나이스옥션 법원경매 부산 2025타경21853 [2] 부산광역시 연제구 연산동 1259-4 라이크 이즈 이즈 2층203호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한라 · 평가일 2025.05.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 연제구 연산동에 소재하는 연제초등학교 북측 인근에 위치하며 부근은 근린생활시설, 유사 규모의 다세대주택 및 오피스텔, 단독주택 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 원활하며 인근에 노선버스정류장이 위치하고 도보로 약 6분 거리에 부산지하철1,3호선(연산역)이 소재하여 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 지하1층 지상10층 건물 내 2층 202호 외 13개호로서
[사용승인일: 2003.04.18]

·외 벽: 몰탈위 페인팅, 미장돌 및 징크판넬 등 마감.
·내 벽: 벽지 및 일부 타일 마감.
·창 호: 샷시 창 구조임.

이용상태

기호(1) 내지 (14) 공히 공부상 업무시설(오피스텔)이며 각 호 폐문되어 내부는 확인치 못하였으니 경매의 진행 및 응찰시에 재확인 하시기 바람.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 지하1층 및 지상1층 주차장 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 대체로 등고평탄한 세장형의 토지로서 오피스텔의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건의 남서측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접하여 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 85m, 최고높이 120m)<건축법>, 교육환경보호구역(2022-03-23)(상대정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

·임대관계: 미상임.
·기 타:
본건은 2019년 경 리모델링 된 것으로 조사되었으며, 내부 등은 담보평가전례 등 참고자료를 통해 확인하였고 이를 감안하여 평가하였으니 이 점 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2개의 빈 줄을 띄우고 본문 시작

* 사건번호: 부산지방법원 2025타경21853 (2)

* 소재지: 부산광역시 연제구 연산동 1259-4 라이크 이즈 이즈 2층203호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 93,000,000원

* 토지면적: 5.51㎡ (약 1.67평)

* 건물면적: 22.68㎡ (약 6.86평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 케OOOOOOOOOOO

* 특이사항: 공동담보

1.1. 입지조건

2개의 빈 줄을 띄우고 본문 시작

* 위치: 본건은 부산광역시 연제구 연산동에 소재하며, 연제초등학교 북측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 부근은 근린생활시설, 유사 규모의 다세대주택 및 오피스텔, 단독주택 등으로 형성되어 있습니다.

* 교통: 차량 접근이 원활하며, 인근에 노선버스정류장이 위치하고 도보로 약 6분 거리에 부산지하철 1, 3호선 연산역이 소재하여 제반 교통 상황은 양호합니다.

* 도로: 본건의 남서측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

2개의 빈 줄을 띄우고 본문 시작

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 명세서상 지상권은 없는 것으로 확인됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 정소원 (개인정보 보호를 위해 '정 '으로 표기)

* 보증금: 73,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-05-21

* 확정일자: 2020-04-16

* 배당신고일자: 2025-05-26

* 대항력: 없음. (주의: 대항력은 없으나, 보증금 73,000,000원에 대한 배당 여부를 면밀히 확인해야 합니다. 배당으로 전액 회수되지 못할 경우 잔여 보증금 인수 가능성 검토 필요)

* 말소기준권리: 을7 근저당권 (케이씨유엔피엘대부주식회사, 2020-03-25 접수, 840,000,000원)입니다. 이보다 늦은 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 등기부채권 총액: 913,000,000원입니다.

* 집합건물 등기부 요약:

* 갑4: 2019-10-10 소유권이전 (박성준)

* 갑6: 2020-03-25 소유권이전 5번 신탁등기말소 (박성준)

* 을7: 2020-03-25 근저당 (케이씨유엔피엘대부주식회사, 840,000,000원) - 말소기준권리

* 갑7: 2025-04-23 임의경매 (성가신용협동조합, 721,404,180원) - 부산지방법원 2025타경21853

* 을8: 2025-06-04 주택임차권 (정소원, 73,000,000원) - 말소 예정

1.3. 상권분석

2개의 빈 줄을 띄우고 본문 시작

* 건물 정보: 본건은 철근콘크리트조 평슬래브지붕 지하 1층, 지상 10층 건물 내 2층 203호이며, 2003년 4월 18일에 사용승인되었습니다. [cite:provided in prompt] 총 65개 호실로 구성되어 있습니다. [cite:provided in prompt]

* 주변 상권: 오피스텔, 근린생활시설, 주택 등이 혼재된 지역으로, 연산역 인근의 중심 상업 지구와 인접하여 유동인구 및 배후수요 확보가 용이합니다.

* 시세 동향: 본건과 유사한 면적(20-30㎡)의 오피스텔은 연산역 인근에서 대략 1억 3천만 원에서 1억 6천만 원 선에 거래되고 있으며, 지역 평균 시세는 1억 2천만 원에서 1억 7천만 원 수준으로 파악됩니다. '라이크 이즈 iz' 건물 내 비슷한 평형대의 매물도 1억 3천만 원 이상으로 시세가 형성되어 있습니다.

