나이스옥션 법원경매 수원 2025타경159 [10] 경기도 화성시 능동 1052-4 이너매스골드 1층112호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 비상 · 평가일 2026.01.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 기호(1~13)은 경기도 화성시 능동 소재 '능동고등학교' 북동측 근거리에 위치, 본건 기호(14)는 경기도 화성시 석우동 소재 '한국지역난방공사 화성지사' 남서측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설 및 오피스텔, 공장 및 창고, 아파트 단지 등이 소재하는 지역으로서, 제반 입지여건은 대체로 보통시됩니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하는 등 대중교통수단이용은 보통시됩니다.

건물의 구조

기호(1~13) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층/지상15층 건내 제1층 제101호외 12개호로서,
외벽 : 석재붙임 마감 등
내벽 : 몰탈 위 페인팅 및 인테리어 마감 등
창호 : 샷시창호 마감 등으로 관리상태는 대체로 무난시됩니다.

기호(14) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층/지상9층 건내 제1층 제106호로서,
외벽 : 석재붙임 마감 등
내벽 : 몰탈 위 페인팅 및 인테리어 마감 등
창호 : 샷시창호 마감 등으로 관리상태는 대체로 무난시됩니다.

이용상태

기호(1~14) 공히 집합건축물대장상 근린생활시설로 이용중입니다.

설비내역

급배수시설, 위생시설, 소방설비, 엘리베이터, 지하주차장 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

기호(1~13) : 인접지 및 인접도로와 등고평탄한 2필 일단의 가장형 토지로서, 업무시설 및 상업용 건부지로 이용중입니다.

기호(14) : 인접지 및 인접도로와 등고평탄한 부정형 토지로서, 업무시설 및 상업용 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

기호(1~13) : 본건 북서측으로 약 30m 내외 및 남동측으로 약 12m 내외의 아스팔트 포장도로와 접합니다.

기호(14) : 본건 남서측으로 약 35m 내외 및 북동측으로 약 10m 내외의 아스팔트 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,2) : 근린상업지역 , 지구단위계획구역(화성동탄(1)) , 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

기호(3) : 근린상업지역 , 지구단위계획구역(화성동탄(1)) , 대로2류(폭 30m~35m)(접합) , 소로1류(폭 10m~12m)(접합) , 소로3류(폭 8m 미만)(특수도로)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다.

2) 기 타 : -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경159 (10)

소재지: 경기도 화성시 능동 1052-4 이너매스골드 1층 112호

용도: 근린상가

감정가: 354,000,000원

토지면적: 12.61㎡ (약 3.81평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 44.46㎡ (약 13.45평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 우OOO

특이사항: 중복병합사건, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 능동 소재 '능동고등학교' 북동측 근거리에 위치합니다. 주변 지역은 근린생활시설, 오피스텔, 공장, 창고, 아파트 단지 등이 혼재되어 있으며, 전반적인 입지 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 건물 구조 및 상태

본 건물이 속한 건물은 철근콘크리트 구조로 지하 4층, 지상 15층 건물 내 1층 112호입니다. 외벽은 석재붙임 마감, 내벽은 몰탈 위 페인팅 및 인테리어 마감, 창호는 샷시로 마감되어 있으며, 전반적인 관리 상태는 무난한 것으로 보입니다.

2.4. 이용 상태 및 설비

집합건축물대장상 근린생활시설로 이용 중이며, 급배수, 위생, 소방 설비, 엘리베이터, 지하주차장 등이 구비되어 있습니다.

2.5. 토지 및 도로

토지는 인접지와 도로와 등고평탄한 가장형 토지로 업무시설 및 상업용 건부지로 이용 중입니다. 건물 북서측 약 30m, 남동측 약 12m 내외의 아스팔트 포장도로와 접하고 있습니다.

2.6. 토지이용계획

본 건 토지는 근린상업지역, 지구단위계획구역(화성동탄(1)), 소로1류, 대로2류, 소로3류 등이 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 비행안전제6구역, 성장관리권역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을구 3번 근저당권(2022년 02월 15일, 우리은행, 3,600,000,000원)이 말소기준권리로, 본 경매 절차를 통해 인수되는 권리는 없습니다.

