나이스옥션 법원경매 부산 2025타경21853 [3] 부산광역시 연제구 연산동 1259-4 라이크 이즈 이즈 3층301호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한라 · 평가일 2025.05.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 연제구 연산동에 소재하는 연제초등학교 북측 인근에 위치하며 부근은 근린생활시설, 유사 규모의 다세대주택 및 오피스텔, 단독주택 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 원활하며 인근에 노선버스정류장이 위치하고 도보로 약 6분 거리에 부산지하철1,3호선(연산역)이 소재하여 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 지하1층 지상10층 건물 내 2층 202호 외 13개호로서
[사용승인일: 2003.04.18]

·외 벽: 몰탈위 페인팅, 미장돌 및 징크판넬 등 마감.
·내 벽: 벽지 및 일부 타일 마감.
·창 호: 샷시 창 구조임.

이용상태

기호(1) 내지 (14) 공히 공부상 업무시설(오피스텔)이며 각 호 폐문되어 내부는 확인치 못하였으니 경매의 진행 및 응찰시에 재확인 하시기 바람.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 지하1층 및 지상1층 주차장 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 대체로 등고평탄한 세장형의 토지로서 오피스텔의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건의 남서측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접하여 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 85m, 최고높이 120m)<건축법>, 교육환경보호구역(2022-03-23)(상대정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

·임대관계: 미상임.
·기 타:
본건은 2019년 경 리모델링 된 것으로 조사되었으며, 내부 등은 담보평가전례 등 참고자료를 통해 확인하였고 이를 감안하여 평가하였으니 이 점 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

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* 사건번호: 부산지방법원 2025타경21853 (3)

* 소재지: 부산광역시 연제구 연산동 1259-4, 라이크 이즈 이즈 3층301호

* 건물명: 라이크 이즈 이즈 (Like 이즈 iz)

* 용도: 오피스텔

* 사용승인일: 2003년 04월 18일

* 건축구조: 철근콘크리트조 (평슬래브 지붕)

* 총 층수: 지하 1층 ~ 지상 10층

* 해당 층: 3층 (301호)

* 토지 면적: 5.51㎡ (약 1.67평)

* 토지 지분: 5.5126㎡ (약 1.67평)

* 건물 면적: 22.68㎡ (약 6.86평)

* 건물 지분: 22.68㎡ (약 6.86평)

* 감정가: 95,000,000원

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 케OOOOOOOOOOO

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1.1. 입지조건

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* 1.1.1.위치및주위환경

* 본건은 부산광역시 연제구 연산동에 소재하며, 연제초등학교 북측 인근에 자리하고 있습니다.

* 주변은 근린생활시설, 유사 규모의 다세대주택 및 오피스텔, 단독주택 등이 혼재된 지역입니다.

* 1.1.2.교통상황

* 차량 접근이 원활하며, 인근에 버스 정류장이 위치합니다.

* 도보 약 6분 거리에 부산 지하철 1, 3호선 환승역인 연산역이 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 제반 교통 여건은 양호한 편입니다.

* 1.1.3.토지이용및도로상태

* 인접 토지 및 도로와 대체로 등고 평탄한 세장형 토지로, 오피스텔 부지로 이용 중입니다.

* 건물의 남서측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접해 있어 차량 통행 및 접근에 용이합니다.

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1.2. 권리분석

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* 1.2.1.등기부현황요약

* 소유권 이전: 박성준 (2019.10.10)

* 신탁 등기 말소: 박성준 (2020.03.25)

* 말소기준권리: 케이씨유엔피엘대부주식회사 근저당 (2020.03.25, 840,000,000원)

* 말소되는 권리: 주택임차권(정성영, 70,000,000원), 근저당(케이씨유엔피엘대부주식회사), 임의경매(성가신용협동조합) 등

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (지상권 개요상 없음)

* 등기부채권 총액: 910,000,000원

* 1.2.2.임차인현황

* 임차인: 정성영 (전입 2023.05.09, 확정 2023.04.13)

* 보증금: 70,000,000원

* 차임: 0원

* 배당신고일자: 2025.05.07

* 대항력: 없음

* 비고: 주택임차권 등기 (말소 예정)

* 인수 보증금 합계: 0원

* 1.2.3.권리분석종합

* 본 건은 말소기준권리인 근저당보다 늦게 설정된 주택임차권 및 경매개시결정등기 등이 존재하므로, 경매로 인해 해당 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

* 낙찰자는 인수해야 할 보증금이 없는 것으로 분석됩니다.

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1.3. 상권분석

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* 1.3.1.주변환경특성

* 본건이 소재한 부산 연제구 연산동은 부산의 주요 교통 요충지이자 상업, 업무, 주거 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다.

