나이스옥션 법원경매 부산 2025타경21853 [5] 부산광역시 연제구 연산동 1259-4 라이크 이즈 이즈 4층401호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한라 · 평가일 2025.05.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 연제구 연산동에 소재하는 연제초등학교 북측 인근에 위치하며 부근은 근린생활시설, 유사 규모의 다세대주택 및 오피스텔, 단독주택 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 원활하며 인근에 노선버스정류장이 위치하고 도보로 약 6분 거리에 부산지하철1,3호선(연산역)이 소재하여 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 지하1층 지상10층 건물 내 2층 202호 외 13개호로서
[사용승인일: 2003.04.18]

·외 벽: 몰탈위 페인팅, 미장돌 및 징크판넬 등 마감.
·내 벽: 벽지 및 일부 타일 마감.
·창 호: 샷시 창 구조임.

이용상태

기호(1) 내지 (14) 공히 공부상 업무시설(오피스텔)이며 각 호 폐문되어 내부는 확인치 못하였으니 경매의 진행 및 응찰시에 재확인 하시기 바람.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 지하1층 및 지상1층 주차장 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 대체로 등고평탄한 세장형의 토지로서 오피스텔의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건의 남서측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접하여 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 85m, 최고높이 120m)<건축법>, 교육환경보호구역(2022-03-23)(상대정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

·임대관계: 미상임.
·기 타:
본건은 2019년 경 리모델링 된 것으로 조사되었으며, 내부 등은 담보평가전례 등 참고자료를 통해 확인하였고 이를 감안하여 평가하였으니 이 점 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2025타경21853 (5)

소재지: 부산광역시 연제구 연산동 1259-4 라이크 이즈 이즈 4층401호

용도: 오피스텔

감정가: 95,000,000원

토지면적: 5.51㎡ (약 1.67평)

토지지분: 5.51㎡ (약 1.67평)

건물면적: 22.68㎡ (약 6.86평)

건물지분: 22.68㎡ (약 6.86평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOO

총 등기부채권액: 913,000,000원

2. 입지조건

본건은 부산광역시 연제구 연산동에 소재하며, 연제초등학교 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 근린생활시설, 다세대주택, 오피스텔, 단독주택 등이 혼재된 지역입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있습니다.

도보 약 6분 거리에 부산지하철 1, 3호선 연산역이 있어 교통이 매우 편리합니다.

본건은 남서측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

건축물대장에 따르면, 해당 건물은 부산광역시 연제구 거제천로146번길 31 (연산동)에 위치하고 있습니다.

3. 건물 및 토지 현황

건물 구조는 철근콘크리트조 평슬래브 지붕의 지하 1층, 지상 10층 건물입니다.

본 물건은 해당 건물 내 4층 401호입니다.

사용승인일은 2003년 4월 18일입니다.

외벽은 몰탈위 페인팅, 미장돌 및 징크판넬 등으로 마감되었습니다.

내벽은 벽지 및 일부 타일 마감이며, 창호는 샷시 창 구조입니다.

공부상 용도는 업무시설(오피스텔)입니다.

내부는 폐문으로 인해 직접 확인하지 못했습니다.

건물에는 위생설비, 급배수설비, 승강기 설비, 지하 1층 및 지상 1층 주차장 설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지는 인접지 및 도로와 대체로 등고평탄한 세장형으로 오피스텔 부지로 이용 중입니다.

2019년경 리모델링이 있었던 것으로 조사되었습니다.

4. 토지 이용계획 및 제한상태

지역 지구: 일반상업지역, 방화지구

제한사항: 가로구역별 최고높이 제한지역 (기준높이 85m, 최고높이 120m), 교육환경보호구역 (상대정화구역)

5. 권리분석

말소기준권리: 을7. 케이씨유엔피엘대부주식회사 근저당권 (접수일 2020-03-25, 채권최고액 840,000,000원)

임차인 현황:

* 임차인: 김

보증금: 73,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-05-21

확정일자: 2020-05-06

배당신고일자: 2025-05-07

대항력: 없음

비고:

인수되는 보증금 합계: 0원

본건 경매물건은 대항력 있는 임차인이 없어 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다.

말소 예정 권리:

* 을7. 근저당권 (케이씨유엔피엘대부주식회사)

* 을8. 주택임차권 (김송이)

* 갑7. 임의경매개시결정 (성가신용협동조합)

집합건물 등기부상 소유권 이전 및 신탁등기 말소 사실이 확인됩니다.

6. 상권분석

본건이 위치한 연산동 일대는 부산광역시의 주요 상업 및 교통의 요지로, 다양한 근린생활시설 및 업무시설이 밀집해 있습니다.

연산역 역세권이라는 점에서 유동인구가 많고, 오피스텔로서의 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

주변에 연제초등학교가 있어 교육 환경 또한 양호한 편입니다.

7. 생활정보

단지 인근에 연제초등학교가 위치하여 자녀 교육에 유리합니다.

부산지하철 1, 3호선 연산역까지 도보 6분 거리에 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

인근에 버스정류장이 있어 대중교통 접근성이 좋습니다.

8. 잠재적 리스크

공동담보 물건으로, 관련 채무 관계 및 추가적인 법적 문제 발생 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.

내부 확인이 불가하여 정확한 상태 파악에 어려움이 있습니다.

2019년 리모델링 정보가 있으나, 구체적인 내용 확인이 필요합니다.

토지이용계획상 가로구역별 최고높이 제한지역 및 교육환경보호구역에 해당하여 향후 건축 또는 개발에 제한이 있을 수 있습니다.

주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

9. 종합 의견

본 물건은 부산 연제구의 주요 교통 요지인 연산역 인근에 위치한 오피스텔로, 편리한 교통과 주변 상권을 바탕으로 높은 활용도를 기대할 수 있습니다.

대항력 있는 임차인이 없어 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금이 없다는 점은 큰 장점입니다.

다만, 공동담보 물건이라는 점과 내부 확인이 불가하다는 점은 주의가 필요합니다.

전반적으로 입지 조건과 권리 관계를 고려할 때 안정적인 투자가 가능한 물건으로 판단됩니다.

10. 투자 포인트

* 연산역 역세권에 위치하여 교통 및 생활 편의성이 우수합니다.

* 대항력 있는 임차인이 없어 인수 부담이 없습니다.

* 2019년 리모델링 이력이 있어 비교적 양호한 상태일 것으로 예상됩니다.

* 부산의 중심 상업지역에 위치하여 임대 수익 및 시세 차익 기대 가능성이 있습니다.

11. 예상 입찰가

제시된 감정가는 95,000,000원입니다.

본건은 대항력 있는 임차인이 없고, 공동담보 물건으로서 추가적인 확인이 필요하나, 주변 시세 및 권리 분석 결과, 감정가 수준 또는 그 이하에서의 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

정확한 시세 산정을 위해서는 내부 확인 후 추가적인 시장 조사가 필요합니다.

보증금 인수 부담이 없음을 고려하여, 본건의 잠재 가치와 경매 시장 상황을 종합적으로 판단하여 신중하게 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

현 시세 분석을 위한 구체적인 오피스텔 매매/임대 정보 JSON이 제공되지 않아, 감정가를 기준으로 제시하며, 실제 입찰 시에는 현장 조사 및 추가 시세 조사를 통해 예상 입찰가를 재산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.