나이스옥션 법원경매 수원 2025타경159 [6] 경기도 화성시 능동 1052-4 이너매스골드 1층108호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 비상 · 평가일 2026.01.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 기호(1~13)은 경기도 화성시 능동 소재 '능동고등학교' 북동측 근거리에 위치, 본건 기호(14)는 경기도 화성시 석우동 소재 '한국지역난방공사 화성지사' 남서측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설 및 오피스텔, 공장 및 창고, 아파트 단지 등이 소재하는 지역으로서, 제반 입지여건은 대체로 보통시됩니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하는 등 대중교통수단이용은 보통시됩니다.

건물의 구조

기호(1~13) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층/지상15층 건내 제1층 제101호외 12개호로서,
외벽 : 석재붙임 마감 등
내벽 : 몰탈 위 페인팅 및 인테리어 마감 등
창호 : 샷시창호 마감 등으로 관리상태는 대체로 무난시됩니다.

기호(14) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층/지상9층 건내 제1층 제106호로서,
외벽 : 석재붙임 마감 등
내벽 : 몰탈 위 페인팅 및 인테리어 마감 등
창호 : 샷시창호 마감 등으로 관리상태는 대체로 무난시됩니다.

이용상태

기호(1~14) 공히 집합건축물대장상 근린생활시설로 이용중입니다.

설비내역

급배수시설, 위생시설, 소방설비, 엘리베이터, 지하주차장 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

기호(1~13) : 인접지 및 인접도로와 등고평탄한 2필 일단의 가장형 토지로서, 업무시설 및 상업용 건부지로 이용중입니다.

기호(14) : 인접지 및 인접도로와 등고평탄한 부정형 토지로서, 업무시설 및 상업용 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

기호(1~13) : 본건 북서측으로 약 30m 내외 및 남동측으로 약 12m 내외의 아스팔트 포장도로와 접합니다.

기호(14) : 본건 남서측으로 약 35m 내외 및 북동측으로 약 10m 내외의 아스팔트 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,2) : 근린상업지역 , 지구단위계획구역(화성동탄(1)) , 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

기호(3) : 근린상업지역 , 지구단위계획구역(화성동탄(1)) , 대로2류(폭 30m~35m)(접합) , 소로1류(폭 10m~12m)(접합) , 소로3류(폭 8m 미만)(특수도로)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다.

2) 기 타 : -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건개요

사건번호: 수원지방법원 2025타경159 (6)

소재지: 경기도 화성시 능동 1052-4 이너매스골드 1층108호

용도: 근린상가

감정가: 345,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 우OOO (우리은행으로 추정)

특이사항: 중복병합사건, 공동담보

1.2. 면적

토지면적: 12.29㎡ (약 3.72평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 43.32㎡ (약 13.10평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본 건은 경기도 화성시 능동 소재 '능동고등학교' 북동측 근거리에 위치하며, 주변은 근린생활시설, 오피스텔, 공장 및 창고, 아파트 단지 등이 혼재된 지역입니다. 제반 입지여건은 대체로 보통시됩니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 및 도로

토지는 인접지 및 인접도로와 등고평탄한 가장형 토지로서 업무시설 및 상업용 건부지로 이용 중입니다. 본건 북서측으로 약 30m 내외 및 남동측으로 약 12m 내외의 아스팔트 포장도로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획

본 건은 근린상업지역, 지구단위계획구역(화성동탄(1)), 소로1류(폭 10m~12m) 등에 접하며, 성장관리권역, 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

2.5. 제한사항

군사기지 및 군사시설 보호법에 따라 비행안전제6구역(전술)으로 지정되어 있어 건축 및 개발에 제한이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2022년 02월 15일 접수된 우리은행 근저당권(을3)으로, 매각으로 인해 위 권리보다 후순위의 모든 권리는 소멸될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 최

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 900,000원

* 전입일자(사업일자): 2023-01-26

* 대항력: 없음 (대항력 없음)

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 위치한 능동 지역은 근린생활시설, 오피스텔, 아파트 단지가 복합적으로 분포하는 지역입니다. 특히 '능동고등학교' 인근에 위치하여 학생 및 교직원, 주변 거주민을 대상으로 한 상권 형성이 가능합니다.

4.2. 건물 이용 현황

집합건축물대장상 근린생활시설로 이용 중이며, 건물 자체의 관리상태는 대체로 무난한 것으로 평가됩니다.

4.3. 잠재적 경쟁

주변에 유사한 근린생활시설 및 상업용 빌딩이 다수 존재하므로, 업종 선택 및 경쟁력 확보가 중요합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본 건 인근에는 '능동고등학교'가 있으며, 병원, 약국 등 생활 편의시설이 도보 거리에 위치하고 있습니다.

5.2. 주거 및 상업 환경

주변에 오피스텔, 아파트 단지 등이 혼재하고 있어 상업 시설 이용객 및 잠재적 수요를 확보할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 복잡성

중복병합사건 및 공동담보로 인해 경매 진행 과정이 복잡할 수 있으며, 추가적인 채권·채무 관계 파악이 필요합니다.

6.2. 임차인 명도

대항력 없는 임차인(최 )이 보증금 20,000,000원에 거주 중입니다. 임차인이 보증금을 배당받지 못할 경우 명도 과정에서 시간적, 비용적 소요가 발생할 수 있습니다.

6.3. 비행안전구역 지정

본 건 소재지는 비행안전제6구역(전술)에 해당하여, 향후 건물 증축, 재건축 또는 용도 변경 시 군의 승인 및 제한이 따를 수 있습니다. 이는 부동산 가치 상승에 제약 요인이 될 수 있습니다.

6.4. 주변 환경

감정평가서상 '공장 및 창고'가 주변에 소재한다고 언급되어 있으나, 정확한 종류와 규모에 따라 주거 및 상업 환경에 미치는 영향이 달라질 수 있습니다. 상세한 현장 조사가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 화성시 능동의 근린상가로서, 학교 인근 및 복합 상권에 위치하여 기본적인 배후 수요가 있을 것으로 판단됩니다. 건물 상태 및 입지 조건은 양호한 편이나, 복잡한 권리관계, 비행안전구역 지정으로 인한 향후 제약 가능성, 임차인 명도 문제 등은 신중하게 검토해야 할 리스크 요인입니다.

8. 투자 포인트

* 학교 인근의 안정적인 유동인구 및 지역 배후 수요.

* 근린상가로서의 임대 수익 기대 가능성.

* 현재 감정가 대비 낙찰가 조정 시 시세 차익 가능성.

9. 예상 입찰가

인수되는 임차인 보증금이 없어(0원), 입찰가 산정 시 해당 금액을 제외하고 고려합니다.

본 건의 감정가는 345,000,000원이며, 채권 총액이 매우 높은 점(3,620,000,000원)을 고려할 때, 낙찰가는 시세 및 시장 상황, 경쟁률 등에 따라 결정될 것입니다.

일반적으로 경매 물건은 감정가의 70~90% 수준에서 결정되나, 본 건의 경우 비행안전구역 지정, 복잡한 권리관계, 임차인 명도 리스크 등을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

잠재적 리스크를 감안하여, 감정가의 75% ~ 85% 범위 내에서 입찰가를 결정하는 것을 권고합니다. 이에 따른 예상 입찰가는 약 258,750,000원 ~ 293,250,000원 수준이 될 수 있습니다. 이는 어디까지나 참고 자료이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사 및 추가적인 시세 조사를 통해 최종 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.