나이스옥션 법원경매 부산 2025타경23339 [2] 부산광역시 동래구 사직동 98-6 삼정지성빌라 8층801호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부산 · 평가일 2026.01.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 연제구 거제동 소재 '남문초등학교' 서측 인근에 위치하며 인근은 아파트, 근린생활시설 등으로 형성된 지역으로서 주위환경 양호함.

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동래구 사직동 소재 '사직야구장' 북동측 인근에 위치하며 인근은 아파트, 근린생활시설 등으로 형성된 지역으로서 주위환경 양호함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도 3호선 종합운동장역이 소재하여 대중교통상황은 양호함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도 3호선 사직역이 소재하여 대중교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 11층 건물 내 8층 801호로서, (사용승인일:2001.07.07) 외벽 : 몰탈위 페인팅 등, 내벽 : -, 창호 : 샷시창호임. 현장조사시 폐문부재로 내부는 확인하지 못하였음.

건물의 구조

철근콘크리트벽식구조 경사슬래브지붕 23층 건물(102동) 내 16층 1602호로서, (사용승인일:2002.06.01) 외벽 : 몰탈위 페인팅, 인조석 붙임 마감 등, 내벽 : -, 창호 : 샷시창호임. 현장조사시 폐문부재로 내부는 확인하지 못하였음.

이용상태

본건은 공부상 공동주택(아파트)로 이용중인 것으로 조사되나 현장조사시 폐문부재로서 내부 이용상태는 확인하지 못하였음.

이용상태

본건은 공부상 공동주택(아파트)로 이용중인 것으로 조사되나 현장조사시 폐문부재로서 내부 이용상태는 확인하지 못하였음.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 공동현관설비, 승강기설비, 지하주차장 등이 되어있음.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 공동현관설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 등고평탄한 가장형의 토지로 아파트 부지로 이용중임.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 등고평탄한 가장형의 토지로 아파트 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 광대로, 남측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

인접 도로상태등

본건 남측으로 폭 약 20미터, 서측으로 폭 약 10미터, 북측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

거제동 1475 :준주거지역 , 광로3류(폭 40m~50m)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역(2020-01-22)(최고높이 48m)<건축법>.

토지이용계획 및 제한상태

거제동 1475 :제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 교육환경보호구역(상대정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 교육환경보호구역(절대정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-04-28)<교육환경 보호에 관한 법률>, 택지개발지구<택지개발촉진법>, <추가기재>공동주택용지

공부와의 차이

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 : -.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 : -.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 물건개요

사건번호: 부산지방법원 2025타경23339 (2)

소재지: 부산광역시 동래구 사직동 98-6 삼정지성빌라 8층801호

용도: 아파트

경매구분: 부동산임의경매

1.2. 면적정보

토지면적: 15.54㎡ (약 4.70평)

건물면적: 83.03㎡ (약 25.12평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

건축물대장 상 기재된 대지면적은 15.54㎡이며, 건물 연면적 관련 정보는 JSON 데이터에 `archArea: 96.36㎡` (약 29.15평) 및 `totDongTotArea: 159.7㎡` (약 48.31평)으로 기재되어 있으나, 이는 전체 건물 면적일 수 있으며 본 건 전용면적은 83.03㎡로 확인됩니다.

1.3. 감정가및매각정보

감정가: 257,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.4. 특이사항

특이사항: 유동화물건

특수물건정보: 유동화물건

2. 입지조건

2.1. 위치및주위환경

본 건은 부산광역시 동래구 사직동 소재 '사직야구장' 북동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트, 근린생활시설 등으로 형성된 지역으로서 주위환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통상황

본 건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도 3호선 사직역(또는 종합운동장역)이 소재하여 대중교통 이용은 편리한 편입니다.

2.3. 토지이용및도로조건

토지는 인접 도로와 등고평탄한 가장형의 토지로 아파트 부지로 이용 중입니다.

본 건은 남측으로 폭 약 20미터, 서측으로 폭 약 10미터, 북측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획및제한사항

본 건 소재지는 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 소로1류(폭 10m~12m), 중로1류(폭 20m~25m)에 접하고 있습니다.

또한, 교육환경보호구역(상대정화구역, 절대정화구역) 및 상대보호구역(2025-04-28)에 해당하며, 택지개발지구(공동주택용지)로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

본 건 등기부등본 요약에 따르면, 현재까지 소유권 보존, 이전, 근저당, 가압류, 임의경매 개시결정 등의 권리 변동이 있었습니다.

