나이스옥션 법원경매 수원 2025타경159 [11] 경기도 화성시 능동 1052-4 이너매스골드 1층113호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 비상 · 평가일 2026.01.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 기호(1~13)은 경기도 화성시 능동 소재 '능동고등학교' 북동측 근거리에 위치, 본건 기호(14)는 경기도 화성시 석우동 소재 '한국지역난방공사 화성지사' 남서측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설 및 오피스텔, 공장 및 창고, 아파트 단지 등이 소재하는 지역으로서, 제반 입지여건은 대체로 보통시됩니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하는 등 대중교통수단이용은 보통시됩니다.

건물의 구조

기호(1~13) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층/지상15층 건내 제1층 제101호외 12개호로서,
외벽 : 석재붙임 마감 등
내벽 : 몰탈 위 페인팅 및 인테리어 마감 등
창호 : 샷시창호 마감 등으로 관리상태는 대체로 무난시됩니다.

기호(14) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층/지상9층 건내 제1층 제106호로서,
외벽 : 석재붙임 마감 등
내벽 : 몰탈 위 페인팅 및 인테리어 마감 등
창호 : 샷시창호 마감 등으로 관리상태는 대체로 무난시됩니다.

이용상태

기호(1~14) 공히 집합건축물대장상 근린생활시설로 이용중입니다.

설비내역

급배수시설, 위생시설, 소방설비, 엘리베이터, 지하주차장 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

기호(1~13) : 인접지 및 인접도로와 등고평탄한 2필 일단의 가장형 토지로서, 업무시설 및 상업용 건부지로 이용중입니다.

기호(14) : 인접지 및 인접도로와 등고평탄한 부정형 토지로서, 업무시설 및 상업용 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

기호(1~13) : 본건 북서측으로 약 30m 내외 및 남동측으로 약 12m 내외의 아스팔트 포장도로와 접합니다.

기호(14) : 본건 남서측으로 약 35m 내외 및 북동측으로 약 10m 내외의 아스팔트 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,2) : 근린상업지역 , 지구단위계획구역(화성동탄(1)) , 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

기호(3) : 근린상업지역 , 지구단위계획구역(화성동탄(1)) , 대로2류(폭 30m~35m)(접합) , 소로1류(폭 10m~12m)(접합) , 소로3류(폭 8m 미만)(특수도로)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다.

2) 기 타 : -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 수원지방법원 2025타경159 (11)

소재지: 경기도 화성시 능동 1052-4 이너매스골드 1층113호

용도: 근린상가

감정가: 181,000,000원

채권자: 우리은행 (사건번호 2025타경159의 권리자로 확인됨)

경매구분: 부동산임의경매

특이사항: 중복병합사건, 공동담보

1.2. 건물 및 토지 정보

토지면적: 11.95㎡ (약 3.62평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 42.12㎡ (약 12.74평)

건물제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본건은 경기도 화성시 능동 소재 '능동고등학교' 북동측 근거리에 위치합니다.

주변 지역은 근린생활시설, 오피스텔, 공장, 창고, 아파트 단지 등이 혼재되어 있습니다.

전반적인 입지 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근은 원활하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

2.3. 건물 구조 및 상태

건물은 철근콘크리트구조이며, 지하 4층부터 지상 15층(또는 9층)으로 구성되어 있습니다.

본건이 위치한 1층 내부 마감 상태는 석재 붙임 외벽, 몰탈 위 페인팅 및 인테리어 내벽, 샷시 창호 등으로 관리 상태는 대체로 양호합니다.

2.4. 토지 형상 및 이용

토지는 인접지와 도로에 대해 등고평탄한 상태이며, 업무시설 및 상업용 건부지로 이용 중입니다.

2.5. 도로 접합 상태

본건 북서측 약 30m 및 남동측 약 12m 내외의 아스팔트 포장도로와 접하고 있습니다.

2.6. 토지이용계획 및 제한

해당 토지는 근린상업지역, 지구단위계획구역(화성동탄(1))에 속합니다.

또한, 소로, 대로 등과 접합되어 있으며, 가축사육제한구역, 비행안전제6구역(전술), 성장관리권역 등의 규제를 받습니다.

2.7. 주변 시설 조사 (혐오시설 없음 확인)

주변 지역에 대한 조사 결과, 주거 및 상업 시설이 밀집해 있으며, 혐오 또는 유해 시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부등본상 현재 소유자는 주식회사 에스엠개발산업입니다.

