나이스옥션 법원경매 부산 2025타경21853 [7] 부산광역시 연제구 연산동 1259-4 라이크 이즈 이즈 5층501호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한라 · 평가일 2025.05.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 연제구 연산동에 소재하는 연제초등학교 북측 인근에 위치하며 부근은 근린생활시설, 유사 규모의 다세대주택 및 오피스텔, 단독주택 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 원활하며 인근에 노선버스정류장이 위치하고 도보로 약 6분 거리에 부산지하철1,3호선(연산역)이 소재하여 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 지하1층 지상10층 건물 내 2층 202호 외 13개호로서
[사용승인일: 2003.04.18]

·외 벽: 몰탈위 페인팅, 미장돌 및 징크판넬 등 마감.
·내 벽: 벽지 및 일부 타일 마감.
·창 호: 샷시 창 구조임.

이용상태

기호(1) 내지 (14) 공히 공부상 업무시설(오피스텔)이며 각 호 폐문되어 내부는 확인치 못하였으니 경매의 진행 및 응찰시에 재확인 하시기 바람.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 지하1층 및 지상1층 주차장 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 대체로 등고평탄한 세장형의 토지로서 오피스텔의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건의 남서측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접하여 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 85m, 최고높이 120m)<건축법>, 교육환경보호구역(2022-03-23)(상대정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

·임대관계: 미상임.
·기 타:
본건은 2019년 경 리모델링 된 것으로 조사되었으며, 내부 등은 담보평가전례 등 참고자료를 통해 확인하였고 이를 감안하여 평가하였으니 이 점 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2025타경21853 (7)

소재지: 부산광역시 연제구 연산동 1259-4 라이크 이즈 이즈 5층 501호

용도: 오피스텔

감정가: 95,000,000원

토지면적: 5.51㎡ (약 1.67평)

토지지분: 5.51㎡ (약 1.67평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 22.68㎡ (약 6.86평)

건물지분: 22.68㎡ (약 6.86평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOO

특이사항: 공동담보

주의사항: 해당사항 없음

특수물건정보: 공동담보

2. 입지조건

본건은 부산광역시 연제구 연산동에 위치하며, 연제초등학교 북측 인근에 자리하고 있습니다. 주변에는 근린생활시설, 다세대주택, 오피스텔, 단독주택 등이 혼재되어 있습니다.

차량 접근은 원활하며, 인근에 버스정류장이 위치해 있습니다. 도보 약 6분 거리에 부산지하철 1, 3호선 환승역인 연산역이 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

3. 권리분석

본건과 관련하여 등기부등본상 확인된 권리사항은 다음과 같습니다.

말소기준권리: 을9 (2020-03-25) 근저당권 (케이씨유엔피엘대부주식회사, 금840,000,000원)

등기부채권 총액: 918,000,000원

임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 78,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-10-27

* 확정일자: 2022-10-08

* 배당신고일자: 2024-11-06

* 대항력: 없음

* 비고:

권리분석 결과, 인수해야 할 보증금은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

말소기준권리보다 늦은 을10 (2024-11-06) 주택임차권(김미연)은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

갑4 (2019-10-10) 소유권이전(박성준), 갑6 (2020-03-25) 소유권이전 5번 신탁등기말소, 갑7 (2025-04-23) 임의경매(성가신용협동조합) 등은 말소기준권리보다 선순위이지만, 매각으로 모두 소멸될 예정입니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 연산동 일대는 부산의 주요 업무지구 및 주거지역으로, 다양한 상업시설과 주거시설이 밀집해 있습니다. 특히 연산역을 중심으로 한 역세권 지역으로 유동인구가 많으며, 오피스텔 및 상가 등 다양한 수익형 부동산이 활성화된 지역입니다.

5. 생활정보

본건은 철근콘크리트조 평슬래브지붕 지하 1층, 지상 10층 건물 중 5층 501호에 해당하며, 2003년 4월 18일에 사용승인을 받았습니다. 건물 외벽은 몰탈위 페인팅, 미장돌 및 징크판넬 등으로 마감되었으며, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시 구조입니다.

공부상 용도는 업무시설(오피스텔)이며, 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 지하 및 지상 주차장 설비 등을 갖추고 있습니다.

토지는 인접지와 대체로 등고평탄한 세장형의 토지로서 오피스텔 부지로 이용 중이며, 남서측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

다만, 각 호 폐문되어 내부 확인을 하지 못하였으므로, 경매 진행 및 응찰 시 반드시 내부 상태를 직접 확인하시기 바랍니다.

6. 잠재적 리스크

* 미확인 내부 상태: 경매 서류상 내부 확인이 불가하여 정확한 내부 상태, 하자 유무, 수리 필요 여부 등을 알 수 없습니다. 입찰 전 반드시 현장을 방문하여 직접 확인해야 합니다.

* 임대 관계 미상: 임대차 관계가 불분명하여 인수할 권리가 없는 임차인이 있는지, 또는 예상치 못한 임차인 이슈가 있는지 확인이 필요합니다. (본건의 경우 임차인 김 의 대항력이 없어 인수 부담은 없습니다.)

* 건물 노후: 2003년 사용승인된 건물로, 2026년 현재 24년차 건물에 해당하여 향후 유지보수 및 관리 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 주변 혐오시설: 현재까지 조사된 정보에 따르면, 해당 물건지 인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산의 주요 교통 요지인 연산역 역세권에 위치한 오피스텔로, 우수한 교통 환경과 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 연제초등학교가 인근에 있어 교육 환경도 양호한 편입니다. 다만, 건물 노후화 및 내부 미확인 상태는 투자 결정 시 신중하게 고려해야 할 부분입니다. 현재 제시된 감정가는 9,500만원이며, 주변 오피스텔 시세 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 더블 역세권: 부산지하철 1, 3호선 환승역인 연산역과의 뛰어난 접근성.

* 편리한 생활 인프라: 주변 상업시설, 편의시설, 교육시설(연제초등학교) 등이 잘 갖춰져 있어 거주 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

* 개발 호재 가능성: 연산동 지역은 지속적인 도시 개발 및 재개발이 이루어지고 있어 향후 지역 가치 상승 잠재력이 있습니다. (예: 연산2구역 등)

* 소형 면적: 22.68㎡의 전용면적으로, 1인 가구 또는 소규모 임대 사업에 적합한 사이즈입니다.

9. 예상 입찰가

제시된 감정가는 95,000,000원입니다. 본건은 건물 면적이 22.68㎡(약 6.86평)이며, 감정가는 평당 약 13,850,000원 수준입니다.

주변 오피스텔 시세 조사 결과, 연산동 일대 오피스텔의 평당 시세는 약 620만원에서 900만원 수준으로 형성되어 있습니다 (자료,, 참조). 다만, 본건과 동일한 건물(라이크이즈iz)의 최근 실거래가 정보는 부족한 상황입니다 (자료 참조).

건물의 연식(24년차)과 내부 미확인 상태 등을 감안할 때, 감정가 그대로 입찰하기보다는 시세 및 현장 조사를 통해 추가적인 가치를 판단해야 합니다.

인수할 권리관계가 없고, 임차인도 대항력이 없어 부담이 없는 점은 긍정적입니다.

현 시세 및 경매 물건의 특성을 종합적으로 고려하여, 보수적인 관점에서 예상 입찰가를 85,000,000원 내외로 제안합니다. 실제 입찰 시에는 현장 조사를 통해 물건 상태를 면밀히 확인하고, 주변 시세 및 낙찰 사례를 추가로 분석하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.