나이스옥션 법원경매 부산 2025타경21853 [6] 부산광역시 연제구 연산동 1259-4 라이크 이즈 이즈 4층402호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한라 · 평가일 2025.05.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 연제구 연산동에 소재하는 연제초등학교 북측 인근에 위치하며 부근은 근린생활시설, 유사 규모의 다세대주택 및 오피스텔, 단독주택 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 원활하며 인근에 노선버스정류장이 위치하고 도보로 약 6분 거리에 부산지하철1,3호선(연산역)이 소재하여 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 지하1층 지상10층 건물 내 2층 202호 외 13개호로서
[사용승인일: 2003.04.18]

·외 벽: 몰탈위 페인팅, 미장돌 및 징크판넬 등 마감.
·내 벽: 벽지 및 일부 타일 마감.
·창 호: 샷시 창 구조임.

이용상태

기호(1) 내지 (14) 공히 공부상 업무시설(오피스텔)이며 각 호 폐문되어 내부는 확인치 못하였으니 경매의 진행 및 응찰시에 재확인 하시기 바람.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 지하1층 및 지상1층 주차장 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 대체로 등고평탄한 세장형의 토지로서 오피스텔의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건의 남서측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접하여 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 85m, 최고높이 120m)<건축법>, 교육환경보호구역(2022-03-23)(상대정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

·임대관계: 미상임.
·기 타:
본건은 2019년 경 리모델링 된 것으로 조사되었으며, 내부 등은 담보평가전례 등 참고자료를 통해 확인하였고 이를 감안하여 평가하였으니 이 점 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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* 사건번호: 부산지방법원 2025타경21853 (6)

* 소재지: 부산광역시 연제구 연산동 1259-4 라이크 이즈 이즈 4층402호

* 용도: 오피스텔 (업무시설)

* 건축물 정보

* 건물명: Like 이즈 iz

* 사용승인일: 2003년 04월 18일

* 구조: 철근콘크리트조 평슬래브지붕 지하1층 지상10층 건물 내 4층 402호

* 면적

* 토지면적: 5.51㎡ (약 1.67평)

* 토지지분: 5.5126㎡ (약 1.67평)

* 건물면적: 22.68㎡ (약 6.86평)

* 건물지분: 22.68㎡ (약 6.86평)

* 감정가: 95,000,000원

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

2. 입지조건

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* 위치 및 주변 환경: 본건은 부산광역시 연제구 연산동에 소재하며, 연제초등학교 북측 인근에 위치합니다. 주변은 근린생활시설, 다세대주택, 오피스텔, 단독주택 등이 혼재되어 형성된 지역입니다.

* 교통 상황

* 차량 접근이 원활하며, 인근에 노선버스정류장이 위치하고 있습니다.

* 도보로 약 6분 거리에 부산지하철 1, 3호선 연산역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 토지 이용 현황: 인접지 및 인접도로와 대체로 등고평탄한 세장형의 토지로서, 오피스텔 부지로 이용 중입니다.

* 도로 상태: 본건의 남서측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 사항: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 85m, 최고높이 120m), 교육환경보호구역(상대정화구역)에 해당합니다.

3. 권리분석

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* 말소기준권리: 2020년 03월 25일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권 (을7, 채권최고액 840,000,000원)입니다.

* 등기부상 주요 권리 현황

* 갑4: 소유권이전 (박성준, 2019-10-10)

* 갑6: 소유권이전5번신탁등기말소 (박성준, 2020-03-25)

* 을7: 근저당권 (케이씨유엔피엘대부주식회사, 2020-03-25, 840,000,000원) - 말소기준권리

* 을8: 주택임차권 (송미정, 2022-04-29 전입, 2022-04-18 확정, 73,000,000원) - 매각으로 소멸 예정

* 갑7: 임의경매 (성가신용협동조합, 2025-04-23, 721,404,180원)

* 총 채권액: 등기부채권 총액은 약 913,000,000원 (개별 채권 최고액 합산 시 더 높음)으로 파악됩니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 송미정

* 보증금: 73,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-04-29

* 확정일자: 2022-04-18

* 배당신고일자: 2025-01-07

* 대항력: 없음

* 비고: 말소기준권리보다 후순위로, 매각으로 소멸됩니다.

* 임차인: 윤대영

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 정보 없음

* 확정일자: 정보 없음

* 배당신고일자: 정보 없음

* 대항력: 없음

* 비고: 대항력이 없으며, 보증금 및 차임 정보가 명확하지 않습니다.

* 인수되는 권리: 인수 보증금 합계는 0원입니다. 상기 임차인들은 대항력이 없어 매각으로 소멸될 예정입니다.

4. 상권분석

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* 지역 특성 및 상권 현황: 부산 연제구 연산동은 부산의 주요 교통 요충지로서, 주거, 상업, 업무 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다. 본건이 위치한 연산역 주변은 오피스텔, 근린생활시설, 주택 등이 혼재되어 유동인구가 많고 상권 활성화 가능성이 높습니다.