3.2. 말소기준권리및채권총액

말소기준권리: 부산축산업협동조합 근저당 (2020-04-14, 금120,000,000원)

등기부 채권 총액 (기재된 모든 권리 합계): 1,013,255,633원

3.3. 임차인현황

인수 보증금 합계: 0원

본 건은 임차인 현황 상 인수할 보증금이 없는 것으로 파악됩니다.

3.4. 매각후소멸되지않는권리

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요: (세부 내용 미확인)

주의사항: 해당 권리에 대한 세부 확인이 필요합니다.

4. 상권및생활정보

4.1. 상권분석

본 건이 소재한 사직동 일대는 주거 밀집 지역으로, 주변에 아파트 단지와 함께 다양한 근린생활시설이 분포하여 생활 편의성이 갖추어진 지역입니다. 사직야구장 인근으로 유동인구가 있으며, 주거지로서의 안정적인 상권을 형성하고 있습니다.

4.2. 교육시설

토지이용계획 상 교육환경보호구역으로 지정되어 있어, 인근에 초등학교, 중학교, 고등학교 등 교육시설이 위치할 것으로 예상됩니다. (예: 사직초등학교, 사직중학교, 사직고등학교 등)

4.3. 편의시설

인근 근린생활시설 및 대중교통망을 통해 쇼핑, 외식 등 다양한 편의시설 이용이 용이합니다. 사직야구장 인근으로 CGV, 아시아드주경기장 등 문화 및 스포츠 시설 접근성 또한 좋습니다.

4.4. 주변시설(혐오시설포함)

사직야구장, 부산어린이대공원, 아시아드 주경기장 등이 인접해 있어 문화 및 여가 활동이 용이합니다. 주변 검색 결과, 본 건의 직접적인 인근 지역에서 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았으며, 전반적으로 주거 및 생활 편의 시설 위주로 구성된 지역으로 파악됩니다.

5. 잠재적리스크

5.1. 내부미확인

현장 조사 시 폐문부재로 내부를 확인하지 못하였으므로, 건물 내부의 상태, 관리 상태, 누수, 균열, 불법 건축물 여부 등 하자 여부에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

5.2. 등기부상정보불일치

제공된 JSON 데이터 상 건물 주용도가 '단독주택'으로 표기되어 있으나, 물건의 실제 용도와 등기부 상의 '아파트' 표기 간에 차이가 있습니다. 또한, 건축 구조 또한 JSON 데이터에서는 '벽돌구조'로, 제공된 텍스트에서는 '철근콘크리트조'로 상이하게 기재되어 있어, 실제 현황 및 등록 사항에 대한 추가 확인이 요구됩니다.

5.3. 미확인권리위험

등기부상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 '지상권개요:' 항목이 있으나 세부 내용이 기재되어 있지 않습니다. 해당 권리가 존재할 경우, 낙찰자가 인수해야 할 부담이 될 수 있으므로 철저한 조사가 필요합니다.

6. 종합의견

본 건은 부산 동래구 사직동에 위치한 아파트로, 사직야구장 인근에 자리하여 입지 및 교통 여건이 양호합니다. 특히 인수할 임차인의 보증금이 없어 명도 부담이 적다는 장점이 있습니다. 그러나 현장 방문 시 내부 확인이 불가능했고, 등기부상 건물 용도 및 구조에 대한 정보 불일치, 그리고 매각으로 소멸되지 않는 지상권의 존재 가능성 등 확인이 필요한 리스크 요소를 안고 있습니다. 이러한 리스크를 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

7. 투자포인트

* 명도 부담 최소화: 인수할 임차 보증금이 0원으로, 명도 관련 절차가 간소화될 수 있습니다.

* 우수한 접근성: 시내버스 및 지하철 3호선 이용이 편리하여 대중교통 접근성이 뛰어납니다.

* 안정적인 주거 환경: 아파트 및 근린생활시설이 잘 갖춰진 주거 지역으로, 안정적인 생활 환경을 제공합니다.

* 유동화 물건: 유동화 물건의 특성상 경쟁력 있는 가격으로 낙찰될 가능성이 있습니다.

8. 예상입찰가

감정가 257,000,000원을 기준으로, 현장 내부 미확인, 등록 정보 불일치, 미확인 권리 존재 가능성 등의 잠재적 리스크를 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 정확한 예상 입찰가는 추가적인 현장 조사 및 권리 분석을 통해 파악된 리스크의 정도에 따라 달라질 수 있으며, 시장 상황 및 본 건의 실제 가치 평가를 기반으로 산정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.