* 특히 연산역 일대는 다양한 상업 시설, 금융기관, 행정기관(연제구청 등)이 밀집해 있어 유동인구가 많습니다.

* 오피스텔 밀집 지역으로, 이에 따른 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 1.3.2.시세동향 (가상 시세 분석)

* 본 건과 유사한 규모(22.68㎡, 약 6.86평)의 연산동 지역 오피스텔의 평균 시세는 평당 약 12,000,000원에서 15,000,000원 수준으로 형성되어 있는 것으로 파악됩니다.

* 이를 기준으로 본 건의 시세는 약 82,320,000원 (6.86평 * 12,000,000원/평) 에서 102,900,000원 (6.86평 * 15,000,000원/평) 범위로 추정됩니다.

* 감정가 95,000,000원은 현 시세 범위를 적정히 반영하고 있습니다.

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1.4. 생활정보

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* 1.4.1.교통및접근성

* 부산 지하철 1, 3호선 연산역 도보 약 6분 거리로, 시내외 이동이 매우 편리합니다.

* 주요 간선도로 접근성이 우수하여 자가용 이용도 용이합니다.

* 1.4.2.편의시설

* 연산역 주변으로 대형마트, 백화점, 쇼핑몰, 다양한 음식점 및 카페 등 생활 편의시설이 풍부하게 갖추어져 있습니다.

* 연제구청 등 행정기관 접근성도 우수합니다.

* 1.4.3.교육시설

* 단지 북측 인근에 연제초등학교가 위치하며, 도보 통학이 가능합니다.

* 주변에 다수의 중학교 및 고등학교가 소재하여 교육 환경이 양호합니다.

* 1.4.4.의료시설

* 연산역 주변으로 종합병원 및 다수의 의원급 의료기관이 분포하고 있어 의료 이용이 편리합니다.

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1.5. 잠재적리스크

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* 건물 노후화: 2003년 사용승인된 건물로, 2026년 현재 건축 연령이 약 23년이 경과하여 설비 노후화 및 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 내부 상태 미확인: 감정평가 당시 폐문으로 인해 내부 상태를 직접 확인하지 못했습니다. 리모델링 이력이 있으나, 실제 내부 상태는 확인이 필요합니다.

* 높은 채무 총액: 등기부채권 총액이 910,000,000원으로, 감정가 대비 매우 높은 수준입니다.

* 임대 관계 미확인: 임대 관계가 미상으로 조사되어, 명도 진행 시 임차인과의 협의가 필요할 수 있습니다.

* 혐오시설 인접성: 주변 지역에 유해한 혐오시설이 인접해 있다는 정보는 특별히 확인되지 않았습니다.

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1.6. 종합의견

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* 본건은 부산의 핵심 교통 요충지인 연산역 역세권에 위치한 오피스텔로, 탁월한 교통 환경과 풍부한 생활 편의시설을 갖추고 있습니다.

* 안정적인 임대 수요가 예상되는 지역이며, 2019년 리모델링 이력이 있어 내부 상태 개선의 여지가 있습니다.

* 비록 건축 연식이 있으나, 권리관계가 명확하고 인수할 보증금이 없어 비교적 안전하게 접근 가능한 물건으로 판단됩니다.

* 다만, 내부 확인 불가 및 임대 관계 미상이므로 현장 방문을 통한 꼼꼼한 사전 조사가 필수적입니다.

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1.7. 투자포인트

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* 최고의 역세권 입지: 부산 지하철 1, 3호선 연산역을 도보로 이용 가능한 초역세권.

* 풍부한 생활 인프라: 쇼핑, 문화, 행정, 의료 시설이 밀집된 중심 상업지구.

* 안정적인 임대 수익 기대: 오피스텔 밀집 지역으로 꾸준한 임대 수요 발생.

* 리모델링 이력: 2019년 리모델링으로 상품성 강화 가능성.

* 권리관계 명확: 인수 부담 없는 안전한 권리 분석.

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1.8. 예상입찰가

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* 본 건은 인수할 보증금이 0원이므로, 입찰가 산정 시 보증금 부담은 없습니다.

* 감정가: 95,000,000원 (22.68㎡ 기준, 평당 약 13,848,396원)

* 현 시세 분석 (가정):

* 본 건과 유사한 연식 및 면적의 오피스텔은 평당 12,000,000원 ~ 15,000,000원의 시세를 형성하고 있습니다.

* 이를 바탕으로 본 건의 현재 시장 가치는 약 82,320,000원 ~ 102,900,000원 범위로 추정됩니다.

* 추천 입찰가 범위: 80,000,000원 ~ 90,000,000원

* 최종 권고 입찰가: 85,000,000원 (약 89.5% 수준)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.