나이스옥션 법원경매 수원 2025타경159 [8] 경기도 화성시 능동 1052-4 이너매스골드 1층110호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 비상 · 평가일 2026.01.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 기호(1~13)은 경기도 화성시 능동 소재 '능동고등학교' 북동측 근거리에 위치, 본건 기호(14)는 경기도 화성시 석우동 소재 '한국지역난방공사 화성지사' 남서측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설 및 오피스텔, 공장 및 창고, 아파트 단지 등이 소재하는 지역으로서, 제반 입지여건은 대체로 보통시됩니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하는 등 대중교통수단이용은 보통시됩니다.

건물의 구조

기호(1~13) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층/지상15층 건내 제1층 제101호외 12개호로서,
외벽 : 석재붙임 마감 등
내벽 : 몰탈 위 페인팅 및 인테리어 마감 등
창호 : 샷시창호 마감 등으로 관리상태는 대체로 무난시됩니다.

기호(14) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층/지상9층 건내 제1층 제106호로서,
외벽 : 석재붙임 마감 등
내벽 : 몰탈 위 페인팅 및 인테리어 마감 등
창호 : 샷시창호 마감 등으로 관리상태는 대체로 무난시됩니다.

이용상태

기호(1~14) 공히 집합건축물대장상 근린생활시설로 이용중입니다.

설비내역

급배수시설, 위생시설, 소방설비, 엘리베이터, 지하주차장 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

기호(1~13) : 인접지 및 인접도로와 등고평탄한 2필 일단의 가장형 토지로서, 업무시설 및 상업용 건부지로 이용중입니다.

기호(14) : 인접지 및 인접도로와 등고평탄한 부정형 토지로서, 업무시설 및 상업용 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

기호(1~13) : 본건 북서측으로 약 30m 내외 및 남동측으로 약 12m 내외의 아스팔트 포장도로와 접합니다.

기호(14) : 본건 남서측으로 약 35m 내외 및 북동측으로 약 10m 내외의 아스팔트 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,2) : 근린상업지역 , 지구단위계획구역(화성동탄(1)) , 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

기호(3) : 근린상업지역 , 지구단위계획구역(화성동탄(1)) , 대로2류(폭 30m~35m)(접합) , 소로1류(폭 10m~12m)(접합) , 소로3류(폭 8m 미만)(특수도로)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다.

2) 기 타 : -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 수원지방법원 2025타경159 (8)

소재지: 경기도 화성시 능동 1052-4 이너매스골드 1층 110호

용도: 근린상가

감정가: 345,000,000원

토지면적: 12.29㎡ (약 3.72평)

토지지분: 12.29㎡ (약 3.72평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 43.32㎡ (약 13.11평)

건물지분: 43.32㎡ (약 13.11평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 우OOO

1.2. 건물 정보

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층/지상15층 건물 내 제1층 110호 (건물 전체로는 기호(1~13)에 해당)

외벽: 석재붙임 마감 등

내벽: 몰탈 위 페인팅 및 인테리어 마감 등

창호: 샷시창호 마감 등

건물 관리상태: 대체로 무난함.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 능동 소재 '능동고등학교' 북동측 근거리에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 근린생활시설, 오피스텔, 공장, 창고, 아파트 단지 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 입지 여건은 보통 수준으로 평가됩니다. '이너매스골드' 건물은 2011년에 준공되었으며, 총 15층 높이의 집합건물입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다. 화성시에는 다양한 시내버스 및 마을버스 노선이 운영되고 있어 시내외 이동이 가능합니다.

2.3. 인접 도로상태

본건이 속한 건물(기호 1~13)은 북서측 약 30m 내외 및 남동측 약 12m 내외의 아스팔트 포장도로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지 이용계획 및 제한상태

본건 토지는 근린상업지역, 지구단위계획구역(화성동탄(1)), 소로1류(폭 10m~12m), 가축사육제한구역, 비행안전제6구역, 성장관리권역 등에 속해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을3, 우리은행 근저당권 (접수일자: 2022-02-15, 채권금액: 3,600,000,000원)이 말소기준권리입니다.

3.2. 매각으로 소멸되는 권리

말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸됩니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권은 매각으로 소멸되지 않는 권리로 기재되어 있습니다. 단, 상세 내용은 없습니다.

3.4. 등기부 현황 요약

* 갑5: 주식회사익현, 소유권이전4번신탁등기말소 (2022-02-15)

* 갑6: 주식회사에스엠개발산업, 소유권이전 (2022-02-15)

* 을3: 우리은행, 근저당권 (2022-02-15), 3,600,000,000원 (말소기준권리)

* 갑11: 우리은행, 임의경매 (2025-01-08), 3,867,017,129원 (수원지방법원 2025타경159)

* 갑12: 용인세무서장, 압류 (2025-09-30)

* 갑13: 화성시, 압류 (2026-04-15)

등기부채권 총액: 3,600,000,000원

3.5. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대관계: 미상

* 임차인 중 보증금 또는 차임이 미상인 경우가 있을 수 있으므로, 현장 조사 및 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 이용 현황

본건은 집합건축물대장상 근린생활시설로 이용 중입니다.

4.2. 주변 상권

주변은 근린생활시설, 오피스텔, 아파트 단지 등이 혼재된 복합 상권입니다. '이너매스골드' 건물은 업무시설 및 근린생활시설 용도로 이용되고 있으며, 주변 상권이 훌륭하여 생활 편의성이 높다는 평가가 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

능동고등학교가 북동측 인근에 위치하며, 한국지역난방공사 화성지사가 남서측 인근에 있습니다. 또한, 주변에 다양한 의료시설(동물병원, 치과, 의원, 약국 등)이 있어 생활 편의성이 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 중복병합사건 및 공동담보

본건은 중복 병합 사건이며 공동 담보로 묶여 있어, 권리 관계가 복잡할 수 있습니다.

6.2. 임대 관계 미상

임차인의 현황 및 보증금, 차임 등 임대 관계가 정확히 파악되지 않은 점은 명도 진행 시 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 화성시 능동에 위치한 근린상가 건물로, 주변에 다양한 시설이 혼재하여 입지 여건은 보통 수준입니다. 건물 자체는 근린생활시설로 이용 중이며, 일반적인 관리 상태는 무난한 것으로 보입니다. 교통 접근성과 주변 생활 편의 시설 또한 양호한 편입니다. 다만, 사건이 중복 병합되었고 공동 담보로 묶여 있다는 점, 그리고 임차인 현황 및 임대 관계가 미상이라는 점은 경매 진행 및 낙찰 후 명도 과정에서 주의가 필요한 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 화성시 동탄 지역 내 근린상업지역에 위치하여 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

* 건물 자체는 근린생활시설로 현재 이용 중에 있어, 바로 상업적 활용이 가능합니다.

* 주변에 아파트 단지 및 기타 상업 시설이 혼재하여 배후 수요가 존재합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 345,000,000원입니다. 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 파악되었습니다. 예상 입찰가는 현장 방문을 통한 물건 상태 확인, 주변 시세 및 임대 수익률 분석, 그리고 권리 관계에 대한 면밀한 검토 후 결정하는 것이 바람직합니다. 단, 본 정보만을 바탕으로 추정 시, 감정가를 기준으로 입찰가를 산정할 수 있으나, 상세한 시장 조사와 전문가의 추가적인 분석이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.