나이스옥션 법원경매 수원 2025타경159 [15] 경기도 오산시 금암동 499 세교 서희스타힐스 1206동 14층1403호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 비상 · 평가일 2026.01.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 기호(1~13)은 경기도 화성시 능동 소재 '능동고등학교' 북동측 근거리에 위치, 본건 기호(14)는 경기도 화성시 석우동 소재 '한국지역난방공사 화성지사' 남서측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설 및 오피스텔, 공장 및 창고, 아파트 단지 등이 소재하는 지역으로서, 제반 입지여건은 대체로 보통시됩니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하는 등 대중교통수단이용은 보통시됩니다.

건물의 구조

기호(1~13) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층/지상15층 건내 제1층 제101호외 12개호로서,
외벽 : 석재붙임 마감 등
내벽 : 몰탈 위 페인팅 및 인테리어 마감 등
창호 : 샷시창호 마감 등으로 관리상태는 대체로 무난시됩니다.

기호(14) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층/지상9층 건내 제1층 제106호로서,
외벽 : 석재붙임 마감 등
내벽 : 몰탈 위 페인팅 및 인테리어 마감 등
창호 : 샷시창호 마감 등으로 관리상태는 대체로 무난시됩니다.

이용상태

기호(1~14) 공히 집합건축물대장상 근린생활시설로 이용중입니다.

설비내역

급배수시설, 위생시설, 소방설비, 엘리베이터, 지하주차장 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

기호(1~13) : 인접지 및 인접도로와 등고평탄한 2필 일단의 가장형 토지로서, 업무시설 및 상업용 건부지로 이용중입니다.

기호(14) : 인접지 및 인접도로와 등고평탄한 부정형 토지로서, 업무시설 및 상업용 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

기호(1~13) : 본건 북서측으로 약 30m 내외 및 남동측으로 약 12m 내외의 아스팔트 포장도로와 접합니다.

기호(14) : 본건 남서측으로 약 35m 내외 및 북동측으로 약 10m 내외의 아스팔트 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,2) : 근린상업지역 , 지구단위계획구역(화성동탄(1)) , 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

기호(3) : 근린상업지역 , 지구단위계획구역(화성동탄(1)) , 대로2류(폭 30m~35m)(접합) , 소로1류(폭 10m~12m)(접합) , 소로3류(폭 8m 미만)(특수도로)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다.

2) 기 타 : -

물건 비고

제시외 건물(다락) 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 수원지방법원 2025타경159 (15)

* 소재지: 경기도 오산시 금암동 499 세교 서희스타힐스 1206동 14층1403호

* 용도: 아파트

* 감정가: 375,000,000원

* 토지면적: 57.84㎡ (약 17.5평)

* 토지지분: 57.84㎡ (약 17.5평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 84.86㎡ (약 25.7평) (전용면적)

* 건물지분: 84.86㎡ (약 25.7평)

* 건물 제시외면적: 37.23㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 권OO

* 특이사항: 중복병합사건

* 주의사항: 제시외 건물(다락) 포함

* 사용승인일: 2011년 4월 6일

* 건축물 총괄표제부 요약:

* 건물명: 세교 서희스타힐스

* 총 동수: 9동

* 총 세대수: 412세대

* 대지면적: 23,812㎡

* 연면적: 56,785.59㎡

* 주차대수: 총 448대 (지하 358대, 지상 90대)

* 사용승인일: 2011년 04월 06일

* 건축물 표제부 (1206동) 요약:

* 동명: 1206동

* 층수: 지하 1층 / 지상 14층

* 구조: 철근콘크리트구조

* 지붕: (철근)콘크리트경사지붕

* 해당 동 세대수: 56세대

* 건축물 전유부 (1403호) 요약:

* 동명: 1206동

* 호수: 1403호

* 층: 14층

* 면적: 84.86㎡ (전용면적)

1.1. 입지조건

* 주위환경: 본건은 주변에 근린생활시설, 오피스텔, 공장 및 창고, 아파트 단지 등이 소재하는 지역으로서, 제반 입지여건은 대체로 보통시됩니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하는 등 대중교통수단 이용은 보통시됩니다.

* 인접 도로상태: 본건 북서측으로 약 30m 내외 및 남동측으로 약 12m 내외의 아스팔트 포장도로와 접합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 근린상업지역, 지구단위계획구역, 소로1류/대로2류/소로3류 접합, 가축사육제한구역, 비행안전제6구역, 성장관리권역 등에 해당합니다.

* 혐오시설:

* 주변 지역에 대한 조사 결과, 해당 아파트 단지 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 직접적으로 확인되지 않았습니다. 다만, '공장 및 창고'가 주변에 소재한다는 점은 참고할 수 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 우리은행 근저당권 (2022-10-13 접수)

* 등기부 현황:

* 소유권보존: 한국토지주택공사 (2011-05-17)

* 소유권이전: 최창길 (2022-10-13, 매매)

* 근저당: 우리은행 (2022-10-13, 80,630,000원) - 말소기준권리

* 근저당: 우리은행 (2022-10-13, 232,100,000원)

* 근저당: 권대일 (2023-12-06, 260,000,000원)

* 압류: 동화성세무서장 (2024-12-06)

* 임의경매: 권대일 (2025-01-09, 257,095,890원)

* 채권액 총계: 572,730,000원 (등기부채권 총액 기준)

* 인수/소멸 권리:

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요: 해당사항 없음)

* 말소기준권리보다 후순위인 모든 근저당, 압류, 임의경매 등은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상입니다.

