나이스옥션 법원경매 수원 2025타경159 [13] 경기도 화성시 능동 1052-4 이너매스골드 1층103호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 비상 · 평가일 2026.01.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 기호(1~13)은 경기도 화성시 능동 소재 '능동고등학교' 북동측 근거리에 위치, 본건 기호(14)는 경기도 화성시 석우동 소재 '한국지역난방공사 화성지사' 남서측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설 및 오피스텔, 공장 및 창고, 아파트 단지 등이 소재하는 지역으로서, 제반 입지여건은 대체로 보통시됩니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하는 등 대중교통수단이용은 보통시됩니다.

건물의 구조

기호(1~13) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층/지상15층 건내 제1층 제101호외 12개호로서,
외벽 : 석재붙임 마감 등
내벽 : 몰탈 위 페인팅 및 인테리어 마감 등
창호 : 샷시창호 마감 등으로 관리상태는 대체로 무난시됩니다.

기호(14) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층/지상9층 건내 제1층 제106호로서,
외벽 : 석재붙임 마감 등
내벽 : 몰탈 위 페인팅 및 인테리어 마감 등
창호 : 샷시창호 마감 등으로 관리상태는 대체로 무난시됩니다.

이용상태

기호(1~14) 공히 집합건축물대장상 근린생활시설로 이용중입니다.

설비내역

급배수시설, 위생시설, 소방설비, 엘리베이터, 지하주차장 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

기호(1~13) : 인접지 및 인접도로와 등고평탄한 2필 일단의 가장형 토지로서, 업무시설 및 상업용 건부지로 이용중입니다.

기호(14) : 인접지 및 인접도로와 등고평탄한 부정형 토지로서, 업무시설 및 상업용 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

기호(1~13) : 본건 북서측으로 약 30m 내외 및 남동측으로 약 12m 내외의 아스팔트 포장도로와 접합니다.

기호(14) : 본건 남서측으로 약 35m 내외 및 북동측으로 약 10m 내외의 아스팔트 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,2) : 근린상업지역 , 지구단위계획구역(화성동탄(1)) , 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

기호(3) : 근린상업지역 , 지구단위계획구역(화성동탄(1)) , 대로2류(폭 30m~35m)(접합) , 소로1류(폭 10m~12m)(접합) , 소로3류(폭 8m 미만)(특수도로)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다.

2) 기 타 : -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경159 (13)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 우OOO

1.2. 물건 상세정보

소재지: 경기도 화성시 능동 1052-4 이너매스골드 1층103호

용도: 근린상가

감정가: 350,000,000원

토지면적: 12.07㎡ (약 3.65평)

건물면적: 42.56㎡ (약 12.87평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본 건은 경기도 화성시 능동 소재 '능동고등학교' 북동측 근거리에 위치하고 있으며, 주변에는 근린생활시설, 오피스텔, 공장, 창고, 아파트 단지 등이 혼재되어 있는 지역입니다. 전반적인 입지 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용 현황 및 형태

인접 토지 및 도로와 등고평탄한 가장형 토지로서, 업무시설 및 상업용 건부지로 이용 중입니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 사항

본 건 토지는 근린상업지역, 지구단위계획구역(화성동탄(1)), 소로1류(폭 10m~12m) 및 대로2류(폭 30m~35m)에 접하고 있으며, 가축사육제한구역, 비행안전제6구역(전술), 성장관리권역 등의 법적 제한 사항이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본 건은 2011년 9월 23일 김영수 씨에게 소유권 이전된 후, 2020년 6월 16일 김태형 씨, 2023년 12월 6일 주식회사 에스엠개발산업에게 소유권 이전되었습니다.

말소기준권리인 우리은행 근저당(2023-12-06, 282,000,000원) 외 주식회사 보문가설 근저당(2024-01-19, 160,000,000원)이 설정되었으며, 이후 우리은행의 임의경매개시결정(2025-01-08, 3,867,017,129원) 및 용인세무서장, 화성시의 압류가 순차적으로 등기되었습니다.

