나이스옥션 법원경매 부산 2025타경21853 [4] 부산광역시 연제구 연산동 1259-4 라이크 이즈 이즈 3층306호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한라 · 평가일 2025.05.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 연제구 연산동에 소재하는 연제초등학교 북측 인근에 위치하며 부근은 근린생활시설, 유사 규모의 다세대주택 및 오피스텔, 단독주택 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 원활하며 인근에 노선버스정류장이 위치하고 도보로 약 6분 거리에 부산지하철1,3호선(연산역)이 소재하여 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 지하1층 지상10층 건물 내 2층 202호 외 13개호로서
[사용승인일: 2003.04.18]

·외 벽: 몰탈위 페인팅, 미장돌 및 징크판넬 등 마감.
·내 벽: 벽지 및 일부 타일 마감.
·창 호: 샷시 창 구조임.

이용상태

기호(1) 내지 (14) 공히 공부상 업무시설(오피스텔)이며 각 호 폐문되어 내부는 확인치 못하였으니 경매의 진행 및 응찰시에 재확인 하시기 바람.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 지하1층 및 지상1층 주차장 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 대체로 등고평탄한 세장형의 토지로서 오피스텔의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건의 남서측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접하여 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 85m, 최고높이 120m)<건축법>, 교육환경보호구역(2022-03-23)(상대정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

·임대관계: 미상임.
·기 타:
본건은 2019년 경 리모델링 된 것으로 조사되었으며, 내부 등은 담보평가전례 등 참고자료를 통해 확인하였고 이를 감안하여 평가하였으니 이 점 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산지방법원 2025타경21853 (4)

* 소재지: 부산광역시 연제구 연산동 1259-4 라이크 이즈 이즈 3층306호 (신주소: 부산광역시 연제구 거제천로146번길 31)

* 토지면적: 5.51㎡ (약 1.67평)

* 건물면적: 22.68㎡ (약 6.86평) (전용면적 기준)

* 용도: 오피스텔 (업무시설)

* 감정가: 95,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 케OOOOOOOOOOO

* 특이사항: 공동담보

* 사용승인일: 2003년 4월 18일

2. 입지조건

* 위치: 부산광역시 연제구 연산동, 연제초등학교 북측 인근에 소재함.

* 주변 환경: 근린생활시설, 유사 규모의 다세대주택 및 오피스텔, 단독주택 등으로 형성되어 있음.

* 교통: 차량 접근이 원활하며, 인근에 노선버스정류장이 위치함. 도보 약 6분 거리에 부산지하철 1, 3호선 연산역이 소재하여 전반적인 교통 상황은 양호함.

* 도로: 본건의 남서측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접해 있음.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2020년 3월 25일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권 (채권최고액 840,000,000원)임.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있으나, 일반적인 경매 절차상 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됨.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원으로, 별도의 임차인 인수 부담은 없음.

* 주의사항: 공부상 업무시설(오피스텔)이나 각 호 폐문되어 내부는 확인치 못하였으므로, 경매 진행 및 응찰 시 반드시 내부 상태를 재확인해야 함.

4. 상권분석

* 본건이 소재한 연산동 일대는 부산의 주요 교통 및 상업 중심지 중 하나로, 다양한 근린생활시설, 업무시설, 주거시설이 복합적으로 발달해 있습니다.

* 연산역을 중심으로 상권이 활성화되어 있으며, 오피스텔 및 소형 사무실에 대한 수요가 꾸준한 지역입니다.

* 주변에 연제초등학교가 위치하고 있으며, 상업지역과 주거지역이 혼재하여 배후 수요가 탄탄합니다.

5. 생활정보

* 편의시설: 인근에 다양한 상업시설 및 편의시설 이용이 용이함.

* 교통: 부산지하철 1, 3호선 연산역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 편리한 대중교통 환경을 갖추고 있음.

* 교육: 연제초등학교가 인근에 위치하며, 교육환경보호구역(상대정화구역)으로 지정되어 있음.

* 기타: 2019년경 리모델링이 이루어진 것으로 조사되어 내부 상태가 양호할 것으로 예상됨.

6. 잠재적 리스크

* 건물 내부를 직접 확인하지 못하였으므로, 정확한 상태나 누수, 결로 등의 하자가 있을 수 있음. 입찰 전 현장 확인이 필수적임.

* 2019년 리모델링 정보가 있으나, 구체적인 내용과 현재 상태를 추가적으로 확인할 필요가 있음.

* 공동담보 물건으로, 다른 공동담보 물건의 경매 진행 상황이나 채권액 변동이 본건에 영향을 미칠 가능성이 있음.

* 인근에 경로당 이전 계획으로 인한 주민 반발 사례가 있었으나, 본건에 직접적인 혐오시설로 인한 영향은 보고되지 않았음.

7. 종합 의견

* 본건은 부산의 핵심 교통 허브인 연산역 역세권에 위치하여 뛰어난 입지적 가치를 지니고 있습니다.

* 소형 면적(22.68㎡)으로 1인 가구나 소규모 사업체를 대상으로 한 임대 수요 확보가 용이할 것으로 보입니다.

* 등기부상 인수되는 권리 및 임차인 보증금 부담이 없는 점은 큰 장점으로 작용합니다.

* 2019년 리모델링 이력은 자산 가치 유지 및 상승에 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

* 다만, 내부 확인 불가 및 공동담보 물건이라는 점을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 더블 역세권(1, 3호선 연산역) 프리미엄을 누릴 수 있는 탁월한 교통 및 입지 조건.

* 소형 오피스텔로서 낮은 초기 투자 비용 및 높은 환금성 기대.

* 임차인 보증금 인수 부담이 전혀 없음.

* 2019년 리모델링으로 인한 상품성 향상 및 가치 상승 잠재력.

* 연산동 중심상업지구에 위치하여 풍부한 임대 수요 및 배후 환경.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 95,000,000원

* 현 시세 분석: 유사 면적의 오피스텔(약 20㎡)이 48,000,000원에서 55,000,000원 범위에서 거래된 사례가 있으며, 인근 신축 오피스텔의 평당 가격을 감안할 때 지역 평균 시세는 평당 약 12,230,000원으로 추정됨. 이를 환산 시 본건(약 6.86평)의 잠재적 시장 가치는 약 83,800,000원 내외로 볼 수 있습니다.

* 종합 고려 사항: 감정가는 95,000,000원으로 책정되었으며, 이는 2019년 리모델링 및 우수한 입지 조건을 반영한 것으로 판단됩니다. 그러나 유사 면적대의 최근 실거래가격을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요할 수 있습니다.

* 예상 입찰가: 상기 내용을 종합적으로 고려할 때, 본건의 예상 입찰가는 감정가의 80% ~ 90% 수준인 약 76,000,000원에서 85,500,000원 사이에서 형성될 것으로 예상됩니다. 최종 입찰가는 현장 조사, 경매 동향, 입찰 참여자 수 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.