1.4. 생활정보

2개의 빈 줄을 띄우고 본문 시작

* 교통: 부산지하철 1, 3호선 연산역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 교통 편의성이 매우 높습니다.

* 교육: 연제초등학교가 북측 인근에 위치해 있습니다. 본건은 교육환경보호구역(상대정화구역)으로 지정되어 있습니다.

* 편의시설: 연산역 역세권 상업지구와 인접하여 마트, 병원, 은행 등 다양한 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

* 주거 환경: 오피스텔 및 주택 밀집 지역으로 비교적 정온한 주거 환경을 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

2개의 빈 줄을 띄우고 본문 시작

* 높은 채무 부담: 등기부채권 총액이 913,000,000원으로, 감정가 93,000,000원에 비해 현저히 높아 낙찰가율 변동 시 채권자들의 회수율에 큰 영향을 줄 수 있습니다.

* 임차인 관련 위험: 임차인 정소원 씨는 대항력이 없으나, 보증금 73,000,000원에 대한 배당 절차를 면밀히 확인해야 합니다. 배당을 통해 전액 회수되지 못할 경우 잔여 보증금 인수 위험이 존재합니다.

* 건물 노후화: 2003년에 준공된 건물로, 내부 시설 및 마감재의 노후화로 인한 추가적인 수리 비용 발생 가능성이 있습니다. 다만, 2019년경 리모델링 이력이 있어 내부 상태는 양호할 것으로 예상됩니다.

* 미확인 내부 상태: 공부상 업무시설(오피스텔)이나, 폐문으로 내부 확인이 불가하여 실제 이용 상태 및 내부 시설에 대한 정확한 파악이 어렵습니다. 경매 진행 시 반드시 현장 재확인이 필요합니다.

* 공동담보 물건: 공동담보로 묶인 다른 물건의 경매 진행 결과가 본 건의 낙찰가 및 매각 조건에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 토지이용계획: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 교육환경보호구역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 행위 등에 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

2개의 빈 줄을 띄우고 본문 시작

본건은 부산 연제구 연산동의 핵심 입지인 연산역 역세권에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의성은 매우 우수합니다. 2003년 준공 건물이나 2019년경 리모델링 이력이 있어 내부 상태는 비교적 양호할 것으로 판단됩니다. 그러나 등기부상 채무 총액이 감정가 대비 매우 높은 수준이며, 임차인 보증금 인수 가능성 등 권리관계가 복잡할 수 있어 신중한 접근이 요구됩니다. 유사 물건의 시세 조사 결과, 감정가 대비 시장 가치가 높게 형성되어 있으므로, 잠재적 리스크를 충분히 고려한 보수적인 입찰가 산정이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

2개의 빈 줄을 띄우고 본문 시작

* 우수한 역세권 입지: 부산의 주요 교통 허브인 연산역(지하철 1, 3호선)을 도보로 이용 가능하며, 이는 높은 임대 수요와 가치 상승 잠재력을 의미합니다.

* 생활 인프라 집중 지역: 주변 상업 및 업무 시설 발달로 인해 주거 편의성이 뛰어나며, 1~2인 가구 실수요자의 선호도가 높을 것으로 예상됩니다.

* 리모델링 이력: 2019년경 리모델링으로 내부 시설의 현대화 및 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 비교적 낮은 감정가: 현재 시장 시세 대비 감정가가 낮게 책정되어 있어, 합리적인 입찰을 통해 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

2개의 빈 줄을 띄우고 본문 시작

* 감정가: 93,000,000원

* 인수 보증금: 0원 (권리분석상 없음)

* 주변 시세 분석: 유사 면적(20-30㎡)의 오피스텔이 연산역 인근에서 1억 3천만 원에서 1억 7천만 원 사이로 거래되고 있으며, 해당 건물 내 유사 평형대 매물도 1억 3천만 원 이상으로 시세가 형성되어 있습니다.

* 최근 시세 동향: 연산동 지역 오피스텔의 평균 시세는 1억 2천만 원에서 1억 7천만 원 범위로 조사되었습니다.

* 추정 입찰가 범위: 105,000,000원 ~ 115,000,000원

이 추정 입찰가는 주변 시세를 반영하고 감정가 대비 상승 여력을 고려한 범위입니다. 높은 채무 총액, 임차인 보증금 인수 가능성(배당 결과에 따라), 건물 노후화 가능성 등 잠재적 리스크를 감안하여 보수적으로 산정되었습니다. 최종 입찰가는 현장 조사 결과, 권리관계의 명확한 확인, 배당표 분석, 경매 시장 분위기 등을 종합적으로 고려하여 결정하시길 권장합니다.

본건 인근에서 별도의 혐오시설은 조사되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.