나이스옥션 법원경매 수원 2025타경159 [12] 경기도 화성시 능동 1052-4 이너매스골드 1층114호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 비상 · 평가일 2026.01.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 기호(1~13)은 경기도 화성시 능동 소재 '능동고등학교' 북동측 근거리에 위치, 본건 기호(14)는 경기도 화성시 석우동 소재 '한국지역난방공사 화성지사' 남서측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설 및 오피스텔, 공장 및 창고, 아파트 단지 등이 소재하는 지역으로서, 제반 입지여건은 대체로 보통시됩니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하는 등 대중교통수단이용은 보통시됩니다.

건물의 구조

기호(1~13) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층/지상15층 건내 제1층 제101호외 12개호로서,
외벽 : 석재붙임 마감 등
내벽 : 몰탈 위 페인팅 및 인테리어 마감 등
창호 : 샷시창호 마감 등으로 관리상태는 대체로 무난시됩니다.

기호(14) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층/지상9층 건내 제1층 제106호로서,
외벽 : 석재붙임 마감 등
내벽 : 몰탈 위 페인팅 및 인테리어 마감 등
창호 : 샷시창호 마감 등으로 관리상태는 대체로 무난시됩니다.

이용상태

기호(1~14) 공히 집합건축물대장상 근린생활시설로 이용중입니다.

설비내역

급배수시설, 위생시설, 소방설비, 엘리베이터, 지하주차장 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

기호(1~13) : 인접지 및 인접도로와 등고평탄한 2필 일단의 가장형 토지로서, 업무시설 및 상업용 건부지로 이용중입니다.

기호(14) : 인접지 및 인접도로와 등고평탄한 부정형 토지로서, 업무시설 및 상업용 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

기호(1~13) : 본건 북서측으로 약 30m 내외 및 남동측으로 약 12m 내외의 아스팔트 포장도로와 접합니다.

기호(14) : 본건 남서측으로 약 35m 내외 및 북동측으로 약 10m 내외의 아스팔트 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,2) : 근린상업지역 , 지구단위계획구역(화성동탄(1)) , 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

기호(3) : 근린상업지역 , 지구단위계획구역(화성동탄(1)) , 대로2류(폭 30m~35m)(접합) , 소로1류(폭 10m~12m)(접합) , 소로3류(폭 8m 미만)(특수도로)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다.

2) 기 타 : -

AI 물건분석

2. 물건 세부 분석

2.1. 입지조건

* 본건은 경기도 화성시 능동에 위치하며, '능동고등학교' 북동측 인근에 자리하고 있습니다.

* 주변은 다양한 용도의 시설들이 혼재된 지역으로, 상업 및 주거 활동이 활발한 지역으로 판단됩니다.

* 교통망으로는 차량 접근성이 양호하며, 대중교통 이용 또한 불편함이 없는 수준입니다.

* 인근 도로망은 본건 접근에 유리한 형태로 갖추어져 있습니다.

* 토지 이용 계획상으로도 상업 활동에 적합한 근린상업지역에 속해 있습니다.

2.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을3 근저당권 (우리은행, 2022.03.25. 접수, 채권액 240,000,000원)입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 말소되지 않고 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. 등기부 상 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 등기부채권 총액: 500,000,000원.

* 임차인 현황: 인수되는 보증금 합계는 0원입니다. 임대관계는 미상입니다.

* 임대차 관련 주의사항: 임대관계가 미상인 점은 추후 명도 과정에서 확인이 필요합니다. 보증금 및 차임 미상인 임차인이 있을 경우, 관련 법적 검토 및 별도 확인이 요구됩니다.

2.3. 상권분석

* 본건이 위치한 능동 지역은 동탄신도시의 일부로, 상업 시설과 주거 시설이 복합적으로 발달한 지역입니다.

* 인근에 다수의 아파트 단지와 오피스텔 등이 밀집해 있어, 근린생활시설로서의 기본적인 배후 수요는 확보되어 있습니다.

* 건축물대장상 용도가 근린생활시설로 등재되어 있으며, 실제 이용 현황 또한 해당 용도로 추정됩니다.

2.4. 생활정보

* 주변에는 '능동고등학교'가 인접해 있어 교육 환경과 관련된 편의성을 기대할 수 있습니다.

* 다만, 추가적인 주변 편의시설 및 혐오시설에 대한 조사가 필요합니다.

2.5. 잠재적 리스크

* 임대관계 미상: 실제 점유 중인 임차인이 있고, 그 보증금이나 차임이 미상인 경우, 명도 과정에서 예상치 못한 금전적 또는 시간적 손실이 발생할 수 있습니다.

* 중복병합사건 및 공동담보: 여러 사건이 병합되어 진행되거나 공동담보로 묶인 물건의 경우, 경매 진행 과정이 복잡하거나 채권 관계가 복잡할 수 있습니다.

* 토지 이용 제한: 비행안전제6구역(전술)에 해당하여 군사 관련 법규에 따른 건축 및 이용 제한이 있을 수 있습니다.

2.6. 종합 의견

* 본건은 경기도 화성시 능동에 위치한 근린상가로, 지역 내 상업 및 주거 시설이 혼재된 입지를 지니고 있습니다.

* 권리 관계는 매각으로 인한 소멸이 확실시되어 비교적 명확하지만, 임대차 관계 미상인 부분은 추가 확인이 필요합니다.

* 중복병합사건 및 공동담보 물건이라는 점은 경매 진행 시 특별히 주의해야 할 사항입니다.

* 화성시 능동 지역은 지속적인 개발이 이루어지고 있는 지역으로, 상권 활성화 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

2.7. 투자 포인트

* 동탄 신도시 내 상가로서, 잠재적인 배후 수요를 갖추고 있습니다.

* 권리관계가 명확히 정리될 것으로 예상되어, 비교적 안전하게 취득 가능합니다.

* 시세 조사 결과, 감정가 대비 저평가된 부분이 있다면 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

2.8. 예상 입찰가

* 인수되는 임차인의 보증금은 0원으로 확인됩니다.

* 해당 물건의 정확한 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 면밀한 현장 조사, 주변 상가 시세 및 유사 물건의 최근 낙찰가 조사가 선행되어야 합니다.

* 현재 감정가는 190,000,000원이며, 다수의 채권자와 복잡한 채권 관계를 고려할 때, 입찰 참여 전 반드시 전문가와 상의하여 보수적인 접근이 필요합니다.

* 본 정보만으로는 구체적인 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.