* 교통 접근성에 따른 상권 영향: 부산지하철 1, 3호선 환승역인 연산역과 인접하여 대중교통 이용 편의성이 뛰어나며, 이는 해당 지역의 상업 시설 및 오피스텔의 가치를 높이는 주요 요인입니다. 차량 접근성 또한 양호하여 접근성이 뛰어납니다.

* 주변 상업 시설 및 잠재적 임차인 분석: 주변에 다양한 근린생활시설, 금융기관, 병원 등이 밀집해 있어 오피스텔 거주자 및 업무 시설 이용객을 위한 편의성이 우수합니다. 이는 공실률 감소와 안정적인 임대 수익 확보에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

5. 생활정보

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* 주변 교육 시설: 연제초등학교가 인근에 위치하여 통학이 용이한 편입니다.

* 주변 편의 시설: 다양한 상업 시설 및 생활 편의 시설이 밀집해 있어 주거 및 업무 편의성이 높습니다. (예: 대형마트, 병원, 은행 등 - 상세 내용은 현장 확인 필요)

* 주변 혐오 시설: 본건 인근에서 직접적으로 부동산 가치에 큰 영향을 미칠 만한 혐오 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 도시 지역의 특성상 도보 및 차량 접근 거리에 따라 다양한 시설이 존재할 수 있으므로, 추가적인 현장 조사를 통해 혐오 시설의 유무 및 영향을 면밀히 파악할 필요가 있습니다.

6. 잠재적 리스크

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* 높은 채권 총액 및 공동담보 물건: 채권 최고액이 감정가를 훨씬 상회하는 공동담보 물건으로, 경매 절차에서 유찰 가능성이 높으며, 낙찰 시에도 상당한 가격 조정이 필요할 수 있습니다.

* 내부 미확인으로 인한 명도 및 상태 리스크: 임차인의 폐문으로 인해 건물 내부 상태를 직접 확인하지 못했습니다. 리모델링 추정 시점(2019년경) 이후에도 실제 관리 상태나 하자 여부를 알 수 없으며, 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있습니다.

* 건물 노후화 및 유지보수 비용: 2003년에 건축된 건물로, 연식에 따른 시설 노후화 및 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 임대차 관계의 불확실성: 비록 대항력 있는 임차인은 없으나, 임차인 정보가 일부 불명확한 부분이 있어 권리 관계 확인에 만전을 기해야 합니다.

7. 종합 의견

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본건은 부산 연제구 연산동의 연산역 초역세권에 위치한 오피스텔로, 우수한 교통 및 생활 편의성을 갖춘 입지적 장점이 있습니다. 하지만, 채권 총액이 감정가를 크게 상회하는 공동담보 물건이라는 점이 가장 큰 부담 요인입니다. 이러한 상황은 경매 진행 시 유찰 가능성을 높이며, 낙찰가 산정에 매우 신중한 접근이 요구됩니다. 임차인 현황상 인수되는 권리는 없으나, 내부 상태 미확인 및 명도 관련 변수는 추가적인 고려 사항입니다.

8. 투자 포인트

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* 연산역 초역세권 입지: 부산의 핵심 교통 요지인 연산역을 도보로 이용 가능하여 풍부한 유동인구와 높은 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

* 지역 상권의 활력: 연산동 일대는 부산의 주요 상업 및 업무 지구로, 지속적인 상권 발달과 더불어 오피스텔 및 업무 시설에 대한 수요가 꾸준할 것으로 전망됩니다.

* 잠재적 리모델링 가치: 2019년경 리모델링 추정 정보가 있어, 내부 상태가 양호하다면 추가적인 투자 없이 즉시 임대 수익 창출이 가능할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

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* 시세 분석: 주변 유사 면적 오피스텔의 매매 시세는 약 100,000,000원에서 130,000,000원 수준으로 파악됩니다. 본건의 감정가는 95,000,000원으로, 현재 시장 상황을 고려할 때 다소 낮게 평가되었을 가능성이 있습니다.

* 수익률 분석: 본건의 건물 면적(약 6.86평)을 기준으로 예상 월 임대료를 600,000원으로 가정 시, 연간 임대 수익은 약 7,200,000원입니다. 6%의 수익률을 목표로 할 경우, 적정 가치는 약 120,000,000원으로 산출됩니다.

* 종합 의견 및 예상 입찰가: 높은 채권 총액과 공동담보 물건이라는 특성을 고려할 때, 본 건은 상당한 가격 할인이 적용될 가능성이 높습니다. 또한, 감정가 대비 현 시세가 높을 수 있다는 점을 감안하여, 보수적인 관점에서 접근합니다.

* 감정가: 95,000,000원

* 주변 시세: 100,000,000원 ~ 130,000,000원

* 예상 임대료 기반 적정 가치: 약 102,000,000원 ~ 120,000,000원

* 예상 입찰가: 85,000,000원

본 예상 입찰가는 감정가를 하회하는 수준으로, 경매 절차에서의 가격 변동성 및 내부 미확인 리스크를 반영한 보수적인 접근입니다. 실제 입찰 시에는 최신 시세 및 현장 상황을 반드시 재확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.