나이스옥션 법원경매 수원 2025타경159 [5] 경기도 화성시 능동 1052-4 이너매스골드 1층107호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 비상 · 평가일 2026.01.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 기호(1~13)은 경기도 화성시 능동 소재 '능동고등학교' 북동측 근거리에 위치, 본건 기호(14)는 경기도 화성시 석우동 소재 '한국지역난방공사 화성지사' 남서측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설 및 오피스텔, 공장 및 창고, 아파트 단지 등이 소재하는 지역으로서, 제반 입지여건은 대체로 보통시됩니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하는 등 대중교통수단이용은 보통시됩니다.

건물의 구조

기호(1~13) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층/지상15층 건내 제1층 제101호외 12개호로서,
외벽 : 석재붙임 마감 등
내벽 : 몰탈 위 페인팅 및 인테리어 마감 등
창호 : 샷시창호 마감 등으로 관리상태는 대체로 무난시됩니다.

기호(14) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층/지상9층 건내 제1층 제106호로서,
외벽 : 석재붙임 마감 등
내벽 : 몰탈 위 페인팅 및 인테리어 마감 등
창호 : 샷시창호 마감 등으로 관리상태는 대체로 무난시됩니다.

이용상태

기호(1~14) 공히 집합건축물대장상 근린생활시설로 이용중입니다.

설비내역

급배수시설, 위생시설, 소방설비, 엘리베이터, 지하주차장 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

기호(1~13) : 인접지 및 인접도로와 등고평탄한 2필 일단의 가장형 토지로서, 업무시설 및 상업용 건부지로 이용중입니다.

기호(14) : 인접지 및 인접도로와 등고평탄한 부정형 토지로서, 업무시설 및 상업용 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

기호(1~13) : 본건 북서측으로 약 30m 내외 및 남동측으로 약 12m 내외의 아스팔트 포장도로와 접합니다.

기호(14) : 본건 남서측으로 약 35m 내외 및 북동측으로 약 10m 내외의 아스팔트 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,2) : 근린상업지역 , 지구단위계획구역(화성동탄(1)) , 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

기호(3) : 근린상업지역 , 지구단위계획구역(화성동탄(1)) , 대로2류(폭 30m~35m)(접합) , 소로1류(폭 10m~12m)(접합) , 소로3류(폭 8m 미만)(특수도로)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다.

2) 기 타 : -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 수원지방법원 2025타경159 (5)

소재지: 경기도 화성시 능동 1052-4 이너매스골드 1층107호

용도: 근린상가

감정가: 345,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

1.2. 면적 정보

토지면적: 12.29㎡ (약 3.72평)

토지지분: 12.29㎡ (약 3.72평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 43.32㎡ (약 13.11평)

건물지분: 43.32㎡ (약 13.11평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 채권자 정보

채권자: 우리은행 (추정)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 물건은 경기도 화성시 능동 소재 '능동고등학교' 북동측 근거리에 위치하며, 주변 지역은 근린생활시설, 오피스텔, 공장 및 창고, 아파트 단지 등이 혼재하는 지역입니다. 전반적인 입지 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 건물 및 토지 현황

건물은 철근콘크리트구조로, 외벽은 석재붙임 마감 등으로, 내벽은 페인팅 및 인테리어 마감 등으로 되어 있습니다. 관리 상태는 대체로 양호한 것으로 판단됩니다. 토지는 인접지와 등고평탄한 가장형 및 부정형 토지로 업무시설 및 상업용 건부지로 이용 중입니다.

2.4. 도로 상황

건물 북서측 및 남동측으로 각각 약 30m 및 12m 내외의 아스팔트 포장도로와 접하며, 남서측 및 북동측으로 약 35m 및 10m 내외의 아스팔트 포장도로와 접하여 차량 통행 및 접근성이 좋습니다.

2.5. 토지 이용 계획

본 토지는 근린상업지역, 지구단위계획구역에 속하며, 소로1류, 대로2류, 소로3류 등의 도로와 접하고 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 비행안전제6구역, 성장관리권역으로 지정되어 있어 향후 개발 및 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

본 물건은 우리은행의 근저당권을 말소기준으로 임의경매가 진행 중입니다. 현재까지 파악된 등기부상 채권 총액은 3,600,000,000원입니다.