3.2. 등기부상 권리 현황

* 갑구 3번: 소유권이전 2번 신탁등기 말소 (2011-09-28)

* 갑구 4번: 소유권 이전 (2022-02-15, 주식회사 에스엠개발산업)

* 을구 3번: 근저당권 (2022-02-15, 우리은행, 3,600,000,000원) - 말소기준권리

* 갑구 11번: 임의경매 개시 결정 (2025-01-08, 우리은행, 3,867,017,129원)

* 갑구 12번: 압류 (2025-09-30, 용인세무서장)

* 갑구 13번: 압류 (2026-04-15, 화성시)

등기부채권 총액은 3,600,000,000원입니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 신*

* 보증금: 4,000,000원

* 차임: 2,000,000원

* 전입일자: 2023-06-30

* 대항력: 없음

* 비고:

본 건물의 다른 임대 관계는 미상입니다.

3.4. 인수되는 보증금

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

본 건물은 능동고등학교 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설, 오피스텔, 공장, 창고, 아파트 단지 등 다양한 시설이 혼재된 지역입니다. 상권 내 다양한 점포들이 존재하며, 지역 주민 및 인근 직장인들을 배후 수요로 하는 근린상가로서의 잠재력을 가지고 있습니다. 능동상가상인회 등의 활동을 통해 상권 활성화 노력이 이루어지고 있습니다.

4.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 편리하고 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 용이합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

능동고등학교가 인근에 위치하며, 상가 주변으로 편의점 등 다양한 근린생활시설이 위치할 것으로 예상됩니다.

5.2. 잠재적 혐오시설

주변 조사 결과, 본 물건과 직접적으로 연관된 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 중복병합사건 및 공동담보

본 건은 중복병합사건 및 공동담보 물건으로, 경매 절차 진행 시 복잡성이 수반될 수 있습니다.

6.2. 임대차 정보

본 건물의 정확한 임대 현황 및 조건은 추가적인 조사가 필요합니다. (신* 임차인 외 확인 불가)

6.3. 채권 총액

등기부채권 총액이 36억 원으로 감정가(3.54억 원) 대비 매우 높아, 채권자가 적극적으로 경매를 진행했을 가능성이 있습니다.

6.4. 토지이용계획상 제한

비행안전제6구역, 가축사육제한구역 등으로 지정되어 있어, 관련 법규에 따른 행위 제한 사항을 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

화성시 능동에 위치한 이너매스골드 근린상가 물건으로, 능동고등학교 인근의 입지를 가지고 있습니다. 건물 상태는 양호한 편이며, 권리 관계는 말소기준권리 이후 모두 소멸될 것으로 예상되어 깔끔합니다. 주변의 복합적인 상권 구성은 배후 수요 측면에서 긍정적일 수 있으나, 업종 경쟁력 및 차별화 전략이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 권리 관계: 모든 권리가 말소될 예정으로 권리 분석이 용이합니다.

* 입지 조건: 능동고등학교 인근 상업지역으로, 지역 내 수요 확보가 가능합니다.

* 교통 접근성: 차량 및 대중교통 이용이 편리하여 접근성이 좋습니다.

* 지역 상권: 능동상가상인회의 활동 등 상권 활성화를 위한 노력이 진행 중입니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 제공된 감정가 354,000,000원을 기준으로 하되, 임차인 인수 보증금이 없어 입찰가 산정에 직접적인 영향을 주지는 않습니다. 다만, 본 물건의 정확한 시장 가치 평가는 주변 유사 물건의 실거래가, 임대 수익률, 향후 시장 전망, 건물 상태 및 리스크 요인 등을 종합적으로 고려한 상세한 현장 조사와 분석을 통해 결정되어야 합니다. 현재로서는 감정가 수준 또는 그 이하에서 잠재적 가치를 고려한 신중한 접근이 필요할 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.