나이스옥션 법원경매 부산 2025타경21853 [9] 부산광역시 연제구 연산동 1259-4 라이크 이즈 이즈 6층601호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한라 · 평가일 2025.05.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 연제구 연산동에 소재하는 연제초등학교 북측 인근에 위치하며 부근은 근린생활시설, 유사 규모의 다세대주택 및 오피스텔, 단독주택 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 원활하며 인근에 노선버스정류장이 위치하고 도보로 약 6분 거리에 부산지하철1,3호선(연산역)이 소재하여 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 지하1층 지상10층 건물 내 2층 202호 외 13개호로서
[사용승인일: 2003.04.18]

·외 벽: 몰탈위 페인팅, 미장돌 및 징크판넬 등 마감.
·내 벽: 벽지 및 일부 타일 마감.
·창 호: 샷시 창 구조임.

이용상태

기호(1) 내지 (14) 공히 공부상 업무시설(오피스텔)이며 각 호 폐문되어 내부는 확인치 못하였으니 경매의 진행 및 응찰시에 재확인 하시기 바람.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 지하1층 및 지상1층 주차장 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 대체로 등고평탄한 세장형의 토지로서 오피스텔의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건의 남서측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접하여 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 85m, 최고높이 120m)<건축법>, 교육환경보호구역(2022-03-23)(상대정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

·임대관계: 미상임.
·기 타:
본건은 2019년 경 리모델링 된 것으로 조사되었으며, 내부 등은 담보평가전례 등 참고자료를 통해 확인하였고 이를 감안하여 평가하였으니 이 점 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 정보

사건번호: 부산지방법원 2025타경21853 (9)

소재지: 부산광역시 연제구 연산동 1259-4, 라이크 이즈 이즈 6층 601호

용도: 오피스텔 (업무시설)

감정가: 96,000,000원

토지면적: 5.51㎡ (약 1.67평)

건물면적: 22.68㎡ (약 6.86평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOO

특이사항: 공동담보

1.2. 건물 개요

건축년도: 2003년 4월 18일 사용승인

구조: 철근콘크리트조 평슬래브지붕 지하 1층, 지상 10층 건물

전용면적: 22.68㎡ (약 6.86평)

공급면적: (제공된 JSON 정보에 따라)

총 세대수: 65세대

대지면적: 404.3㎡ (약 122.3평)

건축면적: 299.85㎡ (약 90.7평)

연면적: 2749.78㎡ (약 832.9평)

건폐율: 74.17%

용적률: 607.35%

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 연제구 연산동에 소재하며, 연제초등학교 북측 인근에 위치함. 주위는 근린생활시설, 유사 규모의 다세대주택 및 오피스텔, 단독주택 등으로 형성되어 있어 주거 및 상업 기능이 혼합된 지역임.

2.2. 교통상황

차량 접근이 원활하며, 인근에 노선버스정류장이 위치함. 도보로 약 6분 거리에 부산 지하철 1, 3호선 연산역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리함. 이는 부산 시내 주요 지역으로의 접근성을 높여줌.

2.3. 건물 상태 및 설비

* 구조: 철근콘크리트조 평슬래브지붕, 지하 1층, 지상 10층 건물 중 6층 601호임.

* 외벽: 몰탈 위 페인팅, 미장돌 및 징크판넬 등 마감.

* 내벽: 벽지 및 일부 타일 마감.

* 창호: 샷시 창 구조.

* 설비: 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 지하 1층 및 지상 1층 주차장 설비 등이 되어 있음.

* 주차: 실내 자주식 주차 7대 가능 (총 면적 373.23㎡).

2.4. 토지 이용 및 도로

인접지 및 인접도로와 대체로 등고평탄한 세장형 토지로서 오피스텔의 부지로 이용 중임. 본건의 남서측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접하여 있음.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

* 용도지역: 일반상업지역

* 기타 용도지구/구역: 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준 높이 85m, 최고 높이 120m), 교육환경보호구역(상대정화구역)에 해당함.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 물건의 말소기준권리는 2020년 3월 25일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권(채권액 840,000,000원)임.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 최민기

* 보증금: 75,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 2월 10일

* 확정일자: 2021년 1월 15일

* 배당신고일자: 2023년 12월 4일

* 대항력: 없음

* 비고: 본 임차인은 대항력이 없으며, 경매로 인해 말소될 예정임. 따라서 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 부담은 없음. (인수 보증금 합계: 0원)

3.3. 등기부 요약

* 소유권 이전: 2019년 10월 10일 (박성준)

* 근저당권 (말소기준): 2020년 3월 25일 (케이씨유엔피엘대부주식회사, 840,000,000원)

* 주택임차권 (말소): 2023년 12월 4일 (최민기, 75,000,000원)

* 임의경매 (말소): 2025년 4월 23일 (성가신용협동조합, 721,404,180원)

* 등기부등본상 총 채권액: 915,000,000원

3.4. 소멸되지 않는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됨.