3.2. 말소기준권리 및 인수되는 권리

우리은행의 근저당권(2023-12-06 접수)이 말소기준권리가 됩니다. 이에 따라 본 경매 절차를 통해 매각이 완료되면, 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(주식회사 보문가설 근저당, 우리은행 임의경매, 용인세무서 압류, 화성시 압류 등)는 소멸됩니다. 등기부등본상 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.3. 채권액 총계

등기부상 채권 총액은 약 442,000,000원입니다. (근저당권 2건 합계)

3.4. 임차인 현황

인수되는 보증금 합계는 0원입니다. 임대 관계는 미상입니다.

금액이 미상이라도 잠재적인 채권이 존재할 수 있으므로, 현장 확인 및 추가적인 권리 분석이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

본 건이 위치한 지역은 근린생활시설, 오피스텔, 공장, 창고, 아파트 단지 등이 혼재된 복합 상권 지역입니다. 인근에 다수의 편의점과 상업시설이 분포하고 있어 상권의 기본 활력은 유지될 것으로 보입니다.

4.2. 잠재적 수요

주변에 주거 단지 및 오피스텔이 있어 근린생활시설로서의 기본 수요는 확보될 것으로 예상됩니다. 또한, 인근의 교통 여건을 고려할 때 유동 인구 유입 가능성도 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

인근에 다수의 편의점(GS25 등)이 위치해 있으며, 생활 편의 시설 이용이 용이합니다.

5.2. 주변 교육시설

본 건은 '능동고등학교' 북동측 인근에 위치하고 있어 교육 환경 접근성이 양호합니다.

5.3. 주변 교통시설

도보로 접근 가능한 버스정류장이 다수 있어 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성도 우수합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 중복 병합 사건

본 사건은 중복 병합된 사건으로, 경매 절차가 다소 복잡하게 진행될 수 있습니다. 이로 인해 매각 기일이 변경되거나 추가적인 시간이 소요될 가능성이 있습니다.

6.2. 임대 관계 미상

임차인 현황에서 인수 보증금 합계가 0원이고 임대 관계가 미상으로 표기되어 있습니다. 명확한 임대차 관계가 확인되지 않은 경우, 인수되지 않는 보증금이라 할지라도 해당 임차인이 점유하고 있는 상태일 수 있으며, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있습니다. 따라서 철저한 현장 조사를 통해 실제 점유 관계를 파악해야 합니다.

6.3. 건물 관리 상태

건물의 외벽, 내벽, 창호 마감 상태는 대체로 무난한 것으로 평가되었으나, 실제 현황과 차이가 있을 수 있으므로 방문 시 꼼꼼한 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 화성시 능동에 위치한 근린상가로, 능동고등학교 인근에 자리하고 있어 입지 조건이 양호합니다. 토지 및 건물 면적은 소규모이나, 근린상업지역에 속해 있어 지역 상권 내에서의 활용도가 기대됩니다. 권리 분석상 특별히 인수되는 권리는 없어 보이나, 임대 관계가 미상인 점과 중복 병합 사건이라는 점은 주의 깊게 살펴볼 필요가 있습니다. 전반적으로 안정적인 상권 내 입지를 가진 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 능동고등학교 인근에 위치하여 지역 내 접근성이 좋습니다.

* 안정적인 상권: 근린생활시설, 오피스텔, 아파트 단지 등이 혼재되어 있어 기본적인 상권 수요가 있습니다.

* 권리관계 명확성: 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸되어 인수되는 권리가 없는 것으로 파악됩니다.

9. 예상 입찰가

본 물건에 대한 정확한 예상 입찰가 산정은 현재 제공된 정보만으로는 어렵습니다. 주변 유사 물건의 최근 실거래가, 공시지가, 시장 동향, 향후 개발 계획 등을 종합적으로 분석하고, 임차인 현황, 명도 가능성, 물건의 현재 상태 및 수리비 등을 고려한 면밀한 현장 조사가 선행되어야 합니다. 또한, 경매 시점의 시장 상황 변동성을 감안하여 신중하게 접근해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.