나이스옥션 법원경매 수원 2025타경159 [14] 경기도 화성시 석우동 31-3 이너매스플래티늄 1층106호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 비상 · 평가일 2026.01.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 기호(1~13)은 경기도 화성시 능동 소재 '능동고등학교' 북동측 근거리에 위치, 본건 기호(14)는 경기도 화성시 석우동 소재 '한국지역난방공사 화성지사' 남서측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설 및 오피스텔, 공장 및 창고, 아파트 단지 등이 소재하는 지역으로서, 제반 입지여건은 대체로 보통시됩니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하는 등 대중교통수단이용은 보통시됩니다.

건물의 구조

기호(1~13) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층/지상15층 건내 제1층 제101호외 12개호로서,
외벽 : 석재붙임 마감 등
내벽 : 몰탈 위 페인팅 및 인테리어 마감 등
창호 : 샷시창호 마감 등으로 관리상태는 대체로 무난시됩니다.

기호(14) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층/지상9층 건내 제1층 제106호로서,
외벽 : 석재붙임 마감 등
내벽 : 몰탈 위 페인팅 및 인테리어 마감 등
창호 : 샷시창호 마감 등으로 관리상태는 대체로 무난시됩니다.

이용상태

기호(1~14) 공히 집합건축물대장상 근린생활시설로 이용중입니다.

설비내역

급배수시설, 위생시설, 소방설비, 엘리베이터, 지하주차장 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

기호(1~13) : 인접지 및 인접도로와 등고평탄한 2필 일단의 가장형 토지로서, 업무시설 및 상업용 건부지로 이용중입니다.

기호(14) : 인접지 및 인접도로와 등고평탄한 부정형 토지로서, 업무시설 및 상업용 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

기호(1~13) : 본건 북서측으로 약 30m 내외 및 남동측으로 약 12m 내외의 아스팔트 포장도로와 접합니다.

기호(14) : 본건 남서측으로 약 35m 내외 및 북동측으로 약 10m 내외의 아스팔트 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,2) : 근린상업지역 , 지구단위계획구역(화성동탄(1)) , 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

기호(3) : 근린상업지역 , 지구단위계획구역(화성동탄(1)) , 대로2류(폭 30m~35m)(접합) , 소로1류(폭 10m~12m)(접합) , 소로3류(폭 8m 미만)(특수도로)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다.

2) 기 타 : -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 수원지방법원 2025타경159 (14)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 우OOO

중복병합사건: 해당 (특수물건정보 포함)

1.2. 물건 현황

1.2. 1. 토지 현황

소재지: 경기도 화성시 석우동 31-3 이너매스플래티늄 1층106호

용도: 근린상가

토지면적: 14.22㎡ (약 4.30평)

토지지분: 14.219999999999999㎡ (약 4.30평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

1.2. 2. 건물 현황

건물면적: 53.90㎡ (약 16.30평)

건물지분: 53.9㎡ (약 16.30평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

집합건축물대장상 용도: 근린생활시설

1.3. 감정가 및 매각대상

감정가: 532,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경기도 화성시 석우동 소재 '한국지역난방공사 화성지사' 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 근린생활시설, 오피스텔, 공장 및 창고, 아파트 단지 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 입지 여건은 보통 수준입니다. 본건이 위치한 화성시 동탄 지역은 2기 신도시로 개발되었으며, 동탄역을 중심으로 상권이 형성되어 있습니다. 특히 석우동은 동탄1신도시(서동탄)에 속하며, 비교적 오래된 지역상권에 학원가가 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준으로 판단됩니다. 동탄신도시는 GTX-A 노선 개통 예정 등 교통망 개선이 기대되는 지역입니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 내역

집합건물 등기부 요약에 따르면, 말소기준권리는 우리은행의 근저당권(을3, 접수일자 2023-12-06, 채권최고액 390,000,000원)입니다.

이하 권리들은 모두 말소기준권리보다 후순위이거나 말소 대상입니다.

- 소유권이전(갑6, 2023-12-06) 및 근저당권(을4, 2024-04-30), 소유권이전청구권가등기(갑7, 2024-04-30), 임의경매(갑8, 2025-01-08), 압류(갑9, 2025-09-30), 압류(갑10, 2026-04-15) 등은 매각으로 인해 소멸됩니다.

- 선순위 권리인 신탁등기말소(갑5, 2022-05-19)는 현재 권리관계에 영향을 미치지 않습니다.

