나이스옥션 법원경매 수원 2025타경159 [9] 경기도 화성시 능동 1052-4 이너매스골드 1층111호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 비상 · 평가일 2026.01.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 기호(1~13)은 경기도 화성시 능동 소재 '능동고등학교' 북동측 근거리에 위치, 본건 기호(14)는 경기도 화성시 석우동 소재 '한국지역난방공사 화성지사' 남서측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설 및 오피스텔, 공장 및 창고, 아파트 단지 등이 소재하는 지역으로서, 제반 입지여건은 대체로 보통시됩니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하는 등 대중교통수단이용은 보통시됩니다.

건물의 구조

기호(1~13) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층/지상15층 건내 제1층 제101호외 12개호로서,
외벽 : 석재붙임 마감 등
내벽 : 몰탈 위 페인팅 및 인테리어 마감 등
창호 : 샷시창호 마감 등으로 관리상태는 대체로 무난시됩니다.

기호(14) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층/지상9층 건내 제1층 제106호로서,
외벽 : 석재붙임 마감 등
내벽 : 몰탈 위 페인팅 및 인테리어 마감 등
창호 : 샷시창호 마감 등으로 관리상태는 대체로 무난시됩니다.

이용상태

기호(1~14) 공히 집합건축물대장상 근린생활시설로 이용중입니다.

설비내역

급배수시설, 위생시설, 소방설비, 엘리베이터, 지하주차장 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

기호(1~13) : 인접지 및 인접도로와 등고평탄한 2필 일단의 가장형 토지로서, 업무시설 및 상업용 건부지로 이용중입니다.

기호(14) : 인접지 및 인접도로와 등고평탄한 부정형 토지로서, 업무시설 및 상업용 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

기호(1~13) : 본건 북서측으로 약 30m 내외 및 남동측으로 약 12m 내외의 아스팔트 포장도로와 접합니다.

기호(14) : 본건 남서측으로 약 35m 내외 및 북동측으로 약 10m 내외의 아스팔트 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,2) : 근린상업지역 , 지구단위계획구역(화성동탄(1)) , 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

기호(3) : 근린상업지역 , 지구단위계획구역(화성동탄(1)) , 대로2류(폭 30m~35m)(접합) , 소로1류(폭 10m~12m)(접합) , 소로3류(폭 8m 미만)(특수도로)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다.

2) 기 타 : -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 수원지방법원 2025타경159 (9)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 우OOO

1.2. 물건 개요

소재지: 경기도 화성시 능동 1052-4 이너매스골드 1층111호

용도: 근린상가

감정가: 345,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 12.29㎡ (약 3.72평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 43.32㎡ (약 13.11평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 특이사항

중복병합사건, 공동담보 물건입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 화성시 능동 소재 '능동고등학교' 북동측 근거리에 위치합니다. 주변은 근린생활시설, 오피스텔, 아파트 단지 등이 혼재된 지역입니다. 인근에 편의점 및 다양한 상가들이 위치하여 생활 편의성이 양호한 편입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 채권자 및 채무 내용

채권자는 우OOO이며, 본건은 우리은행의 근저당권(2022-02-15 접수)이 말소기준권리가 되어 임의경매가 진행되고 있습니다. 등기부상 채무 총액은 3,600,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 신

* 보증금: 40,000,000원

* 차임: 2,000,000원

* 전입일자(사업일자): 2023-06-30

* 대항력: 없음

임차인은 대항력이 없으므로, 인수되는 보증금은 0원입니다.

3.3. 말소기준권리 및 소멸/인수되는 권리

말소기준권리인 우리은행의 근저당권(2022-02-15 접수)보다 선순위 권리가 없으므로, 매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸될 것으로 보입니다. 매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 언급되어 있으나, 별도의 상세 정보는 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 용도 및 주변 상업시설

본건은 집합건축물대장상 근린생활시설로 이용 중입니다. 주변은 근린상업지역으로, 다양한 근린생활시설 및 오피스텔 등이 소재하고 있어 상업 활동이 활발한 지역입니다.

4.2. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 근린상업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 소로1류, 대로2류 등에 접하고 있으며, 가축사육제한구역, 비행안전제6구역, 성장관리권역 등으로 지정되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 편의점, 약국(능동키즈약국, 새싹약국 등), 병원(서울두리치과, 동탄연세의원 등) 등 다양한 편의시설이 위치하여 생활이 편리합니다.

5.2. 교육시설

본건은 '능동고등학교' 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

5.3. 기타 시설

인근에 '한국지역난방공사 화성지사'가 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 리스크

본건은 중복병합사건 및 공동담보 물건으로, 권리관계가 다소 복잡할 수 있습니다. 경매 절차 진행 중 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

6.2. 시장 리스크

부동산 시장 전반의 침체 또는 지역 내 공급 증가 등으로 인한 임대 수익률 하락 가능성이 있습니다.

6.3. 기타 리스크

건물 관리 상태 및 노후화에 따른 수선 비용 발생 가능성이 있습니다. 또한, 임대 관계가 미상인 경우, 명도 과정에서 예상치 못한 비용이나 시간이 소요될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건 경기도 화성시 능동 1052-4 이너매스골드 1층111호는 능동고등학교 인근에 위치한 근린상가로, 주변 상권이 발달하고 교통이 편리하여 잠재력이 있는 물건입니다. 대항력 없는 임차인이 있으나 인수되는 보증금은 없습니다. 다만, 중복병합사건 및 공동담보 물건이라는 점에서 권리관계 확인에 신중해야 하며, 향후 공실 위험 및 시장 변동성을 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 능동고등학교 인근으로 학생 및 교직원 수요 기대 가능

* 편의시설 및 교통망이 잘 갖추어져 있어 입주 용이

* 근린상업지역으로 안정적인 상권 형성 가능성

* 대항력 없는 임차인으로 인한 보증금 인수 부담 없음

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 345,000,000원입니다. 인수되는 보증금이 없으므로, 이를 기준으로 입찰가를 산정할 수 있습니다. 다만, 실제 입찰가 산정 시에는 주변 시세, 예상 임대 수익률, 명도 비용, 수리 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.