나이스옥션 법원경매 수원 2025타경159 [4] 경기도 화성시 능동 1052-4 이너매스골드 1층106호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 비상 · 평가일 2026.01.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 기호(1~13)은 경기도 화성시 능동 소재 '능동고등학교' 북동측 근거리에 위치, 본건 기호(14)는 경기도 화성시 석우동 소재 '한국지역난방공사 화성지사' 남서측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설 및 오피스텔, 공장 및 창고, 아파트 단지 등이 소재하는 지역으로서, 제반 입지여건은 대체로 보통시됩니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하는 등 대중교통수단이용은 보통시됩니다.

건물의 구조

기호(1~13) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층/지상15층 건내 제1층 제101호외 12개호로서,
외벽 : 석재붙임 마감 등
내벽 : 몰탈 위 페인팅 및 인테리어 마감 등
창호 : 샷시창호 마감 등으로 관리상태는 대체로 무난시됩니다.

기호(14) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층/지상9층 건내 제1층 제106호로서,
외벽 : 석재붙임 마감 등
내벽 : 몰탈 위 페인팅 및 인테리어 마감 등
창호 : 샷시창호 마감 등으로 관리상태는 대체로 무난시됩니다.

이용상태

기호(1~14) 공히 집합건축물대장상 근린생활시설로 이용중입니다.

설비내역

급배수시설, 위생시설, 소방설비, 엘리베이터, 지하주차장 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

기호(1~13) : 인접지 및 인접도로와 등고평탄한 2필 일단의 가장형 토지로서, 업무시설 및 상업용 건부지로 이용중입니다.

기호(14) : 인접지 및 인접도로와 등고평탄한 부정형 토지로서, 업무시설 및 상업용 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

기호(1~13) : 본건 북서측으로 약 30m 내외 및 남동측으로 약 12m 내외의 아스팔트 포장도로와 접합니다.

기호(14) : 본건 남서측으로 약 35m 내외 및 북동측으로 약 10m 내외의 아스팔트 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,2) : 근린상업지역 , 지구단위계획구역(화성동탄(1)) , 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

기호(3) : 근린상업지역 , 지구단위계획구역(화성동탄(1)) , 대로2류(폭 30m~35m)(접합) , 소로1류(폭 10m~12m)(접합) , 소로3류(폭 8m 미만)(특수도로)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다.

2) 기 타 : -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 경기도 화성시 능동 1052-4 이너매스골드 1층 106호에 위치한 근린상가입니다.

사건번호는 수원지방법원 2025타경159 (4)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

감정가는 345,000,000원이며, 토지면적은 12.29㎡ (약 3.72평), 건물면적은 43.32㎡ (약 13.10평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각됩니다.

채권자는 우OOO입니다.

2. 입지조건

주변 환경

본 물건은 경기도 화성시 능동 소재 '능동고등학교' 북동측 근거리에 위치하고 있습니다.

주변 지역은 근린생활시설, 오피스텔, 공장 및 창고, 아파트 단지 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 입지 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

토지 이용 현황

인접지와 등고평탄한 가장형 및 부정형 토지로, 업무시설 및 상업용 건부지로 활용되고 있습니다.

도로 상황

본건은 북서측 약 30m, 남동측 약 12m (기호1-13) 및 남서측 약 35m, 북동측 약 10m (기호14)의 아스팔트 포장도로와 접해 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

토지이용계획 및 제한상태

본 건 토지는 근린상업지역, 지구단위계획구역(화성동탄(1))으로 지정되어 있습니다.

또한 소로1류, 대로2류, 소로3류 등의 도로에 접하고 있으며, 가축사육제한구역(전부제한), 비행안전제6구역(전술), 성장관리권역 등의 규제를 받습니다.

혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 본건 물건의 직접적인 인근에 혐오시설이 명시적으로 언급되거나 확인된 내용은 없습니다.

3. 권리분석

말소기준권리

을3, 근저당권 (우리은행, 2022-02-15 접수, 권리금액 금 3,600,000,000원)이 말소기준권리이며, 경매개시결정 기입등기 이후의 권리들은 원칙적으로 소멸될 예정입니다.

등기사항 요약

집합건물 등기부상 소유권이전, 신탁등기말소, 근저당권, 임의경매, 압류(용인세무서, 화성시) 등의 권리 내역이 확인됩니다.

등기부채권 총액은 3,600,000,000원입니다.

임차인 현황

*: 이

보증금: 60,000,000원

차임: 3,740,000원

전입일자(사업일자): 2017-07-12

대항력: 있음

비고: 배당신고일자 2025-02-23.

인수되는 권리

제시된 자료에 따르면 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

단, 임차인 이 는 대항력이 있는 것으로 파악되므로, 실제 낙찰 시 잔여 보증금 인수 가능성에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

특이사항

중복병합사건으로 진행 중입니다.

대항력 있는 임차인이 존재합니다.

공동담보 물건입니다.

4. 상권분석

본건은 근린생활시설로 이용 중이며, 주변에 오피스텔, 공장, 아파트 단지 등이 혼재하여 다양한 수요층을 확보할 수 있는 지역입니다.

능동고등학교 인근으로 학생 및 교직원 관련 소비 수요가 기대됩니다.

5. 생활정보

주변 편의시설

본건이 위치한 근린상업지역 내에는 각종 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

주요 편의시설 정보는 추가적인 현장 조사 또는 관련 정보를 통해 확인할 수 있습니다.

교육시설

능동고등학교가 북동측 근거리에 위치하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인

명시적으로 보증금 인수 금액이 0원으로 표기되어 있으나, 대항력 있는 임차인이 존재하므로 잔여 보증금 인수 가능성을 배제할 수 없습니다. (주의 필요)

중복병합사건

여러 사건이 병합되어 진행되므로, 권리관계 및 매각 절차가 복잡할 수 있어 주의가 요구됩니다.

공동담보

본건 외 다른 부동산도 담보로 제공되었을 가능성이 있습니다. 따라서 채권 변제 순위 및 소멸 여부에 대한 추가 확인이 필요합니다.

토지이용제한

비행안전제6구역(전술) 등 군사시설 보호법상 제한이 있어 건축 또는 개발 시 제약이 있을 수 있습니다.

가축사육제한구역, 성장관리권역 등의 기타 규제 사항을 종합적으로 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 상업지역에 위치한 근린상가로서 입지적 잠재력을 가지고 있습니다.

하지만 대항력 있는 임차인 존재, 중복병합사건, 공동담보 등 복잡한 권리관계와 토지이용 제한 사항은 투자 시 신중한 접근을 요구합니다.

잠재적 리스크 요인을 충분히 고려하여 실익을 신중하게 판단해야 합니다.

8. 투자 포인트

상업지역 내 근린상가로서 안정적인 임대 수익 또는 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

학교 인근에 위치하여 학생 및 교직원 관련 고정적인 수요가 예상됩니다.

화성시 동탄 지역의 지속적인 개발 가능성을 고려한 투자처가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가는 345,000,000원입니다.

본건의 인수 보증금은 0원으로 명시되어 있으나, 대항력 있는 임차인의 존재로 인한 잠재적 위험을 고려해야 합니다.

중복병합사건, 공동담보 등 복잡한 권리관계를 감안하여 시장 상황 및 유사 물건의 거래 사례를 충분히 조사한 후 보수적인 관점에서 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

구체적인 예상 입찰가는 추가적인 법률 검토 및 현장 조사를 통해 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.