나이스옥션 법원경매 수원 2025타경159 [7] 경기도 화성시 능동 1052-4 이너매스골드 1층109호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 비상 · 평가일 2026.01.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 기호(1~13)은 경기도 화성시 능동 소재 '능동고등학교' 북동측 근거리에 위치, 본건 기호(14)는 경기도 화성시 석우동 소재 '한국지역난방공사 화성지사' 남서측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설 및 오피스텔, 공장 및 창고, 아파트 단지 등이 소재하는 지역으로서, 제반 입지여건은 대체로 보통시됩니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하는 등 대중교통수단이용은 보통시됩니다.

건물의 구조

기호(1~13) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층/지상15층 건내 제1층 제101호외 12개호로서,
외벽 : 석재붙임 마감 등
내벽 : 몰탈 위 페인팅 및 인테리어 마감 등
창호 : 샷시창호 마감 등으로 관리상태는 대체로 무난시됩니다.

기호(14) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층/지상9층 건내 제1층 제106호로서,
외벽 : 석재붙임 마감 등
내벽 : 몰탈 위 페인팅 및 인테리어 마감 등
창호 : 샷시창호 마감 등으로 관리상태는 대체로 무난시됩니다.

이용상태

기호(1~14) 공히 집합건축물대장상 근린생활시설로 이용중입니다.

설비내역

급배수시설, 위생시설, 소방설비, 엘리베이터, 지하주차장 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

기호(1~13) : 인접지 및 인접도로와 등고평탄한 2필 일단의 가장형 토지로서, 업무시설 및 상업용 건부지로 이용중입니다.

기호(14) : 인접지 및 인접도로와 등고평탄한 부정형 토지로서, 업무시설 및 상업용 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

기호(1~13) : 본건 북서측으로 약 30m 내외 및 남동측으로 약 12m 내외의 아스팔트 포장도로와 접합니다.

기호(14) : 본건 남서측으로 약 35m 내외 및 북동측으로 약 10m 내외의 아스팔트 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,2) : 근린상업지역 , 지구단위계획구역(화성동탄(1)) , 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

기호(3) : 근린상업지역 , 지구단위계획구역(화성동탄(1)) , 대로2류(폭 30m~35m)(접합) , 소로1류(폭 10m~12m)(접합) , 소로3류(폭 8m 미만)(특수도로)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다.

2) 기 타 : -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경159 (7)

소재지: 경기도 화성시 능동 1052-4 이너매스골드 1층109호

용도: 근린상가

감정가: 345,000,000원

토지면적: 12.29㎡ (약 3.72평)

토지지분: 12.29㎡ (약 3.72평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 43.32㎡ (약 13.10평)

건물지분: 43.32㎡ (약 13.10평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 우OOO

특이사항: 중복병합사건, 공동담보

구분건물 감정평가요항표 요약:

- 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층/지상15층 건내 제1층 제101호 외 12개호 (기호 1~13), 지하4층/지상9층 건내 제1층 제106호 (기호 14). 외벽 석재붙임, 내벽 몰탈 위 페인팅 및 인테리어 마감. 관리상태 대체로 무난.

- 이용 상태: 집합건축물대장상 근린생활시설로 이용 중.

- 설비 내역: 급배수, 위생, 소방, 엘리베이터, 지하주차장 등 구비.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경:

본 건 기호(1~13)은 경기도 화성시 능동 소재 '능동고등학교' 북동측 근거리에 위치합니다.

본 건 기호(14)는 경기도 화성시 석우동 소재 '한국지역난방공사 화성지사' 남서측 인근에 위치합니다.

주변은 근린생활시설 및 오피스텔, 공장 및 창고, 아파트 단지 등이 소재하는 지역으로서, 제반 입지 여건은 대체로 보통시됩니다.

* 교통상황:

본 건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하는 등 대중교통수단 이용은 보통시됩니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리:

을3 (2022-02-15, 우리은행 근저당권, 금3,600,000,000원)이 말소기준권리입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리:

말소기준권리보다 후순위인 을3 (근저당권) 및 갑11 (임의경매개시결정), 갑12 (압류), 갑13 (압류) 등은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

제공된 정보상으로는 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리(예: 지상권 등)는 없는 것으로 파악됩니다.

* 채권액 총액:

등기부채권 총액은 3,600,000,000원입니다.

1.3. 상권분석

* 용도 및 이용 현황:

본 건은 근린상가 용도로, 집합건축물대장상 근린생활시설로 이용 중입니다. 토지는 업무시설 및 상업용 건부지로 이용되고 있습니다.

* 주변 환경:

본 건이 위치한 지역은 근린생활시설, 오피스텔, 공장, 창고, 아파트 단지 등이 혼재된 지역으로, 상업 및 업무 활동이 이루어지는 복합 지역으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설:

본 건의 입지 특성상 주변 근린생활시설, 오피스텔, 아파트 단지 등을 통해 기본적인 생활 편의 시설 접근성이 양호할 것으로 예상됩니다. (구체적인 편의시설 정보는 제공되지 않음)

* 교통:

차량 접근이 용이하며, 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용도 가능한 수준으로 파악됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임대차 관계 미상:

임대 관계가 미상으로, 실제 임차인이 존재할 경우 보증금 및 차임 등 인수 여부에 대한 추가 확인이 필요합니다. 이로 인해 명도 절차에서 예상치 못한 문제나 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계: 0원. 임대관계: 미상.

* 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

* 임대관계가 미상인 점은 명도 및 수익 추정에 불확실성을 야기하므로, 현장 조사 시 임차인 현황을 반드시 재확인하고, 보증금 및 차임 관련 사항을 명확히 파악해야 합니다.

* 중복병합 및 공동담보:

본 건은 중복병합 및 공동담보 물건으로, 관련 채권 및 권리 관계가 복잡할 수 있어 추가적인 법률 검토가 필요할 수 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

기호(1,2) 토지는 비행안전제6구역에 해당합니다. 이는 건축물의 신축, 증축 등 개발 행위에 제약을 줄 수 있는 사항으로, 향후 활용 계획 수립 시 반드시 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 건은 경기도 화성시 능동에 소재한 근린상가로, 현재 근린생활시설로 정상 이용 중이며, 주변 지역은 상업, 업무, 주거 시설이 혼재되어 입지 여건은 보통 수준으로 평가됩니다. 권리 관계는 말소기준권리 이후의 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정으로 비교적 단순한 편입니다. 다만, 임대차 관계가 확인되지 않은 점은 향후 명도 및 임대수익 확보에 있어 유의해야 할 부분입니다. 비행안전구역 지정 등 일부 토지이용 제한 사항도 고려가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 지역적 가치: 화성시 능동 지역의 잠재적 개발 가능성과 현재의 상권 형성.

* 권리관계의 명확성: 말소기준권리 이후의 권리들이 소멸되어 낙찰자가 깨끗한 권리를 인수할 수 있음.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 관리 및 활용이 용이함.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 현재 시점에서의 상세한 시장 조사 및 분석이 필요하므로, 구체적인 금액 제시에는 한계가 있습니다. 감정가 345,000,000원을 기준으로, 권리관계, 물건 상태, 주변 시세, 향후 임대 수익률, 시세 변동 가능성 등을 종합적으로 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다. 인수 보증금이 없는 점을 감안하여, 경쟁 상황을 면밀히 파악 후 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.