3.2. 임차인 현황

임차인 보증금 합계는 0원으로 조사되었습니다. 다만, 임대관계는 미상으로 확인되어 실제 점유 관계 및 임대차 내역은 별도 확인이 필요합니다.

3.3. 인수/소멸 권리

매각으로 인해 모든 등기된 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다. "매각으로 소멸되지 않는 권리" 항목에 기재된 사항은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 화성시 석우동은 동탄신도시의 일부로, 주거 단지와 상업 시설, 오피스텔, 업무 시설 등이 복합적으로 입지해 있습니다. 특히 이너매스플래티늄 건물 자체는 복합 건물로, 근린생활시설과 업무시설로 이용되고 있습니다. 주변으로는 '한국지역난방공사 화성지사' 등이 위치하며, 상업 및 업무 기능이 혼재된 지역입니다. 동탄역을 중심으로 한 지역은 신축 상권으로 발전하고 있으며, 석우동은 상대적으로 오래된 상권 내에서 학원가 등이 발달한 특징을 보입니다.

4.2. 주변 시설

본건 인근에는 근린생활시설, 오피스텔, 공장 및 창고, 아파트 단지 등이 소재하고 있습니다. 또한, 동탄역 주변에는 백화점(롯데백화점 동탄점)과 같은 대형 쇼핑 시설이 있으며, 북광장 및 남광장 지역에 중심상권이 형성되어 있습니다. 주변에 학원가가 발달해 있으며, 이마트 리뉴얼 후 편의시설도 확충되는 등 생활 편의성이 높은 지역입니다. 검색 결과 상, 특정 혐오시설에 대한 정보는 발견되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 다양한 근린생활시설과 상업 시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다. 이마트 등 대형 마트 및 쇼핑 시설 이용이 용이하며, 병원 등 의료 시설 접근성도 양호한 편입니다.

5.2. 교육시설

본건이 위치한 지역 인근에는 '능동고등학교'가 소재하며, 동탄신도시 내 학원가가 잘 형성되어 있어 교육 환경이 우수한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 특이사항 및 주의사항

본건은 중복병합사건으로, 사건 처리 및 경매 진행 과정에서 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

임대관계가 미상으로 조사되어, 실제 점유 현황 및 임대차 계약 여부에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

6.2. 권리상 리스크

권리분석 결과, 말소기준권리보다 선순위인 권리는 없는 것으로 판단됩니다. 매각으로 인한 권리 소멸은 확실하나, 임대차 관계 미확인으로 인한 명도 저항 가능성은 존재합니다.

6.3. 임차인 관련 리스크

임대관계가 미상이며 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있으나, 실제 해당 물건에 대한 임대차 계약이 존재하고 보증금이 지급되지 않은 상태일 수 있습니다. 이 경우, 낙찰자가 임차인에게 보증금을 지급해야 할 의무가 발생할 수 있으므로, 현장 조사를 통해 반드시 확인해야 합니다. (보증금 및 차임이 미상인 임차인이 있을 경우, 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.)

7. 종합 의견

본건은 경기도 화성시 석우동에 위치한 근린상가로, 교통 및 생활 인프라가 잘 갖추어진 동탄신도시 내에 입지하고 있습니다. 주변에 다양한 상업 시설과 주거 단지가 있어 상권 활성화 가능성이 있습니다. 권리 분석상 특별한 인수 대상 권리는 없으나, 임대 관계 미상인 점은 명도 시 주의가 필요합니다.

8. 투자 포인트

- 동탄신도시 내 근린상가로, 개발 호재 및 교통망 개선(GTX-A)으로 인한 미래 가치 상승 기대.

- 주변에 풍부한 배후 수요(아파트 단지, 오피스텔)를 바탕으로 한 안정적인 임대 수익 기대 가능.

- 권리 분석상 특이사항 없어, 명도 문제 해결 시 비교적 안전한 투자가 예상됨.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 532,000,000원입니다. 예상 입찰가는 현재 시장 상황, 유사 물건의 거래 사례, 명도 비용, 수익률 분석 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 본 물건은 임대차 관계 미상이라는 리스크 요인이 존재하므로, 이를 감안하여 보수적으로 접근하는 것이 필요합니다. 정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 현장 조사 및 추가적인 시장 분석이 필수적입니다. (인수 보증금을 제외하고 산정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.