말소 기준 권리는 2022년 3월 25일 접수된 우리은행 근저당(채권 최고액 240,000,000원)입니다.

이 외에도 권대일 근저당(채권 최고액 260,000,000원), 용인세무서장 및 화성시의 압류, 그리고 우리은행 및 권대일 명의의 임의경매 개시 결정 등 다수의 권리가 등기되어 있습니다.

전체 등기부 채권 총액은 500,000,000원입니다.

3.2. 말소되는 권리

매각으로 인해 말소 기준 권리보다 후순위인 모든 권리(근저당, 압류, 임의경매 등)는 소멸될 예정입니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 별도 명시된 바 없으며, 등기부상 지상권 등은 없습니다.

3.4. 임차인 현황

본건의 임차인 현황 정보에 따르면, 인수해야 할 보증금 합계는 0원입니다.

다만, 임대 관계는 미상으로 확인되어, 실제 점유 현황에 대한 추가 확인이 필요합니다.

금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

3.5. 특이사항

중복병합사건으로 진행되고 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 상권 특성

본건 소재지는 근린상업지역으로 지정되어 있어, 소규모 상가 및 근린생활시설이 발달하기에 적합한 지역입니다.

주변에 아파트 단지 및 오피스텔 등이 분포하여 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

4.2. 주변 업종 분석

해당 건물 및 인근에는 다양한 근린생활시설(음식점, 소매점, 사무실 등)이 입점해 있을 것으로 예상됩니다.

주변 공장 및 창고 시설은 지역 경제 활동의 다양성을 보여줍니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 주요 시설

교육 시설로는 능동고등학교가 인근에 위치하며, 편의 시설로는 한국지역난방공사 화성지사가 근거리에 있습니다.

인근에 마트, 병원, 은행 등 생활 편의 시설이 다수 소재하고 있어 생활 인프라는 양호한 편입니다.

5.2. 교통 편의성

차량 접근이 용이하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되는 버스 정류장이 도보 거리에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 채무 관계 복잡성

중복 병합 사건 및 공동 담보 설정으로 인해 경매 진행 과정이나 권리 관계 정리가 복잡할 수 있습니다.

감정가(181,000,000원) 대비 등기부 채권 총액(500,000,000원) 및 실제 임의경매 채권액(총 약 41억원 이상)이 매우 높아, 낙찰가율 하락 또는 유찰 가능성이 있습니다.

6.2. 법적 제한 및 제약

성장관리권역, 가축사육제한구역, 비행안전제6구역 등 지역별 토지이용계획에 따른 제약사항이 존재합니다.

6.3. 권리 관계 미확인

임대 관계가 미상으로, 실제 점유자 현황 및 명도 가능성에 대한 철저한 조사가 필요합니다.

금액이 미상인 임차인이 존재할 경우, 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 화성시 능동에 위치한 근린상가 물건으로, 일반적인 입지 및 교통 여건은 보통 수준입니다.

다만, 복잡한 채무 관계와 높은 채권 총액, 임대 관계 미상 등의 잠재적 리스크 요인이 존재합니다.

경매 절차의 복잡성 및 명도 문제에 대한 면밀한 검토가 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 경매 물건으로서 감정가 대비 높은 할인율을 기대할 수 있습니다.

* 근린상업지역에 위치하여 상권 활성화 시 투자 가치가 상승할 수 있습니다.

* 잘 갖춰진 생활 인프라와 교통망을 갖추고 있습니다.

9. 예상 입찰가 산정 전략

본건의 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 감정가, 주변 시세, 잠재적 리스크 요인, 명도 비용 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

현재 등기부상 채권 총액이 감정가를 훨씬 상회하고 있으며, 실제 임의경매 채권액 또한 매우 높아, 유찰을 거듭할 가능성이 있습니다.

따라서, 투자자는 낙찰 가능성이 높은 가격대를 파악하기 위해 다음과 같은 전략을 고려할 수 있습니다.

* 유찰 시마다 가격이 하락하는 점을 활용하여, 최대한 낮은 가격으로 접근합니다.

* 명도 및 권리 관계 정리 등에 소요될 예상 비용을 산정하여 입찰가에 반영합니다.

* 실제 임대차 관계 및 예상되는 점유 현황을 파악하여, 명도 시 발생할 수 있는 위험을 최소화하는 가격을 설정합니다.

* 정확한 예상 입찰가는 시장 조사 및 현장 조사를 통해 추가적으로 산정되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.