용면적 22.68㎡ (약 6.86평)을 기준으로, 보수적으로 평당 700만원 ~ 900만원 선에서 시세가 형성될 것으로 추정됩니다.

이를 환산하면 약 4,800만원 ~ 6,180만원 수준입니다.

임차인의 보증금 78,000,000원은 대항력이 없어 낙찰자가 인수하지 않으므로, 이를 고려한 최적 입찰가는 감정가 대비 70% ~ 80% 수준인 약 6,720만원 ~ 7,680만원 사이에서 고려해볼 수 있습니다.

다만, 현장 조사를 통해 건물 내부 상태, 실제 임대 시세, 주변 유사 물건의 최근 거래 사례 등을 면밀히 파악하여 최종 입찰가를 산정해야 합니다.

현재 시세로 볼 때, 감정가 9,600만원은 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.