* * 임대관계가 미상이므로, 실제 거주하는 임차인이 있을 수 있으며, 이 경우 대항력 유무 및 보증금/차임 등의 권리관계를 인수할 가능성이 있으니 현장 조사를 통해 반드시 확인해야 합니다.

1.3. 상권분석

* 주변 상업시설: 근린생활시설, 오피스텔, 공장 및 창고, 아파트 단지 등이 혼재하는 지역으로, 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 집객 시설: 아파트 단지 내 상가 및 주변 상업시설, 오피스텔 등 유동인구가 있을 수 있는 시설들이 분포하고 있습니다.

1.4. 생활정보

* 단지 정보:

* 아파트명: 오산세교 서희스타힐스

* 주소: 경기도 오산시 금암동 499

* 사용승인일: 2011년 4월 6일

* 총 동수: 8동

* 총 세대수: 412세대

* 최고층: 18층

* 지상 주차대수: 90대 (단지 전체 정보)

* 지하 주차대수: 15대 (단지 전체 정보)

* 총 주차대수: 90대 (단지 전체 정보 - *참고: 건축물표제부상 총 주차대수는 448대이나, 제공된 아파트 정보 기준으로 기재*)

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 커뮤니티공간, 자전거보관소

* 교육시설:

* 능동고등학교가 인근에 위치해 있습니다.

* 편의시설:

* 단지 내 편의시설 및 주변 근린생활시설을 이용할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 제시외 건물(다락): 감정평가서상 '제시외 건물(다락) 포함'으로 명시되어 있어, 매각에 포함되나 실제 이용 및 법적 문제 발생 가능성을 확인해야 합니다.

* 중복병합사건: 여러 사건이 병합되어 진행되는 경우, 복잡한 절차나 추가적인 변수 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 미상 임대관계: 임차인이 존재할 경우, 대항력 유무 및 보증금 인수 여부가 불확실하여 추가적인 자금 부담이 발생할 수 있습니다.

* 권리관계 복잡성: 여러 채권자 및 압류가 등기되어 있어, 경매 절차 진행 및 낙찰 후 잔금 납부 과정에서 특이사항 발생 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 오산시 금암동에 위치한 세교 서희스타힐스 아파트 1206동 14층 1403호로, 적정 규모의 전용면적(84.86㎡)과 사용승인 연도(2011년)를 가지고 있습니다. 주변은 주거 및 상업, 업무 시설이 혼재된 지역으로 생활 인프라는 보통 수준입니다. 권리관계상 말소기준권리 이후 다수의 채권 및 압류가 존재하나, 최종 경매 신청 채권자의 권리가 말소기준권리가 되어 통상적인 경매 절차대로 진행될 경우, 인수되는 권리는 없을 것으로 보입니다. 다만, 임대 관계가 미상인 점과 제시외 건물(다락) 포함 여부는 현장 확인 및 추가 조사가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 적정 시세 수준의 감정가: 최근 실거래가 및 감정가가 유사한 수준으로 형성되어 있어 시세 대비 급격한 하락 가능성은 낮아 보입니다.

* 14층의 양호한 층수: 아파트의 층수 중 중간 이상으로, 일조 및 조망 면에서 유리할 수 있습니다.

* 일괄매각: 토지 및 건물 전체가 일괄 매각되므로 소유권 확보에 용이합니다.

* 복합상권: 주거 외에 근린생활시설, 오피스텔 등 다양한 용도의 시설이 혼재되어 있어 상권 활성화 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과,

* 2026년 7월 24일 거래: 84.86㎡, 12층, 41,000만원

* 2026년 7월 1일 거래: 84.70㎡, 4층, 35,700만원

* 2026년 7월 1일 거래: 84.86㎡, 6층, 36,300만원

최근 3건의 실거래 평균가는 약 37,666만원이며, 본건의 감정가는 37,500만원입니다. 현재 시세는 감정가와 최근 실거래가 평균액과 유사한 수준으로 판단됩니다. 본건은 14층으로 다른 거래 사례보다 층수가 높아 가산점을 줄 수 있습니다. 또한, 제시외 건물(다락)이 포함되어 있으나, 이는 감정가에 반영되었을 가능성이 높습니다.

임차인 인수 보증금이 없다는 점을 고려했을 때, 일반적인 경매 투자 시 낙찰가율을 100% ~ 105% 내외로 고려해볼 수 있습니다.

감정가: 37,500만원

최근 시세 평균: 약 37,666만원

따라서, 본건의 예상 입찰가는 다음과 같이 산정해볼 수 있습니다.

* 최소 입찰가: 감정가의 100% 수준인 37,500만원부터 시작

* 적정 입찰가: 최근 실거래가 평균 및 층수 이점을 고려하여 37,500만원 ~ 39,500만원 범위

최종 입찰가 결정은 현장 조사를 통한 임차인 및 물건 상태 확인, 주변 시세 변동 추이, 입찰 참여자 수 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.