4. 상권분석

4.1. 주변 환경 및 교통

연산역을 중심으로 한 부산의 주요 역세권 상업 및 주거 복합 지역에 위치함. 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 다양한 수요층 확보가 가능함. 연산역(지하철 1, 3호선) 도보 6분 거리의 탁월한 교통 환경은 큰 장점임.

4.2. 상권 특성

오피스텔 단지 내 기본적인 근린생활시설 입점이 용이하며, 연산역 주변으로는 금융, 의료, 쇼핑, 외식 등 다양한 상업시설이 밀집해 있어 풍부한 생활 인프라를 누릴 수 있음.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

본건 인근에 연제초등학교가 위치하여 자녀 교육 환경이 양호함. 다만, 교육환경보호구역(상대정화구역)에 해당하므로 관련 법규 확인이 필요함.

5.2. 편의시설

도보 거리에 마트, 병원, 은행 등 일상생활에 필요한 편의시설이 다수 존재함. 연산역 주변의 상업시설 이용도 편리함.

5.3. 혐오시설 유무

제공된 정보와 일반적인 지역 분석 결과, 본건 인근에 혐오시설이 직접적으로 노출되어 있다는 정보는 확인되지 않았음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 노후화

2003년 준공되어 약 23년 경과한 건물로, 향후 유지보수 및 관리 비용 발생 가능성을 고려해야 함.

6.2. 내부 상태 확인 불가

경매 진행 시 내부를 직접 확인할 수 없어 정확한 물건 상태 파악에 어려움이 있으며, 응찰 전 반드시 내부 확인이 필요함.

6.3. 리모델링 이력

2019년 경 리모델링 이력이 있으나, 이는 담보평가 참고 자료를 기반으로 하여 실제와 차이가 있을 수 있으니 주의가 필요함.

6.4. 공동담보 및 높은 총 채권액

본건이 공동담보로 묶여 있어 추가 경매 가능성이 있으며, 등기부상 총 채권액이 9억 1천 5백만원으로 감정가(9천 6백만원) 대비 매우 높아 채권자 간의 복잡한 이해관계 및 추가 유찰 가능성을 내포함.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 연제구 연산동, 부산 지하철 1, 3호선 연산역 역세권에 위치한 오피스텔임. 연산역 주변의 우수한 교통망과 풍부한 생활 편의시설을 갖추고 있어 주거 및 업무용으로 적합한 입지를 자랑함. 2003년 준공으로 건물 노후화는 있으나 2019년 리모델링 이력이 있으며, 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 부담은 없는 점은 긍정적임. 다만, 내부 확인이 불가하고 공동담보 및 높은 총 채권액은 잠재적 리스크 요인으로 신중한 접근이 요구됨.

8. 투자 포인트

* 탁월한 역세권 입지: 연산역을 중심으로 한 교통 요지로서의 높은 투자가치.

* 안정적인 임대 수요: 부산의 주요 업무 및 주거 밀집 지역에 위치하여 꾸준한 임대 수요 기대.

* 무인수 권리: 임차인의 대항력 부재로 인해 낙찰자가 보증금을 추가로 부담할 위험이 없음.

* 복합 지역 가치: 상업, 업무, 주거 기능이 복합된 지역으로 다양한 임대 활용 가능성.

* 리모델링 이력: 2019년 리모델링으로 내부 상태가 비교적 양호할 가능성.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가 산정을 위한 오피스텔 매매/임대 시세 정보 JSON 분석이 제공되지 않아, 현 시세 기반의 정확한 산출은 어려운 상황임. 제공된 감정가는 96,000,000원이며, 이는 해당 물건의 면적(전용 22.68㎡), 건물 연식(2003년), 입지 등을 고려한 초기 평가 금액임.

* 현재 연산역 인근 소형 오피스텔의 시세는 평당 약 620만원에서 1,200만원 수준으로 파악됨 (검색 결과). 본건의 감정가는 평당 약 1400만원 수준으로, 이는 감정가 자체가 시세 대비 다소 높게 책정되었을 가능성을 시사함.

* 다만, 검색 결과 중 '연산동 라이크이즈iz'의 구체적인 실거래가 정보는 부족한 상황이며, 유사 건물인 '옛동산오피스텔'(2003년 준공)의 경우 23평형 거래가가 1.65억에서 2.4억 등으로 형성되어 있음. 이는 본건의 감정가와 차이가 있음.

* 내부 확인 불가, 공동담보, 높은 총 채권액 등 리스크 요인을 종합적으로 고려할 때, 감정가 이하에서 보수적으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 수 있음.

* 정확한 시세 분석을 위해서는 유사 면적 및 연식의 오피스텔 실거래가, 인근 유사 건물(라이크 이즈 이즈, 옛동산오피스텔 등)의 최근 거래 동향에 대한 추가적인 심층 분석이 필요함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.