3.2. 임차인 분석

* 임차인: 이

* 보증금: 60,000,000원

* 차임: 3,740,000원

* 전입일자(사업일자): 2017-07-12

* 대항력: 있음

* 인수 보증금 합계: 0원

본 물건에는 대항력 있는 임차인 이 이 존재합니다. 전입일자가 2017년 7월 12일로, 이는 말소기준권리인 2022년 2월 15일 근저당권보다 선순위에 해당하여 대항력이 인정됩니다. 그러나, '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어, 낙찰자가 임차인의 보증금을 직접 인수할 필요는 없습니다. 이는 경매 절차를 통해 임차인의 보증금이 배당될 예정임을 시사합니다.

3.3. 말소되는 권리

말소기준권리보다 후순위에 있는 모든 권리(근저당, 압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

감정평가서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 지상권에 대한 언급은 없으며, 별도 기재사항이 없어 일반적으로는 소멸될 것으로 예상됩니다.

4. 상권 분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 위치한 지역은 능동고등학교 인근으로, 근린생활시설, 오피스텔, 아파트 단지 등이 밀집한 복합 상업 및 주거 지역입니다. 따라서 지역 주민 및 인근 상주 인구를 대상으로 하는 근린상가로서의 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

4.2. 이용 현황

집합건축물대장상 본 물건은 근린생활시설로 이용 중에 있으며, 이는 본 물건의 용도에 부합합니다.

5. 생활 정보

5.1. 편의시설

건물 내에는 급배수, 위생, 소방 설비 등이 완비되어 있으며, 엘리베이터 및 지하 주차장이 구비되어 있어 사용자 편의성이 높습니다. 또한, 주변 지역에 형성된 상업시설 및 주거단지로 인해 기본적인 생활 편의시설 접근이 용이합니다.

5.2. 주변 환경

'능동고등학교'가 근거리에 위치하며, '한국지역난방공사 화성지사' 인근에 자리 잡고 있어 지역 내 인지도가 있는 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

대항력 있는 임차인 이 이 존재합니다. 인수 보증금은 없으나, 임차인의 퇴거 과정에서 협의가 필요할 수 있습니다. 임대관계가 미상인 점도 고려해야 합니다.

6.2. 중복 병합 사건 및 공동 담보

사건이 중복 병합되어 진행되고 있으며, 공동 담보 물건으로 경매가 진행될 수 있습니다. 이는 경매 절차의 복잡성을 야기할 수 있으며, 매각 결과에 영향을 줄 수 있습니다.

6.3. 토지 이용 제한

본 토지는 비행안전제6구역, 가축사육제한구역, 성장관리권역 등에 속해 있어, 향후 건축 행위나 용도 변경 시 관련 법규에 따른 제한을 받을 수 있습니다.

7. 종합 의견

7.1. 종합 평가

본 물건은 경기도 화성시 능동의 근린상가로서, 주변에 주거 및 상업 시설이 밀집해 있어 안정적인 수요를 기대할 수 있는 입지에 있습니다. 건물 상태 및 관리 상태도 양호하며, 필수적인 편의 시설을 갖추고 있습니다. 다만, 대항력 있는 임차인이 존재하며, 사건이 중복 병합되어 진행되는 점은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다. 인수 보증금이 없다는 점은 낙찰자에게 유리하게 작용할 것입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 주요 장점

* 안정적인 배후 수요: 주변 아파트 단지 및 오피스텔 밀집 지역에 위치하여 근린생활시설로서의 고정적인 수요 확보가 가능합니다.

* 양호한 건물 상태: 비교적 최신 건축물로 판단되며, 관리 상태가 무난하여 즉시 상가로 활용 가능합니다.

* 낙찰자 부담 경감: 대항력 있는 임차인이 있으나, 보증금 인수 부담이 없어 비교적 안전하게 권리를 취득할 수 있습니다.

* 입지 개선 가능성: 화성시의 지속적인 개발 계획 및 주변 인프라 확충으로 향후 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 기준

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 345,000,000원을 기준으로 산정해야 합니다. 입찰가 산정 시에는 인수 보증금이 없으므로, 해당 금액은 고려하지 않아도 됩니다. 입찰가 산정 시에는 다음과 같은 요소를 종합적으로 고려해야 합니다.

* 인근 유사 물건의 시세 및 거래 동향

* 본 물건의 정확한 현장 가치 평가 (수익성, 공실률 등)

* 향후 시장 전망 및 예상 임대 수익률

* 경매 시장의 경쟁 강도

명확한 예상 입찰가는 추가적인 시장 조사 및 현장 답사를 통해 구체화될 수 있으나, 일반적으로 감정가의 80%~120% 범위 내에서 신중하게 접근하는 것이 권장됩니다. 본건의 경우, 대항력 있는 임차인으로 인한 명도 부담 완화 및 안정적인 입지를 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이상의 입찰도 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.